Kiürülnek az irodaházak? Vagy nincs itt semmi látnivaló?

Iroda 2022-07-28

A legfrissebb adatok szerint az üresedési ráta 9,9 százalékon áll Budapesten, ami 0,1 százalékkal magasabb a korábbi negyedévhez és az előző év azonos időszakához képest. Korábban a pandémia vetette vissza a tranzakciókat és formálta át az irodapiacot, most pedig a háború és a globális infláció okoz nehézségeket, amelyek a munkahelyek világát is befolyásolják. De vajon sok ez a 10%-os kihasználatlanság vagy nincs itt semmi látnivaló?

A bérbeadás 2019-ben tetőzött 637 ezer négyzetméterrel, ami a korábbi 2015-ös csúcsot közel százezer négyzetméterrel haladta meg. Számos fejlesztőközpontot és céges székhelyet népesítettek be a dolgozók, amelyek jótékony hatást gyakoroltak a statisztikákra is.

Abban az évben azonban jóval kevesebb irodaépületet adtak át, mint 2018-ban, amikor 230 ezer m2-nyi új terület érkezett Budapestre. Az emelkedő kivitelezési költségek és építőanyagárak ugyanis erőteljesen befolyásolták a fejlesztési tevékenységet, pedig csak ezután érkezett a pandémia, és a 2020-ban a bérbeadás visszacsökkent a 2011-es szintre. Vagyis jó tíz évet utaztunk vissza az időben.

A fővárosban üresen álló irodák aránya 9,1%-on zárta 2020-at, ami 3,5%-os emelkedést jelentett az egy évvel korábbi adathoz képest. De azért még távol vagyunk az igazi nagy válság idején regisztrált értékektől, hiszen míg 2007-ben 12,2%-ról, addig 2008 végén már 16,8%-ról beszélhettünk.

A 2008-ban kibontakozó globális krízis az üresedési rátát is tovább növelte, így 2009-ben a kihasználatlanság 22%-ra nőtt, amelynek alapvetően az az oka, hogy a korábbi ingatlanpiaci bumm alatt hatalmas mennyiségben épültek irodaházak, amelyeket be kellett fejezni. Ennek köszönhetően csaknem 300 ezer m2-nyi állomány került a piacra abban az évben, amelyre már érthetően nem volt kereslet, hiszen mindenki a túlélésért küzdött.

A következő pár évben nem is tapasztalhattunk nagy mozgást, az üresedési ráta a budapesti piacon stabilizálódott 20-21%-on, vagyis nem romlott a statisztika, mivel szinte nem is épült irodaház. A lefagyott fejlesztési piacnak köszönhetően lassan csökkent a kihasználatlanság, 2014-ben pedig már jelentősen nőtt a bérbadási aktivitás az egy évvel korábbihoz képest.

2015 harmadik negyedévében az üresedési ráta elérte a 13,5%-ot, ami az előző 7 év legalacsonyabb értéke volt. Erősödött a fejlesztési aktivitás, miközben tovább csökkent az üresedés. 2020-ig nagyobb mennyiségben kerültek piacra új irodaházak, amelyek jelezték a növekvő bérlői keresletet. A kihasználatlanság 2019 végén pedig rekordot döntött 5,6%-ával.

Majd sajnos megérkezett a pandémia, hiszen 2020 második negyedévében az üresedési ráta 7,3%-ra nőtt, azóta növekedő trendet érzékelhetünk, most pedig már inkább stagnálásról beszélhetünk. Ez a mértékű kihasználatlanság azonban azért sem vészes, mert számos projektet lassítottak, vagyis tanulva 2008 hibájából a fejlesztők nem „eresztik” egyszerre a pangó piacra az új állományt, hanem fokozatosan adják át az épületeket, így kordában tartható az üresedés.

Adatok: Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF). Fotó: Getty Images

Partnereink