Korszakváltás az ingatlanpiacon. Új világ határán az épületek

Business 2021-12-22

Az ingatlanpiac új korszakba lép a Fidelity szerint. Az infláció ismét tényezővé vált, még mindig nem tudjuk, milyen lesz az „új normalitás” az irodák felhasználási módja terén, és az alacsony karbonkibocsátásra való áttérés átírja a tulajdonos és a bérlő közötti kapcsolatrendszert.

 Új korszak

 A hosszú menetelés után (és a Covid-járványtól alig zavartatva) az európai ingatlanpiacok a jelek szerint elérkeztek az eszközosztály „harmadik korszakának” küszöbéhez. Az első korszak az 1980-as évekig tartott, amikor még nem voltak megbízható indexek, és alig akadtak határon átnyúló befektetések. A második korszak az 1980-as évektől napjainkig tartott, amikor a globális indexek általánosan elterjedtek és az ingatlan a jelzálog-fedezetű értékpapírokhoz hasonló eszközök révén pénzügyi termékké vált. A harmadik korszakban a jelek szerint a meghatározó tényező a zéró emisszió elérése lesz, mivel ettől függ majd az ingatlanok használhatósága, kiadhatósága és nyereségessége.

Persze a „szokásos alapvetések” továbbra is érvényben maradnak: a kereslet/kínálat egyensúlya, a bérlők díjfizetési képessége, az értékcsökkenés és az erkölcsi amortizáció, sőt a „wow-faktor” fontossága is, melynek hatására egy bérlő ki akarja majd venni az adott ingatlant. Azonban a 2022-ben fontosnak számító három téma közül csupán egy, az infláció számít hagyományosnak, a többiek a piacot fenekestül felforgató, olyan jellemzők, melyek miatt az eszközosztályt az eddigitől teljesen eltérő, új módon kell majd értékelni. Mindegyik költségekkel, kockázatokkal és lehetőségekkel jár, de ha valamelyikre nem adunk jó választ, az komoly következményeket vonhat maga után.

Az inflációs sárkány

 Az infláció igazi hétfejű sárkány módjára viselkedik: a jegybankok az elmúlt évtizedekben már több fejét levágták, de még mindig nem pusztult el, sőt, újra támad. Ha valóban beindul, akkor az ingatlanárak lépést fognak tartani vele, így az ingatlanok kényelmes hedge-megoldást kínálhatnak. Amikor az általános gazdaságban nőnek az árak, a cégek jövedelme (ha nem is reál, de legalábbis nominális viszonyatban) általában emelkedik, ahogyan a bérleti díjak is. Főleg Európa kontinentális részén gyakorlatilag minden bérleti szerződést automatikusan az inflációval indexálnak (legtöbbször a fogyasztói árindexhez igazítják őket), ami további megnyugvást nyújthat a befektetőknek.

Van azonban két tényező, amelyek miatt veszélyes lenne azt feltételezni, hogy minden ingatlannak kedvező lenne egy ilyen forgatókönyv megvalósulása. Először is, ha egy konkrét helyen a szabadpiaci bérleti díjak nem emelkednek együtt az „indexált” bérleti díjakkal, a bérlők egyszerűen kiköltöznek, amikor a szerződésük lejár, és keresnek egy olcsóbb bérleményt máshol. 

Másodszor, az ingatlanárak historikusan mindig lépést tartottak a mérsékelt áremelkedésekkel, de ha az infláció ellenőrizetlenül felpörög (pl. 10% fölé kúszik), az ingatlanárak már nem korrelálnak vele olyan szorosan. A tartós inflációt úgy lehet átvészelni, ha jó minőségű, magas környezetvédelmi normák szerinti épületekbe fektetünk, olyan piacokon, ahol nincs túlkínálat, majd fenntartható üzleti modell szerint működő bérlőknek adjuk ki őket, még akkor is, ha a bérleti díjak összességében emelkednek.

