Így alakul az irodapiac Közép-Európában

Iroda 2022-11-15

2022 első felében az irodaépületekkel, mint a legnépszerűbb eszköz típussal kapcsolatos beruházások domináltak a KKE-15 országaiban. Az emelkedő finanszírozási költségek, valamint a bizonytalan makrogazdasági és geopolitikai háttér miatt a befektetők kezdenek kiváró álláspontra helyezkedni.

Az irodai eszközök befektetési volumene 2,5 milliárd eurót tett ki, ami a teljes befektetési volumen 42%-a volt 2022 első félévében a közép- és kelet-európai régió 15 országában (KKE-15 régió). Lengyelország-szerte erős tranzakciós aktivitást regisztráltak - derül ki a Colliers új jelentéséből, az "ExCEEding Borders: CEE-15 irodapiacok a turbulens időkben" című kiadványban.

Kevin Turpin, a Colliers közép- és kelet-közép-európai regionális tőkepiaci igazgatója szerint "a sok befektető által alkalmazott kiváró magatartás többek között az emelkedő kamatlábak és a kapcsolódó költségek, például a kamatswapok miatt megnövekedett finanszírozási költségek következménye, amelyek éves szinten jelentősen emelkedtek. Egyes nyugat-európai piacokon már megfigyelhetők az árkorrekció első jelei, amelyek 25-50 bázispont közötti elmozdulást mutatnak, és várhatóan hasonló árváltozások következnek majd a közép- és kelet-európai piacokon is".

Az irodaterületek iránti kereslet

Két és fél évvel a járvány kitörése után egyértelmű, hogy a munkaerő elvárásainak a hibrid vagy távmunka irányába történő elmozdulása tartós. Egy nemrégiben Lengyelországban, a felsővezetés szakemberei körében végzett felmérés során a válaszadók 89%-a jelezte, hogy a hibrid munkamodellt bevezették a szervezetükben, sőt, 2/3-uk ellenállásba ütközik, amikor megpróbálják visszahívni az embereket az irodába. A régió más országaiban is hasonló mintákat figyeltek meg. Az irodák átlagos bérbeadottsági csúcsértéke 2022 második negyedévében az egész EMEA-régióban 30% körül maradt.

A fentieken túl, miközben a régió lassan készült a világjárvány okozta visszaesésből való kilábalásra, 2022 első negyedéve és az ukrajnai háború új kihívások sorát, valamint évek óta nem látott mértékű kiszámíthatatlanságot hozott. Az ellátási lánc zavarai, az emelkedő anyag- és munkaerőköltségek a kiadásokkal kapcsolatban amúgy is uralkodó, konzervatív megközelítést, valamint az üzletmenet folytonosságára való összpontosítást tovább erősítették.

Irodahelyiségek kínálata

A hatás a kínálati oldalon is érzékelhető. Bár sok bérlő területcsökkentésre törekszik, a régió legtöbb piacán továbbra is korlátozott a legkeresettebb, prémium kategóriás irodaterületek kínálata. Ezt a problémát tovább súlyosbítják az új projektek elindítására vagy az építési ütemtervek meghosszabbítására vonatkozó döntések késedelmei. Az általános gazdasági bizonytalanság és az emelkedő árak azt is jelentik, hogy a bérbeadók általában konzervatívabbak a bérleti feltételek és a kínált ösztönzők tekintetében. Ez viszont megnehezíti az új, optimális helyszínek megtalálását, illetve a meglévő irodahelyiségek átalakítását a hibrid munkakörnyezet követelményeihez.

"Ennek eredményeképpen a bérlők egyre nehezebb választásokkal szembesülnek, amikor olyan irodahelyiségeket kell találniuk, amelyek megfelelnek a hibrid munkavállalás igényeinek és képesek új tehetségeket vonzani. Illetve elég meggyőző ajánlatot jelentenek ahhoz, hogy megérjék a napi ingázás fáradalmait, így felvéve a versenyt a legtöbb munkavállaló által megszokott otthoni irodával" - teszi hozzá Dominika Jędrak, a lengyel és közép-kelet-európai kutatási és tanácsadói szolgáltatások igazgatója.

Az üres irodák aránya

A közép- és kelet-európai régió fővárosaiban az üres irodák aránya lassan stabilizálódik, miután az a világjárvány idején sok piacon kétszámjegyűre emelkedett, tekintve, hogy a kereslet és a kínálat a körülményekhez egyaránt alkalmazkodott. Részben a magasabb építési költségek és a legkeresettebb helyeken tapasztalható alacsony kínálat miatt, a bérleti díjak emelkedését tapasztaljuk, különösen az újonnan épített épületek esetében. Ezen túlmenően az infláció következtében várhatóan mindenütt emelkedni fognak a díjak.

 Meredeken emelkedő fit-out árak

A fit-out munkák szükségletét is egyre nehezebb előre jelezni és tervezni. Az építőanyagok árai 2022 első és második negyedévében 30%-kal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest, valamint az anyagcsoportoktól függően is jelentősen változnak. Ez nagyon megnehezíti a kereskedelmi helyiségek berendezésének vagy átalakításának a költségbecslését. A tendencia valószínűleg fennmarad, sőt, erősödhet a gáz, az áram és a munkaerő árának emelkedése, valamint a piacon lévő szakképzett vállalkozók hiánya miatt.

Az irodahelyiségek kockázatmentesítése

Az irodahelyiségek keresésének legjellemzőbb kockázatai közé tartozik a bérleti feltételek rugalmatlansága, valamint a rendelkezésre álló költségvetésen belül megvalósítható kialakítással kapcsolatos irreális feltételezések. Ezért egyre vonzóbbá válik az olyan végponttól végpontig tartó megközelítés, amelyben egyetlen képzett szállító vállal teljes felelősséget a teljes folyamatért - a követelmények meghatározásától és a bérleti feltételekről szóló tárgyalásoktól kezdve a tervezés valamennyi szakaszán át egészen a berendezési munkálatok elvégzéséig. 

Ez a célorientált Define - Design - Deliver folyamat biztosítja, hogy az irodahelyiségek megfeleljenek az üzleti és munkaerői igényeknek, miközben a rendelkezésre álló költségvetésnek megfelelően tervezik meg őket, és az elfogadott időkereten belül átadják. Ez a megközelítés egyre népszerűbb lesz, mivel viszonylag biztonságos módja annak, hogy az irodahelyiségek a jövőbe mutatóak maradjanak, és elérjék a kívánt eredményeket.

Fotó: Getty Images - illusztráció

Partnereink