Eget rengető dolgok nem történtek az irodaházakban, de a plázák ráültek a hullámvasútra

Iroda 2021-10-07

A Real Estate Beach Conference Asset menedzsment panelbeszélgetésén a szakértők megegyeztek abban, hogy a rugalmasság, az irodaterek átalakítása valójában nem érintette kardinálisan az irodaházak világát, de azért eltérően teljesítettek az egyes ingatlanok. A plázák esetében is hullámzó volt a teljesítmény, de nyáron itt is megkezdődött a visszatérés a kiskereskedelmi terekbe. A strip mallok pedig jól bírták a gyűrődést.

A jelentős kereskedelmi ingatlanportfólióval rendelkező vállalatok az elmúlt másfél évben izgalmas és hektikus időszakot éltek meg, miközben alapvető kérdésként merül fel az irodapiacon, hogy a tavaly tavaszi bérbeadottsági szinthez képest hogyan változott a kihasználtság, és jelenleg átlagosan a dolgozók hány százaléka tartózkodik a munkahelyén, indított Árendás Gergely moderátor, az Area Ingatlan ügyvezető tulajdonosa a Real Estate Beach Conference panelbeszélgetésén.

A szakértők válaszaiból úgy tűnik, hogy egyre több munkáltató visszavárja a kollégáit az irodába, vagyis megkezdődött a visszatérés a munkahelyekre. Szignifikánsan pedig nem esett vissza a kihasználtság, maximum 1-2%-os eltérés lehet, értékelte saját portfólióját Nagy Viktor, az Immofinanz országmenedzsere.

A cégtípustól is függ a visszatérés folyamata, hiszen a multinacionális vállalatoknál jelent meg markánsabban a home office. Emellett a hibrid irodamodellek bevezetése is iparáganként, bérlőnként változó, magyarázta Kovács András, az Indotek Group értékesítési igazgatója. A pandémia időszakában a kihasználtság mértéke épületfüggő, hiszen sokat nyom a latban a lokáció, egyes házakat könnyű volt ismét feltölteni, más ingatlanok esetében a bérbeadó csapatra munkásabb időszak vár, tette hozzá Gereben Mátyás, a CPI országigazgatója.


Gereben Mátyás

Rugalmasság, az vajon mi?

 Az új trendek egyik bűvös kifejezése a rugalmasság az irodákban – dilemmák a terek átalakításáról, a bérlemények területcsökkentéséről stb. –, ugyanakkor a vagyonkezelők számára ez bizonytalanabb helyzetet teremt, elég csak a cash flow alakulására gondolni. Itt érdemes először a munkaerőpiacot górcső alá venni, hiszen nehezebb a képzett kollégákat megtartani, mint a COVID előtt. Ráadásul egy cég kiadásában nagyságrendileg sokkal többe kerülnek a bérek, mint az irodaköltség. Ezért a cégek megfizetik az iroda bérleti díját akár öt évre is, mintsemhogy szakképzett alkalmazottakat veszítsenek, vagyis ez a rugalmas, kisebb iroda szlogen nem meghatározó tényező az irodaházakban – hangsúlyozta Gereben Mátyás.

A finanszírozás köti meg a tulajdonosok kezét, hiszen a banki feltételeknek meg kell felelni, így a rugalmasság a bérlők tekintetében limitálva van, tette hozzá Kovács András. Alapvetően a rugalmasság egyfajta szlogen, amely nem igazán a fő csapásirány a bérleti tranzakciók tekintetében. Az irodaterek átalakítása sem nyilvánul meg markánsan, inkább kisebb módosítások tapasztalhatók, ezek azonban nem borítják fel az eddigi gyakorlatot, mondja Nagy Viktor. Az új kötéseknél azonban egyértelműen fontos a biztonság, például előtérbe kerülhetnek a cellás kialakítások.


Kovács András, Nagy Viktor és Árendás Gergely

Jelenleg cirka 400 ezer m2-nyi iroda épül, ahol a bérleti díjak szintje magasabb a jelenleg is működő ingatlanok átlagánál, miközben az építőipari árak emelkednek, és hiány mutatkozik egyes nyersanyagoknál. Kicsit előnyben van a már meglévő állománnyal dolgozó tulajdonos a fejlesztőnél, mondta Gereben Mátyás. Ha a bérlőnek megfelel a jelenlegi terület, akkor a meglévő házak előnyt élveznek, ha új vállalat érkezik, amely már az új igényeknek megfelelően szeretné a kialakítást, akkor ugyanaz a helyzet, mint a fejlesztés alatt álló házaknál.

Hullámvasúton a plázák

 Az irodapiacon tavaly tavasszal az első három hét volt kritikus, de végül tisztult a kép, a bérletek nem változtak. A kiskereskedelemben nehezebb volt a helyzet, több szerződést kellett újratárgyalni, fontos volt, hogy megtartsák a mágnesbérlőket, mondta Kovács András. A bérlőket jelentősen támogatni kellett, tette hozzá Gereben Mátyás. Az irodai retail volt a legnehezebb helyzetben, míg a plázákban jelentős háttérmunkát igényelt felmérni a bérlők helyzetét. A strip mallok a kialakításuk és koncepciójuk miatt a legjobban tudták átvészelni a nehezebb időket, vette át a szót Nagy Viktor.


Árendás Gergely

A bevásárlóközpontokban megfigyelhető a bérlői mix átrendeződése, így a hagyományos nagy divatüzletek részaránya némileg csökken, míg a szórakoztató- és egyéb élményfunkciók szerepe erősödik. A retail szektorban is, akár az irodapiacon, minden egyes pláza helyzete más és más, így a Pólus és a Campona helyzete is különbözik, míg az egyiknél az ételudvar stabilan hozta a számokat, a másiknál nagyobb kimaradások voltak. A Pólusban megmaradtak a konvencionális bérlők, az üzletmenetben jelentősebb zavarokat nem érzékeltek, ráadásul itt erősebb a szolgáltatói szektor, vagyis jelentősebb a városi alközpont szerep, míg a Camponában változott a mix, a szolgáltatói kör sem jelentett mentőövet, húzta alá Gereben Mátyás.

Az Indotek Group plázái esetében nem beszélhetünk jelentősebb bérleti díj-kedvezményekről, és bár az első fél év nem tekinthető erősnek, de nyártól javultak az eredmények. Noha erősödik az online kereskedelem, a hibrid modell (online és offline), ez a bevásárlóközpontok számára is előnyös lehet. De valóban a divatszegmens rovására az élményalapú működés kerülhet előtérbe a jövőben, foglalta össze Kovács András.

+++

A panelbeszélgetés résztvevői - Borítókép balról jobbra: Gereben Mátyás, MRICS, a CPI országmenedzsere; Kovács András, az Indotek Group értékesítési igazgatója; Nagy Viktor, az Immofinanz országmenedzsere és Árendás Gergely – moderátor, az Area Ingatlan ügyvezető tulajdonosa.

GALÉRIA KÉPEK

Partnereink