A rendszerváltást követő évek kaotikus változásai után lassan konszolidálódott a magyar ingatlanpiac, egyre több pláza és irodaház épült, ugyanakkor érett piacról nem beszélhettünk, ez pedig az egzakt statisztikai adatok hiányában is megmutatkozik. Még az ezredforduló idején bontakozott ki az első ingatlanpiaci bumm Magyarországon, amely óriási építkezéseket generált a lakásszektor mellett többek között a bevásárlóközpontok piacán is.
Lassan fejlődtek a piaci sztenderdek, és ennek egyik fontos állomása volt statisztikai szempontból, hogy a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) rendszeresen közölni kezdte a negyedéves adatokat az iroda és az ipari ingatlan vonatkozásában.
Jött a válság. Egy másik
Érdemes visszamennünk a 2008-as válságig, hiszen onnan már világosan kirajzolódnak a makrogazdasági tényezők és az ingatlanpiaci mozgások összefüggései. Már sokszor elhangzott, hogy az ezredfordulót követő évtizedben hatalmas mennyiségben épültek kereskedelmi ingatlanok Magyarországon, itt markánsan a plázaépítési bummról beszélhetünk országszerte.
A krízis azonban óriási pofont adott az irodapiacnak is, hiszen az üresedési ráta 2009-ben negatív rekordot ért el 22%-kal. Ez annak köszönhető, hogy számos projekt gőzerővel épült, majd jött a Lehman Brothers legendás csődje, ami villámgyorsan végiggyűrűzött a nagyvilágban. A magyar gazdaság meg itt állt reális fundamentumok nélkül, tele devizahitellel, nem csoda, hogy hirtelen alábbhagyott a bérlők lelkesedése.
De a házakat mégsem hagyhatták félkészen a fejlesztők, a piacra zúduló nagy mennyiséget pedig nem szívta fel a kereslet. Elég arra gondolnunk, hogy 2009-ben 300 ezer m2-nyi új irodaterület került a piacra. Összehasonlításképpen tavaly 270 ezer négyzetméter körül alakult az új állomány, de az energiakrízissel együtt sem lehet 2008-at 2022-vel egy lapon emlegetni.
A stagnálás időszaka
Jó pár évig tartott a depresszív időszak az egész világon, a magyar gazdaságban és ezen belül az ingatlanszektorban. Hozzá kell tennünk, hogy például a régiós lengyel vagy cseh gazdaságban nem volt ekkora méretű visszaesés, hiszen egyészen más fundamentumokkal rendelkeztek. Csökkent a kereslet, nem volt hitel, sok kivitelező csődbe ment, vagyis egy olyan ördögi körbe keveredtünk, ami megalapozta, hogy egészen 2012-ig csend honolt a magyar irodapiacon is. A bérleti tranzakciók csaknem fele hosszabbításként realizálódott, az üresedési ráta nagyjából stabilizálódott 20-21%-on.
A fejlesztői mélypont 2012 volt, addig érkeztek a fejlesztések, hiszen ahogy említettük, be kellett fejezni a beruházásokat. Vagyis hiába észlelte a piac, hogy a kereslet-kínálat egyensúlya vészesen felborult, nem volt mit tenni, át kellett adni az irodaházakat. Ebben alapvető szempont, hogy egy ingatlanprojekt akár évtizedes kifutású is lehet a telekakvíziciótól kezdve a bérlők beköltözéséig.
Visszatérve 2012-re, abban az évben mindössze 23 ezer m2-nyi új irodaterületet adtak át. A gyér fejlesztési aktivitásnak köszönhetően lassan csökkeni kezdett a kihasználatlanság. Bár ez jó hírnek is tekinthető, mindez azzal járt, hogy közben stagnált a gazdaság, a motorok leálltak. Mindenesetre 2013-ban a kihasználatlansági ráta már 18,6 százalékra csökkent.
Majd eljött az újabb bumm!
Majd évről évre egyre inkább magára talált a piac, de a lassú reorganizációból is láthatjuk, hogy mekkora pofont jelentett 2008. 2014-ben a kihasználatlansági mutató már csak 16,9 százalék volt a harmadik negyedévben, és csaknem 50%-kal több munkateret adtak bérbe, mint egy évvel azelőtt.
Majd 2016-ban értünk el a mai számokig, amikor az üresedés aránya kevesebb mint 11% volt, sőt, 2018-ban 8% alá csökkent, 2019 végén pedig rekordot döntött a maga 5,6%-ával. Ha például a lengyel piacot nézzük, ott sokkal nagyobb idősíkban tapasztalhattak kétszámjegyű üresedést, mégsem pánikoltak.
A konszolidációt az is segítette, hogy átalakultak a bérlői szegmensek, a pénzügyi szolgáltatók jelentős súlya visszaesett, jöttek az SSC-k, a BTS-fejlesztések, a székház-projektek, beindult a technológiai vállalatok offenzívája kezdve a nagy multitól a kisebb feltörekvő magyar startupig. Vagyis az elmúlt évtizedben megérhettük a magyar ingatlanpiac második nagy aranykorszakát.
Pandémia és a többiek
Majd kibontakozott a pandémia világszerte, és 2020-ban az üresedési ráta 7,3%-ra nőtt, de ez is éves szinten mindössze 1 százalékpontos növekedést jelentett. Két év alatt lecsengett a járvány, a hibrid modell és az energiakrízis sem döntötte be a piacot: 2022 végén 11,3%-ot regisztráltak a szakemberek, ami az előző negyedévhez képest 0,3%-kal, az előző év azonos időszakához képest pedig 2,1%-kal emelkedett, vagyis nem beszéltünk földindulásról.
Nyilván csúszások lehetnek az átadások terén, kissé visszafogják magukat a fejlesztők, nehezebb lesz indítani egy projektet, a finanszírozás, az előbérlet és általában a bérlet is bonyolultabbá vált, de már látszik a fény az alagút végén a globális gazdaságban. Végezetül rendhagyó módon jöjjön egy még régebbi statisztika: 2006-ban 12,8% volt az üresedés. Pedig akkor még híre-hamva sem volt 2008-nak, és mindenki azt hitte, hogy eljött a Kánaán. Vagyis ha a 11% még növekszik is, egyelőre nincs ok a nagyobb aggodalomra.
Fotók: pixabay.com, Getty Images – illusztráció
