A befektetési kockázatok, a gazdasági és piaci változásoknak való kiszolgáltatottság, de még a kereslet-kínálat alakulása is minden beruházó számára rizikót jelentenek. Azonban a stratégiai döntések meghozatalában, a célok és az elvárt nyereség realizálásában is komoly segítséget nyújtanak a megbízható adatok, valamint az ebből következő adatalapú döntések. Az adatalapú döntések jelentőségéről, a megbízható adatokról, valamint az ingatlan.com beruházóknak készített adatplatformjáról az Indotek csoport online marketing csoportvezetőjével, Tavaszi Zsolttal beszélgettünk.
Kilátások és kihívások
– Elég széles spektrumot fed le az Indotek cégcsoport portfóliója, elég ha csak a követeléskezelésre, vagy a bevásárlóközpontok üzemeltetésére gondolunk. Hol helyezkednek el ebben a halmazban a lakóingatlanok? Milyen stratégiai célokkal vágtatok bele ebbe a területbe, és milyen eredményekre számítotok?
– Az ingatlanfejlesztés egy új, kiemelt ágazata a cégcsoportnak, amit nemrég indítottunk el. Eddig is voltak különböző volumenű projektjeink. Viszont az üzleti modellünk átalakulásával az a célunk, hogy az ingatlanfejlesztés nagyobb gazdasági hangsúlyt kapjon a portfóliónkban, amihez a későbbiekben folyamatos bővülés is társuljon.
– Elég speciális időszakban hoztátok meg ezt a döntést, hiszen elég erős kínálati piac van most az ingatlanszektorban. Visszaestek az adásvételek, bezuhantak a hitelkihelyezések. Hogy tudjátok ilyen időszakban csökkenteni a projektekben rejlő befektetői kockázatokat?
– Valóban van most egy nehezebb piaci helyzet, amit természetesen mi is érzékelünk. Azonban nem a következő egy-két évben gondolkodunk. A projektjeink hosszabb időszakokat ölelnek fel, másrészt pedig jelenlétünket ebben az ágazatban hosszú távra tervezzük. Az tény, hogy a hiteleken keresztül gyakorlatilag a beruházások árai is emelkednek, és ahogy a hitelfelvétel drágul, úgy a lakások is megdrágulnak egy jelentős piaci szegmens számára.
Viszont vannak a piacon olyan szereplők is, akik – akár befektetési jelleggel – tőkéből vásárolnak, illetve jelen vannak a piacon azok is, akik – akár az energiamegtakarítás, vagy az olcsóbb lakhatási díjak miatt – a meglévő lakásukat eladnák, és új építésűbe költöznének. Szóval van azért most is aktivitás a piacon, amivel lehet számolni, de az elhatározásunk fő oka a hosszú távú tervezés és jelenlét.
– Beruházóként ti is tapasztaljátok, hogy megdrágultak az alapanyagok és a humán erőforrás költségei is. Milyen eszközökkel, módszerekkel tudjátok felvenni a küzdelmet ezekkel a nehézségekkel?
– Végeztünk különböző felméréseket, amik azt mutatják, hogy a piaci helyzetünk lehetővé teszi azt, hogy más piaci szereplőkhöz képest gazdaságosabban hozzunk létre terméket. Részben ezért is – hiszen ezt a szegmenst eddig nem aknáztuk ki – kívánjuk bővíteni a portfóliónkat az ingatlanberuházásokkal. Persze volt olyan időszak a piacon, amikor az építőanyag, vagy a munkaerő volt drágábban beszerezhető. Úgy gondolom, hogy jönnek is még hasonló periódusok, de a cégcsoport tőkeerejével, valamint a rendelkezésünkre álló szaktudással és humán erőforrással meg tudunk küzdeni a kihívásokkal. Ha ezeknek a tényezőknek nem lennénk a birtokában, nem lehetne az a célkitűzésünk, hogy az ingatlanpiacon meghatározó szereplővé váljunk.
Adatalapú döntések jelentősége, megbízhatósága
– Érintettük már a stratégiai célokra kiható döntéseket, és azok súlyát is. Az adatalapú döntések pedig nagy segítséget jelenthetnek ilyen esetekben. Hogy látod, mennyire honosodott meg az Indoteknél ez a szemléletmód?
– Maximálisan megvan nálunk az igény arra, hogy adatalapú döntéseket hozzunk. Erre az ingatlan.com beruházóknak készített adatplatformja adja egyelőre a legjobb lehetőséget. Mások ugyan készítenek piaci elemzéseket, viszont én kevésbé hiszek a szekunder forrásból kapott következtetéseknek. Sokkal inkább előnyben részesítem azt, amikor saját magunk keressük a kérdéseinkre a válaszokat egy adott adathalmaz felhasználásával.
Számunkra pont ezért volt érdekes és hasznos az ingatlan.com adatplatformja. Ha rendelkezésemre állnak a nyers adatok, akkor azokból én tudom észrevenni a jellegzetességeket, de az adatokból olyan információkhoz is hozzájuthatok, amik egy adott probléma megoldásában segítenek.
