Mi lehet a magyar irodaházak jövője? Nem könnyű tisztán látni a ködben

Iroda 2022-11-22

Az elkövetkezendő 2-3 évben közel 400 ezer négyzetméternyi új állomány érkezhet a budapesti irodapiacra, miközben tovább nőhet az üresedési ráta. Egyszerre a dolgozók 60-70%-a tartózkodik a munkahelyeken, vagyis kérdés, mi lesz az irodaterek jövője. Ráadásul az energiakrízis miatt megugró üzemeltetési költségek miatt felerősödött a rövidtávú gondolkodás, miközben a fenntarthatóság és a bűvös ESG még fontosabb szerephez juthat. A JLL sajtóreggelijén a vállalat szakértői a jelenlegi és a jövőbeni munkaerőpiac ingatlanaspektusait vették górcső alá.

Az elmúlt időszakban számtalan hatás érte az irodapiacot, úgy mint járvány, home office, hibrid modell, energiasokk, és megannyi érdekes aspektus, amely a jövő munkahelyét fogja meghatározni. A járvány kiürítette az irodaházakat, most pedig a világgazdasági válság tépázza meg a munkaerőpiacot és így az irodaszektort is, ráadásul ehhez kapcsolódik az európai energiakrízís. Az is igaz, hogy ebben a hektikus világban senki sem mondhat biztosat, hiszen senki sem ismerheti a jövőt.

A JLL legutóbbi sajtóreggelijén a vállalat szakértői bemutatták a jelenlegi trendeket és aktuális számokat, amelyekből azért kibontakoznak a lehetséges jövőképek. Kezdjük néhány adattal, hiszen azok lehetnek a kapaszkodók a piac elemzéséhez. Az elkövetkezendő 2-3 évben 10 százalékkal fog bővülni a jelenleg nagyjából 4 millió négyzetméteres fővárosi irodaállomány, de ennek nagyságrendileg 40 százaléka már előbérletben elkelt. Ehhez kapcsolódva emelkedik ugyan, de egyelőre még csak egy százalékponttal magasabb az egészséges 10 százaléknál a kihasználatlansági ráta a harmadik negyedévet követően, hangsúlyozta Würsching Péter, a JLL bérbeadási vezetője.

A felerősödő energiakrízis következtében drasztikusan nőttek az üzemeltetési költségek, egyes B kategóriás irodaházakban 4 euróról 12 euróra emelkedtek a díjak. Érdekes összefüggés, hogy bár nyilván magasabbak a bérleti díjak az A kategóriás házakban, az emelkedő üzemeltetési díjak miatt lassan már egyáltalán nem éri meg rosszabb minőségű épületben munkateret bérelni. Ráadásul a feketeleves majd csak 2023 tavaszán érkezik, amikor összesítik a téli számlákat.

Helyzetbe kerülnek a bérlők

Major Krisztina, a JLL irodapiaci tranzakciókért felelős vezetője szerint ebben a helyzetben mutatkozik meg igazán, milyen értéke van egy jó bérlő-bérbeadó kapcsolatnak. Utóbbiak sokkal rugalmasabban állnak a bérlőkhöz, ösztönző csomagokkal, magasabb kialakítási költség hozzájárulással segítik őket. Most jóval erőteljesebben érvényesülnek a bérlői szempontok, mint a hazai irodapiac csúcsévének számító 2019-ben, amikor a bérbeadók diktáltak.

Sok helyen praktikus hatékonysági intézkedésekre kerül sor függően attól, hogy mikor épült az irodaház és milyen műszaki paraméterekkel rendelkezik. Nyilván nem lehet hirtelen a házak teljes energiarendszerét korszerűsíteni, de ilyenkor állítják le holtidőben a lifteket, hétvégén visszavesznek a fűtésből és a világításból, illetve még sorolhatnánk azokat a megoldásokat, amelyek három évvel ezelőtt elképzelhetetlen módszernek tűntek volna.

És akkor újra és újra ESG

Mindemellett a bérlők jobban átgondolják rövid- és hosszútávú stratégiájukat, és miközben az energiaárak emelkedését szeretnék kivédeni, a környezettudatosságra is egyre nagyobb figyelem jut. Noha összességében lemaradásban vagyunk fenntarthatóságban, azok a fejlesztők, amelyek már régóta foglalkoznak ezzel, most lényegesen jobb helyzetben vannak, mint azok, amelyek eddig nem igazán törődtek a zöld szempontokkal, tette hozzá Pál Tamás, a JLL üzletfejlesztésért felelős igazgatója.

A magyar irodapiacon az elmúlt évtizedben épült házak már mind zöld minősítéssel rendelkeznek, mindemellett a WELL is egyre inkább hódít. Egyre több irodaházban indul edukációs program, amelyek a bérlőkben tudatosítják, hogyan lehet környezettudatosabban működni. Ellenben miközben Nyugat-Európában már abszolút trend a zéró emissziós irodaépületek építése, addig Budapesten nincs és jelenleg sem épül ilyen.

Pedig az energiahatékonyság még inkább előtérbe helyezte a környezettudatosságot, és míg ez jó pár éve részben még csak lózung volt, ma már az ESG-szempontoknak megfelelő épületekre startolnak a befektetők. Sőt, sok céges policy-ben kifejezetten tiltják, hogy olyan irodát béreljenek, amely nem felel meg a kívánatos fenntarthatósági elvárásoknak. A zöld trendeknek megfelelő ingatlanok nem feltétlenül új építésűek, hiszen a kivitelezési költségek megugrása a fajlagosan elérhetőbb korszerűsítéseknek kedvez, amelyekkel nagyon jó eredményeket lehet elérni.

Míg jelen pillanatban a befektetők még hajlandók többet fizetni a „zöld” elvárásokat messzemenően kielégítő épületekért, addig ez hamarosan kötelezővé válik azáltal, hogy a befektetők a portfólióik jól meghatározott részét kizárólag ESG szempontok szerint magasan jegyzett ingatlanokból alakíthatják ki, hangsúlyozta Würsching Péter.

Közösségi terek minden mennyiségben

 Ha már szóba kerültek az A és B kategóriás épületek közötti üzemeltetési költségkülönbségek, akkor azt is meg kell említeni, hogy nem könnyű új házba költözni, hiszen a fit-out költségek is drasztikusan megugrottak. Elég csak néhány nyersanyag világpiaci árát megnézni és máris elmegy a kedvünk a költözéstől. Persze a bérbeadók kínálnak kialakítási hozzájárulást, de ehhez nyilván megfelelő időtartamra alá kell írni, miközben azt sem tudjuk, hogy mi lesz két hónap múlva.

Az is egyértelmű, hogy a közösségi terek még inkább előtérbe kerülnek a munkahelyeken, hiszen ezek azok a zónák, ahol minőségi munkavégzésre és szociális tevékenységekre kerülhet sor. Ezek a lehetőségek pedig olyan pluszt jelentenek az alkalmazottaknak, mintha csak otthonról dolgoznának.

Sokkal támogatóbb, tágasabb és hangsúlyosabb közösségi és kollaboratív terekre van igény, miközben – a hibridmunka hatására – a korábbi teljes létszám csupán 60-70 százaléka tartózkodik bent egyszerre. Az irodához is teljesen máshogy kötődünk, mint három éve, és mivel a munka jó része a virtuális térben zajlik, utóbbiban is gondoskodni kell arról, hogy a kollégák ne kallódjanak el” – tette hozzá Agócs Balázs, a JLL workplace stratégiákért felelős igazgatója.

Fotók: Getty Images

Partnereink