Hullámvölgyek és tolongás az irodaházakban. Történelmi utazás az üresedés világában

Iroda 2021-11-03

A pandémia miatt erőteljesen visszaeső irodapiaci tranzakciók egyenes folyománya volt az üresedési ráta növekedése. Megnéztük, hogy az elmúlt több mint tíz évben hogyan alakult ez a mutató a budapesti irodaszektorban.

Az üresedési ráta tekintetében kérdés lehet, hogy nagyjából 10% körüli értékig tekinthető-e egészségesnek ez a számadat, vagy az ennél rosszabb statisztika sem probléma. Természetesen akkor még nem beszéltünk a strukturális üresedésről, ami a rossz kiosztású és elhelyezkedésű terekre vonatkozik, amelyeket nem igazán lehet kiadni még a prosperálás időszakában sem.

A nettó bérbeadás 2019-ben tetőzött, majd érkezett a pandémia, és a 2020-ban a volumen visszacsökkent a 2011-es szintre. A fővárosban üresen álló irodák aránya 9,1%-on zárta a tavalyi évet, ami 3,5%-os emelkedést jelent az egy évvel korábbi adathoz képest. Bár a szegmens 2021 közepe táján már a visszarendeződés jeleit mutatta, még sok a bizonytalanság, elég, ha csak arra gondolunk, hogy szinte senki sem tudja, mi lesz az irodapiac jövője.

Sok vagy kevés a 10%-os üresedés? Ehhez rendhagyó módon menjünk visszafelé az időben, ugorjunk több mint tíz évet! 2008 végén 16,8%, 2007-ben 12,2%, 2006-ban pedig 12,8% ugyanez a szám. 2005 végére pedig a piac elérte az azt megelőző 10 év legalacsonyabb arányának számító 11,5 százalékot, vagyis korábban sohasem volt kisebb az üresedés 10%-nál.

A pangás évei

Most induljunk előre a 2008-as válság után! Az üresedési ráta 2009-ben negatív rekordot ért el, hiszen akkor bár tombolt a krízis, az épülő projekteknek el kellett készülniük, így a piacra „szabadult” cirka 300 ezer m2-nyi irodaterületet képtelen voltak felszívni szereplők, és az üresedési ráta 22%-ot tett ki.

2010-2011 a pangás évei voltak, de még 2012-ben is állandóan azt hallhattuk, hogy bizonytalanság fékezi a befektetési és a bérleti piacot, amelynek okai akkoriban az ún. unortodox intézkedések voltak a gazdasági életben, illetve a válság elhúzódó hatása még erőteljesen érződött. A bérleti tranzakciók fele hosszabbításként realizálódott, az üresedési ráta a budapesti piacon nagyjából stabilizálódott 20-21%-on. Abban az évben regisztrálhattuk a fejlesztői mélypontot, hiszen mindössze 23 ezer m2-nyi új irodaterületet adtak át.

2013-ban a hazai irodapiac továbbra sem váltotta meg a világot, a stagnálás folytatódott, nem volt olyan felhajtóerő, amely a piaci szereplőket motiválta volna. A kihasználatlansági ráta azonban 18,6 százalékra csökkent, amely 3 százalékponttal kevesebb, mint 2012-ben, de ennek azért annyire nem kellett örülni, hiszen alig volt fejlesztés, így aztán nehezen tudott volna tovább nőni ez az arány. Alapvetően akkor építkeznek, ha van kereslet, vagyis az üzleti logika okán sem nőhetett tovább az üresedés, ahhoz még a 2008-asnál is nagyobb gazdasági megrázkódtatás kellett volna.

2014-ben megindultunk előre, az üresedési ráta lefele

Majd megkezdődött a lassú reorganizáció, hiszen 2014-ben pozitív elmozdulást érzékelhetünk, még ha nem is váltotta meg a világot az ingatlanpiac. A kihasználatlansági mutató 16,9 százalék volt a harmadik negyedévben, amely 1,7 százalékponttal kevesebb, mint az előző évben. Érdekességként a szóban forgó év januárja és szeptembere között összesen 348 ezer négyzetmétert adtak bérbe, ami az előző év hasonló időszakához képest 43 százalékos emelkedést jelentett.

A következő évben kezdett izmosodni az irodapiac, hiszen 2015 harmadik negyedévét követően az üresedési ráta tovább csökkenve elérte a 13,5%-ot, ami az előző 7 év legalacsonyabb értéke volt, vagyis a 2008-as mélyrepülés után gyakorlatilag megtörtént a visszarendeződés. Érkeztek a piacra az SSC-k nagy alapterületű igényekkel, épültek a projektek egyre több lokációban.

2016-ban az előbérletek és a BTS-beruházások mellett növekedett a fejlesztések spekulatív jellege, ami a piaci optimizmust jelezte, az üresedés aránya kevesebb mint 11% volt, sok nagy vállalat keresett új területet. 2017-19 között jelentős mennyiségben kerültek piacra új irodaházak, amelyek jelezték a töretlen bérlői keresletet, sőt, még a régebben épült ingatlanok felújítása is megérte a tulajdonosoknak.

A kihasználatlanság 2017-ben és 2018-ban is 8% alá csökkent, 2019 végén pedig rekordot döntött a maga 5,6%-ával. Majd 2020 második negyedévében már jelentkeztek a pandémia jelei, hiszen az üresedési ráta 7,3%-ra nőtt, ami éves szinten 1 százalékpontos növekedést jelentett. Így érkezünk vissza a mához, hiszen idén a harmadik negyedév végén a kihasználatlanság 9,1%-ot tett ki, amely ugyan javuló szám az előző negyedévhez képest, ugyanakkor rosszabb egyéves távlatban tekintve, ellenben hol van már a 22%.

Adatok forrása:  Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF)  

Fotó: Getty Images

Partnereink