Vagyis mélyebben, részletesebben tudom megnézni az adatokat, amik sok esetben többet is mondanak nekem, mint a már említett elemzések és a megállapításaik. Jó példa erre a jelenlegi helyzet, amikor azt hallani, hogy visszaesett a lakáspiac, egyre csökken a kereslet. Viszont ettől függetlenül van kereslet, csak meg kell válaszolni azokat a kérdéseket, hogy melyik szegmensben, melyik területen van kereslet, milyen típusú ingatlanokra van igényük a vásárlóknak. Sőt, az sem elhanyagolható információ, hogy a visszaesés hogyan oszlik meg országos szinten, vagy Budapesten belül kerületi bontásban.
– A tapasztalataid alapján hogy látod, az adatplatform használatával megkaptad a kérdéseidre a válaszokat?
– Én úgy tekintek a ti adatbázisotokra, mint egy releváns piaci információra. Az oldalatok látogatottságából adódóan joggal feltételezhető az, hogy megközelítőleg minden lakáskereső a keresés alatt legalább egyszer ellátogat az ingatlan.com-ra.
Vagyis meg merjük kockáztatni azt, hogy az adatbázisotokból vonjunk le következtetéseket a piac egészére. Ráadásul az adatok frissessége itt kulcskérdés, az adatbázisotokban pedig nagyon gyors átfutással jelennek meg az adatok.
További előny nálatok, hogy a legtöbb statisztikával ellentétben itt nem értékesítési, hanem érdeklődési adatokat kapunk. Vagyis a vásárlói életút egy más ciklusában tudjuk vizsgálni a folyamatokat.
– Rákanyarodva az adatplatform gyakorlati alkalmazására, ti milyen adatokat kerestetek? Melyek voltak azok az információk, amik megerősítettek a döntéshozatalban?
– Alapvetően az érdeklődők preferenciáira, és a leadott megkeresésekre szűrtünk. Így tudjuk monitorozni azt, hogy miként változik a kínálat, de így vizsgálni tudjuk az érdeklődések módosulásait is. Viszont ezeken túl azt is látom, hogy a különböző szegmensekben mekkora a mozgás, gondolok itt akár az árintervallumokra, vagy a lakásméretekre. Ezekkel az információkkal fel tudjuk mérni, hogy az érdeklődések mekkora hányadát fedjük le a kínálatunkkal, és árnyaltabban ugyan, de az árazás vonatkozásában is támogatnak az adatok.
Felhasználói élmény
– Mivel egy rendszer sem tökéletes, így biztos, hogy az adatplatformunk is tud még tovább fejlődni. A használata során te milyen elemeket hiányoltál?
– A különböző adatok összehasonlíthatóságát jelenleg hiányolom az oldalról. Persze ezt meg tudjuk oldani a rendszeren kívül is a kinyert adatokból, de sokat segítene a használatban, valamint gyorsabbá is tenné a folyamatot, ha erre már a rendszeren belül is lenne lehetőség.
Továbbá a területi kibővítés is olyan rész, amiben lehet még fejlődni, hogy a városrészek, kisebb kerületi egységek szintjén is vizsgálni lehessen az adatokat. Egy-egy kerületben elég nagy eltérések lehet a kereslet, valamint a fajlagos árak tekintetében. Vagyis abszolút nem elhanyagolható az, hogy egy adott kerület melyik részén épül ingatlan.
Ezen kívül nagyon hasznos lenne, ha nem csak ingatlanpiaci adatokhoz tudnánk hozzáférni. Hiszen számos más szegmensben is jelen vagyunk, ilyen akár az irodapiac, de vannak üzlethelyiségeink, raktáraink is, és ezekben a szegmensekben is előnyös, ha minél több információval rendelkezünk.
Adatok VS MI
– A munkád és a projektjeitek mely szakaszában használod leginkább az adatplatformot?
– Szinte mindegyik szakaszban. Hiszen ha belegondolsz, akkor akár projekttervezésnél, akár egy futó projektnél is ajánlott a mélyebb vizsgálat, főleg most, amikor ennyire hektikus az ingatlanpiac.
Vagyis, ha azt látjuk, hogy valamelyik szakaszban megakadás van, akkor az adatok segítenek eldönteni, hogy merre induljunk tovább. Abban is segíthetnek az adatok, hogy megállapíthassuk, hogy nálunk nem működik valami, vagy a piacon állt be változás.
Emiatt pedig az is elképzelhető, hogy a vizsgálatok után arra jutunk, hogy nem szükséges változtatnunk, hiszen nem nálunk van a hiba, hanem a piac változott.
– Az adatelemzés egy erős analitikai szemléletet, tudást, és nem kevés időt igényel. Mit gondolsz, valós a veszélye annak, hogy az MI forradalmával feleslegessé válnak az adatok és az elemzésüket végző szakemberek?
– Számomra az MI is egy szekunder forrás, és emiatt így is állok ehhez a témakörhöz. Ráadásul egyrészt az MI még nem tart ezen a szinten másrészt pedig az MI akkor tud jó választ adni, ha megfelelő kérdést kap, a megfelelő kérdésekhez pedig ismeret szükséges. Majd ha jön egy olyan analitikai MI, amit ráállítottak az ingatlanpiac beruházói, fejlesztői szegmensére, és azt tapasztalom, hogy megbízható adatokkal dolgozik, akkor lehet ezzel a kérdéssel komolyabban foglalkozni. Ez viszont még nagyon messze van, addig pedig az adatok elemzése, és az adatalapú döntések kulcsfontosságúak maradnak.
