Pankráció az irodapiacon. Folyamatosan jönnek a mélyütések!

Iroda 2023-01-09

Hiába hevert ki egy ütést a hazai irodapiac, mindig jön valami új, amit valahogy kezelni kell. Idén a Covid és az energiasokk mellett már a gazdasági visszaeséssel is számolni kell, de közben új lehetőségek jönnek, például felfedezhetjük a régi irodaházakat, amiket felújítva piacra lehet dobni – állapította meg a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég 2023-as évindító értékelése.

„Egy olyan bokszolóhoz hasonlítanám az irodapiacot, aki éppen feltápászkodik ez előzőleg bekapott nagy pofon után és már majdnem helyreáll, de ekkor újabb jobb horgot kap és kezdhet mindent újból” – festette le a helyzetet Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője. Ebből szerinte az következik, hogy nem lehet hátradőlni: a bérbeadók, a bérlők, a fejlesztők és az üzemeltetők számára is az újratervezésnek folyamatosnak kell lenni. 

2023 elején is számtalan nehézség adódik, amelyek a következők: durván megnőtt energiaszámlák, magas infláció, kilengéseket mutató Euró-forint-árfolyam, az elhúzódó ukrajnai háború, az általános gazdasági lassulás, a home office tartóssá válása és növekvő bérköltségek.

A bérlőknek azonban egyelőre nem nagyon vannak konkrét válaszai. Többé-kevésbé sikerült ugyan „belőni”, hogy mennyi legyen a távolról végzett munkaidő - ez általában 2 vagy 3 nap egy héten –, de például nem tudnak mit kezdeni azzal, hogy ezáltal sokkal lazábbak lettek a kapcsolatok a munkavállalók és a cégek között.

Természetesen vannak különféle céges programok, sokszor direkt a péntekekre időzítve, mert azt szeretik kerülni a dolgozók és „home office”-ba menekülnek. Az irodatér nappalivá változtatása is szinte kötelező lett. Egyre több irodaházi bérleményben van akár 6-8 kisebb-nagyobb tárgyaló vagy a belső kommunikációnak teret adó konferenciaterem. Nőtt és még kényelmesebb, még design-osabb lett a konyha és a háziállatokat is már egyre többen megengedik az irodaházban. 

Lehetnek új szolgáltatások is az irodaházakban, ami szintén visszavonzhatja az embereket. Mindez azonban csak átmeneti könnyebbség a dolgozók visszacsalogatásában. A cégvezetők 2023 elején inkább a saját cégük jövőjéről és a költségekről gondolkodnak. A már megérkezett válságban később lehetnek majd céges egybeolvadások, ami általában az összirodaterület-igény csökkenésével járhat együtt, de ez Magyarországon még nem jellemző.

Visszavonulni sem könnyű!

Nem hiszi a többség, hogy vissza kellene adni területet vagy albérlőt kellene keresni a bérlemény egy részére. A visszaadást nehezítik a szerződések, az albérlet, mint megoldás piaci fogadtatása pedig nagyon vegyes és csak akkor éri meg, ha az albérlőnek az irodabelsőre vonatkozó átalakítási igényeit az albérletbeadó fizeti. Emellett jelentősen megnőtt az irodabérlet összköltsége, elsősorban a 3-5-szörösre nőtt üzemeltetési díj miatt. 

"Már vannak olyan irodaépületek, ahol ez utóbbi megközelíti az átlagos bérleti díj nagyságrendjét. Horror árak jelentek meg a januártól érvényes időszakra. Az eddigi 3-4 euró/négyzetméter/hó díjat 9-12 eurós érték váltotta fel, amit kénytelen lenyelni a bérlő. De csak emiatt még nem fog költözni, arra számítok, hogy a maradásért cserébe a kedvezmények növelését fogják kikényszeríteni, együttműködve a bérbeadóval. Egy hosszabbításért általában 2-3, esetleg 4 havi díjmentes időszakot kérnek, ám ha egy új épületbe akarja átcsábítani őket a bérbeadó/tulajdonos, akkor akár 4-6 hónapot is meg kell adnia" – vélekedett Kalaus Valter.

A bérlői oldaltól szerinte elvárható – és erre már vannak is példák – hogy sokkal alaposabban ellenőrizze az egyre fontosabb ESG-feltételek betartását a bérbeadói oldalon. Utóbbinak nem elég csak beleírni egy szerződésbe, hogy van ilyen-olyan környezetvédelmi minősítése az épületnek. Ki kell derülnie egyértelműen, hogy a bérbeadó konkrétan mit hajtott végre az ESG első elemére, a környezettudatosságra vonatkozóan.

A bérlői magatartást az is befolyásolja, hogy erősen szűkül az új irodakínálat. A most futó építkezéseket még befejezik, de a korábban meghirdetett, ám még nem elkezdett beruházásokat legalább 2-3 évvel eltolják, így 2024-től egy ideig várhatóan nem lesz új spekulatív irodaház. Ezt látva a szerződésük végéhez közeledő bérlők a fent említett kedvezmény-kiharcolási szakaszba értek. A fejlesztők pedig szinte bizonyosan a felújítások felé fognak fordulni.

„Az újratervezés a fejlesztőknek is kötelező. Szerintem nem kell szégyellni, hogy az eddig lesajnált, akár 15-20 éves épületeket most újra felfedezik maguknak. Hozzányúlnak a gépészethez, új tereket alkotnak és kívül-belül szépen felöltöztetik, netán újrapozicionálják, mert ezzel mindenki nyerni fog” - mondta a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

Fotó: Getty Images

Partnereink