Reflektorfényben a magyar irodaházak. Tények és költségek a válság tükrében

Iroda 2022-06-14

Nemrég megjelent a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemetetési Szolgáltatók Országos Szövetsége kiadásában az FM Benchmarking IV. kötet, amely átfogó képet kínál a magyar épületüzemeltetési piacról. A kutatásban hatalmas mintával dolgoztak, hiszen összesen 1031 kereskedelmi, ipari, vállalati tulajdonú és egyéb ingatlant vontak be, amelyek közül most az irodaházakra fókuszálunk. Az egyik izgalmas elemzésben összesen 292 irodaépület adatait dolgozták fel, amelyek jól mutatják, hogyan emelkedtek a költségek két év alatt az irodapiacon, és hogyan fejlődött az épületek szolgáltatási színvonala.

Bár az elemzett irodaházak háromnegyede Budapesten található, érdemes megjegyezni, hogy a két évvel ezelőtti kutatásokkal ellentétben már szerepelnek a mintában 5 éven belül épült vidéki ingatlanok is. Ettől függetlenül vidéken az irodák legnagyobb százalékban öreg épületekben találhatók, emellett felújításukra jellemző, hogy vagy nem nyúltak hozzájuk még soha, vagy csak nagyon régen. Ezzel ellentétben a budapesti irodaépületek 5 vagy 10 éven belül már átestek olyan korszerűsítésen, ami a használati értéküket jelentősen növelte.

Továbbá a vállalati épületek sokkal idősebbek, és nagy részük még nem volt soha felújítva. A vállalatok ugyanis nagyon nehezen szánnak pénzt az épületek korszerűsítésére, míg a szakmai befektetők az életciklus és a bérleti logika figyelembevételével ütemezik azokat. Emellett a kormányzati épületeknél is elindult egy korszerűsítési hullám: az ingatlanok döntő többségét – csaknem 90 százalékát – az utóbbi években újították fel.


Az irodaházak elhelyezkedése Budapesten és vidéken (db)

Növekvő üzemeltetési költségek

 A létesítménygazdálkodási piacon mindig is meghatározó tényező az üzemeltetés költsége, ezért is figyelemreméltó, hogy a két évvel ezelőtti kutatásban megjelenő teljes fajlagos díj összegéhez (1095 Ft/m2/hó) képest 27 százalékos növekedést tapsztalhatunk, amelyből a műszaki üzemeltetés díj emelkedése meghatározó (47 százalék). A közművek tekintetében lényeges változás nem mérhető, míg a takarítás és a recepció, biztonsági őrzés díja szintén emelkedett közel 20 százalékkal.

Az 5-10 év éves létesítmények esetén minden költségelem alacsonyabb, mint az egyéb életkorú épületeknél. Az 5 éven belül épített irodaházak esetében pedig a kiemelkedő értékek egyrészt a garanciális időszak alatt megfigyelhető magas karbantartási díjakra, másrészt az emelt szolgáltatási színvonalra vezethetők vissza.

A piaci versenyben kialakult árak minden szegmensben alacsonyabbak, mint a pályázat nélküli szerződések esetén. A megrendelők által igényelt szolgáltatások minőségétől és mennyiségétől függően óriási szórás alakulhat ki a fajlagos költségek tekintetében. A takarításnál jól látszik, hogy a szakmai befektető a bérlők megtartása érdekében magasabb minőségi szolgáltatást rendel meg, amely megemeli a fajlagos költségeket is.

A bérlővel történő megállapodás, vagy az irodaház minőségi szintjének besorolása, az épület műszaki felszereltsége, komfortfokozata, a berendezések rendelkezésre állása mind-mind befolyásolják a költségeket. Így egy 82 ezer négyzetméteres irodaház fajlagos költsége is lehet nagyon alacsony, miközben egy 55 ezer négyzetméteresnél ugyanezen érték a többszöröse.

Minden szegmensben markáns emelkedés figyelhető meg, amely mögött a munkaerőköltség és az anyagköltségek növekedése húzódik meg. Az előző évekhez képest az épületek gépészeti komfortfokozatának növekedésével a gépészeti karbantartások aránya folyamatosan növekszik. A közművek havi díjait tekintve a 2010-es évtized közepén tapasztalt általános árcsökkenés megfordult. A villamosenergia, a földgáz, a távhő, a vízdíj jelentősen növekedett, ugyanakkor a kommunális hulladék fajlagos ára csökkent. Tovább drágult a napi takarítás is.


