Megindult felfelé a magyar ingatlanbefektetési piac és az irodaszektor

Iroda 2021-12-20

Éves összehasonlításban 21 százalékos növekedést a magyarországi ingatlanpiac, továbbra is az irodai szegmens a legnépszerűbb, de folyamatosan növekszik az igény az ipari és logisztikai ingatlanok kapcsán is – derül ki a CBRE legfrissebb kutatásából. Az EMEA Real Estate Market Outlook 2022 kiadványból kiderül, hogy az irodapiaci kereslet a mélypont elérését követően ismét növekvő tendenciát mutat, valamint befektetői szemszögből egyre meghatározóbbak az ESG-kritériumok, a minősítésekkel rendelkező eszközök 2022-ben a legnépszerűbb befektetői célpontok lehetnek.

21 százalékos növekedés a hazai ingatlanpiacon éves viszonyításban

2021-ben a magyar befektetési piac erőteljes élénkülést mutatott: a 40 végrehajtott volumene eléri az 1,23 milliárd EUR-t, amely éves összehasonlításban 21 százalékos növekedést jelent 2020-hoz képest. A legkedveltebb eszközosztály továbbra is egyértelműen az iroda - a teljes volumen kb. 80 százalékát teszi ki -, amelyet az ipari ingatlanok követnek. Utóbbiak az évi volumen kb. 12 százalékát teszik ki, vagyis a befektetői aktivitás és a tranzakciók száma egyaránt emelkedett, azonban az elérhető eszközök hiányából adódóan a meghatározó növekedés még várat magára. 

A hazai befektetők megőrizték piaci erőfölényüket (a teljes volumen 70 százalékában érintett magyar befektető), a fennmaradó tranzakciók nyugat-európai (Egyesült Királyság, Ausztria, Németország, Belgium) és regionális (Csehország) vásárlók között oszlottak el. Az egyre növekvő befektetési aktivitás egyes ágazatokban az árazásra is meghatározó hatással volt: az ipari szektorban és a járvány előtti árazáshoz igazodó irodák esetében új hozammutatókat határoztak meg.

 Az ESG-kritériumok egyre meghatározóbb befektetői szemponttá válnak

A CBRE előrejelzése szerint 2022-ben az összesített európai kereskedelmi ingatlanbefektetések növekedése elérheti az 5 százalékot is, amely a világjárvány előtti értékekhez közelít. A lakossági és logisztikai ingatlanok iránti kereslet várhatóan továbbra is rendkívül erős marad, az erősödő bérlői kereslet és a kiemelt ingatlanok korlátozott készlete szintén élénkíti az irodák iránti befektetői keresletet.

Európa továbbra is élen jár a fenntartható eszközökre vonatkozó, tőkebevonásra irányuló szabályozási erőfeszítések terén, a CBRE előrejelzései szerint a befektetési stratégiák a különböző eszközosztályok helyett egyre inkább a különféle kockázati források közötti diverzifikációra fognak összpontosítani. A nagyobb szén-dioxid-kibocsátású eszközök esetében a szigorúbb szabályozások miatt a kedvezmény várhatóan folyamatosan növekszik majd, és a befektetők feladata lesz, hogy biztosítsák, hogy az eszközök ellenállóak legyenek ezekkel a változásokkal szemben. 

2022-től a legnépszerűbb befektetési célpontok lesznek várhatóan a fenntarthatóságra és az éghajlati kockázat-csökkentési stratégiákra összpontosító piacok lesznek, a CBRE pedig arra számít, hogy a vállalkozások ennek megfelelően gyorsan integrálják az ESG-kritériumokat a döntéshozatalba.

Az irodapiaci kereslet túl van a mélyponton

A CBRE előrejelzései szerint az európai irodapiacok kapcsán továbbra is folytatódik az erősödő tendencia, mely várhatóan 2022-ben is kitart majd. Bár az előrejelzések szerint az érintett piacok továbbra sem érik el a járvány előtti szinteket, a CBRE 20 és 25 százalék közötti összesített lízingnövekedéssel kalkulál a jövő évre. Számos európai város esetében tetőzött az elérhető irodai kínálat, ennek megfelelően a CBRE a kínálat szűkülésére és – több jelentős piac esetében – az üresedési szint csökkenésére számít.

A közép-európai piacon ezzel szemben a teljesítések 8 százalékkal csökkentek, 2022-ben és 2023-ban pedig további csökkenés várható, így 2016 óta a legalacsonyabb szinte eshetnek az átadások. A budapesti irodafejlesztések is elmaradnak a várakozásoktól: a 101 ezer négyzetméteres terület 2020-hoz képest 56 százalékos visszaesést jelent. A bérlők ennek ellenére profitálhatnak a 2022-es fejlesztésekből, amely az előrejelzések szerint 243 ezer négyzetméter lesz (melyből 102 ezer négyzetméter elérhető bérlők számára).

Továbbra is népszerűek az ipari és logisztikai ingatlanok

A CBRE jelentése szerint 2022-ben valószínűleg magas marad a logisztikai beruházások volumene az ágazatot megcélzó tőkemennyiség miatt. A növekvő bérlői keresletnek köszönhetően várhatóan továbbra is az egyik legnépszerűbb választás marad a befektetői portfóliók számára, ennek megfelelően felerősödik a verseny a földek és a legjobb eszközök megszerzéséért, és a CBRE arra számít, hogy az alacsony hozamok támogatása érdekében felgyorsul a bérleti díjak növekedése. 

Az európai piachoz hasonlóan a logisztikai eszközosztály Magyarországon is számos befektető látókörében van, ennek megfelelően az idei évben volumennövekedésre és éles hozamsűrítésre lehet számítani, ami nem meglepő a 3 és fél százalékos üresedési rátából, valamint a budapesti és agglomerációs raktárterületek iránti megnövekedett év végi keresletből adódóan.

Partnereink