Hogyan alakul a hazai ingatlanalapok jövője? – beszélgetés Pázmány Balázzsal

Business 2021-08-17

Az ingatlanbefektetési piac különösen jó éveket produkált a múlt évtized közepén elindult gazdasági fellendülés időszakában. Éveken át nagyjából 1,8 milliárd euró éves volument értek el a piaci szereplők, azonban a pandémia kissé visszavetette ezt a szegmenst is. Pázmány Balázzsal, az Erste Alapkezelő Zrt. Igazgatóság elnökével beszélgettünk az idei tendenciákról és arról, hogy mit hoz a jövő az ingatlanalapok számára.

– A pandémia hullámvasútra ültette az ingatlanbefektetési piacot is. Tavaly nagyon visszaesett a forgalom, idén már jobbak a számok. Összességében mire számíthatunk idén?

– Ingatlanalapjainknál a tavalyi év erős akvizíciós tevékenységét követően 2021 alacsonyabb befektetési aktivitással indult. Az ingatlanbefektetési piacon idén mi is a tavalyi évet csak kismértékben meghaladó volumennel számolunk, de szerintünk a covid előtti évek kiemelkedő befektetői volumenét a piac összességét tekintve nem fogjuk megközelíteni még 1-2 évig. Egy-egy ügylet zárásához a korábbinál jóval hosszabb időre van szükség, például a befektetők utazási lehetőségeinek akadályba ütközése miatt is.

– Úgy tűnik, hogy továbbra is meghatározó a hazai szereplők aránya az összes tranzakció volumenét tekintve. Mi az oka ennek a több éve tartó folyamatnak? És mi lehet e tekintetben a jövő? Várható-e újabb külföldi piaci szereplői kör, aki beléphet a hazai piacra?

– Az elmúlt években jelentős tőkebeáramlást tapasztaltunk a hazai ingatlanalapokba, ennek is volt köszönhető a magas hazai befektetési aktivitás. A beáramlást jelentősen sem a jogi szabályozási háttér változása (T+180 nap), sem a befektetési jegyek erős konkurensének tartott MÁP+ bevezetése nem változtatta meg alapjaiban. Ezen felül a magántőke alapok és új egyéb befektetők is elkezdtek nagy volumenben vásárolni. A magyar szereplők vásárlási láza valamennyire elvette a kedvét a kisebb piacismerettel rendelkező külföldi befektetőknek, ráadásul a prémium befektetési ingatlanokból nagyon szűk volt a kínálat az elmúlt években.

A hazai befektetők befektetési stratégiája véleményem szerint helyes döntésnek bizonyult. Hiába volt komoly verseny egy-egy adott ingatlanért, ezeket sikerült általában a mainál jóval magasabb hozamon, alacsonyabb átlag bérleti díj szinten megvásárolni. A hazai hozamszintek szerintem még mindig versenyképesek, ezért a külföldi befektetők jelenlétére továbbra is számítunk, habár jelentős részüknél inkább a piac folyamatos vizsgálatát és inkább a kivárást tapasztaljuk.

– Milyen termékek, eszközök a sláger jelenleg, milyen hozamok mellett vásárolnak az ingatlanalapok?

– Befektetési fókuszunkban idén a kiváló pandémiatűrő képességgel rendelkező strip mall jellegű bevásárlóközpontok állnak, kiegészítve ezt kisebb alapterületű, kiskereskedelmi ingatlancsomagokkal. Portfólióink tisztításának köszönhetően irodaházaink túlnyomó többsége kiváló, nemzetközi bérlői összetétellel és kiemelkedő műszaki minőséggel rendelkező házakból áll, amikben fontosak a környezettudatos és a bérlő elégedettséget szolgáló megoldások, valamint az elegáns esztétikai megjelenés is.

Irodabérlőink egyre inkább hangsúlyozzák az úgynevezett hibrid irodakoncepció fontosságát, ahol az iroda egyre inkább kollaborációs térként szolgál majd, ahová „megéri” a munkavállalónak bejárnia. Továbbra is vizsgáljuk a hosszútávú bérleti szerződésekkel rendelkező élelmiszer- vagy barkácsáruházakat, potenciális befektetési termékként 7-7,5% körüli hozamszintekkel kalkulálunk.

– Mit hozhat a jövő? Hogyan teljesíthetnek az ingatlanalapok középtávon?

 Elvárásaink szerint az idei évben az ingatlanalapok továbbra is jól fognak teljesíteni. Portfólióink optimalizálása nagyobb hangsúlyt kap, a hosszútávú szerződések miatt azonban ha lesz is üresedés az ingatlanokban, ez nem fogja jelentősen befolyásolni az alapok teljesítményét. A Covid korábbi hullámai alatt sok szerződést hosszabbítottunk, leggyakrabban valamilyen egyszeri kedvezményért cserébe.

Pázmány Balázst előadóként köszönthetjük a Real Estate Beach Conference rendezvényen az Ingatlan Regatta nulladik napján "Az elmúlt évek piaci személyiségei"  panelbeszélgetésen szeptember 9-én. Jegyvásárlás a realestateconference.hu oldalon.
Partnereink