Az épület tulajdonosi státusza (%)

A trendek

A teljes üzemeltetési díj emelkedése jóval a kötelező béremelések trendje alatt maradt az elmúlt években – ami megrendelői oldalról örvendetes tény. Ez vélhetően volumen-növekedésből származó méret- és működés-hatékonyságot jelent, de akár azt is, hogy egyre kevesebb emberrel lehet egyre több megbízást teljesíteni. Az is szembeötlő, hogy a teljes üzemeltetői díj évről évre jócskán a fogyasztói árindex fölött marad, ami az iparági költség-tömeg drasztikus növekedésének tudható be.

 2013 óta egyenletes növekedés tapasztalható az operatív + irányítás és a rendszeres karbantartási díjak esetében. Az elmúlt évek fogyasztási trendje tükrözi az energiahatékonyságon lévő fókuszt, hiszen csökkent a villamosenergia fogyasztás. A 2020-ra kitűzött klímavédelmi célok elérésének érdekében tudatosabb lett az energiafelhasználás: fogyasztást optimalizáló beruházások, hatékonyabban működő rendszerek jellemzik az épületeket.

Emellett a Covid miatti leállás már önmagában okozott egy éves alapon 20 százalékos csökkenést az irodaházakban. A gáz+távhő díj a teljes közműdíj ötöde és negyede között mozog, függően a külső hőmérséklettől, a tőzsdei gázáraktól és a HUF/USD árfolyam mozgásától.

 Az épületek minőségéről

 Bár az épületek felében már a fűtés+hűtés+légkezelés a jellemző gépészeti komfortfokozat, megemelkedett a párásítást is alkalmazó irodák száma, ami magasabb komfortfokozatra utal. A standard kétrétegű, a hőszigetelt dupla és a hővisszaverő dupla üvegezés aránya szinte változatlan, ugyanakkor a legmagasabb minőséget képviselő háromrétegű üvegezés mindössze 8 százalékot tesz ki.

Jelentősen nőtt a LED-es fényforrások aránya a mintában szereplő irodákban: 17-ről 27 százalékra emelkedett a fénycső kárára. Azonban fénycsövek még mindig jelentős számban fordulnak elő irodáinkban, de azért jókora mértékben csökkent az arányuk a két évvel ezelőttihez képest: 67-ről 44 százalékra esett vissza.

További érdekesség, hogy 169 épületben 469 darab elektromos töltőállomás van telepítve. Az épületgépészetet legnagyobb számban 5 és 10 év között újítják föl, vagyis a mintában szereplő épületek háromnegyed részét „időben” kezdték el épületgépészetileg felújítani.


A fajlagos havi díjtételek átlaga (Ft/m2/hó)

Költséghatákonyság felsőfokon

Mivel évről évre növekednek az energiaárak, egyre fontosabb, hogy csökkenteni és optimalizálni lehessen az összköltségeket, ezért az energia-gazdálkodás létfontosságú elemmé lépett elő. Az újonnan épült ingatlanoknak a zéró emisszió elérése miatt mindenképpen fenntartható gazdálkodást kell megvalósítani, de a válaszadók több mint fele értékeli is az energiagazdálkodás kapcsán begyűjtött adatait, illetve optimalizálja energiafogyasztását.

Enyhe mértékben, 41-ről 46 százalékra emelkedett az előző mintához képest azoknak a válaszadóknak az aránya, akik rendelkeznek valamilyen fenntarthatósági tanúsítvánnyal. A többség még mindig a jogszabályi minimumot követi környezetgazdálkodásában. Jellemzően az új építéseknél fordul elő, de a modernebb irodaházaknál is megtörténhet, hogy a felújítással párhuzamosan végigmennek egy tanúsítási folyamaton is.

A szakma összességében nagy kihívások előtt áll. Egyrészt a minőség terén is van hová fejlődni, másrészt munkaerőhiánnyal küzd az ágazat, miközben a jókora bérnövekedést is kezelni kell. Remélhetőleg a proptech megoldások ezen a területen is jelentős hatékonyság- és minőség javulást fognak eredményezni.


A különböző havi fajlagos díjtételek a különböző életkorú épületeknél (Ft/m2/hó)

Fotó: Váci Greens. Ábrák:  FM Benchmarking IV. kötet

Partnereink