Nem kell megijedni, ez nem a 2008-as ingatlanpiaci válság! – beszélgetés Pados Gergellyel

Interjú 2022-09-01

A Cushman & Wakefield hazai ügyvezető igazgatójával tekintettük át, hogy a gazdasági nehézségek hogyan hatnak az ingatlanpiacra, hogyan alakul a bérlők és bérbeadók viszonya, miért lenne jó az állami beavatkozás kontraciklikussága, illetve mi lesz a befektetésekkel. Pados Gergely szeptember 8-án a Real Estate Beach Conference az „Aktuális kihívások a bérlői piacon. Épületek, víziók, funkciók, közösség” c. panelbeszélgetésünk egyik meghívott szakértője.

– Számtalan gazdasági és társadalmi tényező hozta nehéz helyzetbe a világgazdaságot, így ezen belül az ingatlanpiacot is (járvány, háború, energiaválság, infláció stb.) Mi várható a közeljövőben a szektorban ezek tükrében? 

– Ha egy szóval szeretnénk megfogalmazni, akkor a „kivárást” mondanám. Rengeteg a kérdőjel, de ha azt nézzük, hogy a 2022-ben eddig átadásra került 109,200 m2 irodaterületnek több mint 80 százaléka már bérbe van adva, elég pozitív képet vázolhatunk fel. Sőt, ha összehasonlítjuk a tavalyi adatokkal, akkor is kedvező a kép, hiszen a 2021-es összes átadás (43,342 m2) tekintetében 82%-ról beszélhetünk.

– Mennyire aktívak a bérlők? Hogyan viszonyulnak a változó időkhöz?

– Természetesen azt sem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy várhatóan – egy ilyen, minden tekintetben bizonytalan helyzetben – a bérlők is hezitálhatnak, hogy elköteleződjenek-e hosszú távra. A kereskedelmi ingatlanok tranzakciói tekintetében az a tapasztalatunk, hogy a piac az év második felében már „megfigyelő” szerepet vett fel, ami a vevők és az eladók kölcsönös kivárásában mutatkozik meg, hiszen az eladói és a vevői árazások közti rés bizonyos esetekben növekedést mutat.

– Hogyan tompíthatják az ingatlanpiaci szereplők és az állam az új kockázatok hatásait?

– Az építőipar folyamatosan kapacitáshiánnyal küzd az elmúlt években, és ezek a „supply chain” problémák a kivitelezési költségek drasztikus emelkedéséhez vezetnek. Erre talán az lenne a leghatékonyabb megoldás, ha az állami beavatkozás kontraciklikus lenne, vagyis ha válság idején az állam lenne a jelentősebb megrendelő/ piaci befektető a piaci szektorral szemben, és fellendülés idején kicsit a háttérbe húzódna.


Pillar irodaház

– Az egyes ingatlaneszközöket eltérően érintik a válságtényezők. Így például a járvány alatt jelentősen visszaesett a kiskereskedelem vagy a rövidtávú lakáskiadás, ellenben a logisztika szárnyakat kapott. Mely ingatlanpiaci szegmens van leginkább kitéve a közelgő válságnak?

– Nehéz általánosítani, de talán azt mondanám, hogy a legkitettebb szektor a befektetési piac, hiszen az elmondható, hogy bizonytalan helyzetben nehezebben születnek döntések nagyobb volumenű tranzakciókról; és jelenleg ezt a nehezítő tényezőt tovább terheli a magas infláció és a drasztikusan változó kamatkörnyezet. A mostani megtorpanás ellenére azonban azt látjuk, hogy az érdeklődés továbbra is fennáll a magyarországi ingatlanbefektetési termékek iránt, viszont a tranzakciók lelassultak és a befektetők sokkal körültekintőbbek lettek.

– Az egyes szegmensekben (iroda, retail, hotel, logisztika) melyek a legmarkánsabb tényezők, amelyek hatnak a közeljövőben?

– Bár ahogy említettem, sok a kérdőjel és a bizonytalanság, azt látjuk, hogy irodákra továbbra is folyamatos és nagy igény van. Korábban az volt a trend, hogy csak a „home office-ról” beszéltünk, mint változás, most egyre inkább újra az iroda és a flexibilitás a fő témák; illetve ehhez kapcsolódóan hogyan lehet esetlegesen átalakítani, hatékonyabbá tenni egy munkakörnyezetet – akár a terület növelésével vagy csökkentésével. A logisztikai szektorban azonban egyre több az új fejlesztés, és kitartó, magas igény mutatkozik ezen termékek iránt a piacon. A betelepülő akkumulátor- és autógyárak hatására a beszállítói aktivitás további emelkedésére számítunk, mely várakozásaink szerint táplálni fogja a szintén növekvő igényeket.

– Van-e rá valós esély, hogy a 2008-as válsághoz hasonló krízis alakuljon ki?

– Az tény, hogy a tranzakciós volumen 2022-ben várhatóan csökkenni fog a 2020 és 2021-es szintekhez képest, de az talán bizakodásra ad okot, hogy mind a külföldi, mind a helyi tőke aktívan keresi a helyét a magyarországi ingatlanpiacon. Ez is azt mutatja, hogy a jelenlegi piaci helyzet teljesen más, mint amilyen a 2008-as pénzügyi világválság volt.

Pados Gergely szeptember 8-án a Real Estate Beach Conference az „Aktuális kihívások a bérlői piacon. Épületek, víziók, funkciók, közösség” c. panelbeszélgetésünk egyik meghívott szakértője. A konferenciára jegyek még itt kaphatók.

Partnereink