 Az épületek használati módjának változása

 Az ingatlanszakma bennfentesei a piac bizonyos vonatkozásairól szinte örök igazságként beszéltek, például arról, hogy mitől lesz egy ingatlan kiemelt vagy másodosztályú, hogy egyes városok iránt „állandóan” van kereslet bizonyos jellegű cégek részéről (ilyenek voltak pl. a pénzügyi szolgáltatók Londonban), vagy hogy mennyi beruházásra lehet szüksége egy-egy épületnek a jövőbeli felújítások során (például a klímaberendezések élettartama miatt).

Ennek részben az volt az oka, hogy a társadalom ugyanúgy használta az épületeket – mindannyian irodákban dolgoztunk, az árukat gyárépületekben állították elő, a holmikat pedig üzletekben vásároltuk meg. Újabban viszont egyre több mindent veszünk online és egyre kevesebbet a bevásárló utcákban, és ma már gyakorlatilag az autópálya-csomópontokban található hatalmas raktárépületekben zajlik a „kiskereskedelem”. A kérdés most az, hogy meddig érintik az irodákat a Covid-járványt követő hibrid munkarend következményei. Vajon a változás tartósan alacsonyabb strukturális keresletet fog előidézni?

A technológiai eszközöket egyre szélesebb körben használjuk – nem csak az online vásárlás, hanem az otthonról végzett kommunikáció, pénzkezelés, „zoomolás” miatt is −, így a megbízható adatátviteli sebességhez a városok közelében újabb és még hatékonyabb adatközpontokra van szükség. Mindannyian idősödünk is, ezért új és a korábbiaktól eltérő szabadidős tevékenységekre van szükségünk, hogy fittek maradjunk, öregkorunkban más jellegű lakóhelyet és ellátást, valamint több egészségügyi szolgáltatást igénylünk.

E trendek egyike sem új (a távmunka népszerűsége már a járvány előtti évben is 4-5%-os ütemben nőtt), de látványosan gyorsulnak, ahogy a világ alkalmazkodik a járvány utáni állapotokhoz. Az ingatlanok adásvétele időbe telik, ezért már most sürgősen meg kell kezdeni a portfóliók diverzifikálását, hogy a kitettség alkalmazkodjon a modern gazdaság új igényeihez, amikor az emberek és vállalkozások a korábbiaktól gyökeresen eltérően használják az épületeket. Az ingatlanbefektetési alapok máris előre jelzik, hogy az ingatlantípusok összetételében milyen változásokra számíthatnak a privátszektorban működő alapok.

A nettó zéró cél

 Az ingatlanszektor kulcsszerepet játszik a globális felmelegedés 1,5°C-ra korlátozása érdekében megkötött Párizsi Klímamegállapodásban lefektetett célok megvalósításában. A szén-dioxid-kibocsátás csökkentésének egyszerűbb eszközei (a hatékony világítás, az energiafelhasználás kezelését lehetővé tevő okos mérőeszközök felszerelése és a hulladék újrahasznosítása) csak marginális mértékben járul hozzá a sikerhez, így az ágazatnak most nem csak le kell szerelnie a gázüzemű vízmelegítőket, hanem azt is ki kell találnia, hogy mi kerüljön a helyükre.

A legjobb ingatlanalap-kezelők már a múltban is ragyogó tárgyalási képességgel rendelkeztek és tökéletesen kiismerték magukat a szerződésjog területén. A tulajdonos kötelessége lényegében az volt, hogy rendelkezésre bocsássa az épületet, a bérlőé pedig, hogy kifizesse a bérleti díjat, és kettejük jogviszonyát teljes mértékben a bérleti szerződés szabályozta. Csakhogy a dolgok változóban vannak. Mi van, ha a bérlő vadul szennyezi a környezetet? Foglalkozzon-e ezzel a tulajdonos, és vajon megtehet-e a bérlő bármit, ha teljesíti a bérleti szerződés alapján rá háruló kötelezettségeket? És mi van az olyan bérlővel, amelyik maga „tiszta” ugyan, de ellátási láncában fegyverkereskedők vagy szénbányák is szerepelnek?

Korábban a tulajdonosnak ezekkel a dolgokkal nem kellett foglalkoznia. Most viszont ezek a zálogai annak, hogy az épület sikeres befektetés-e vagy sem, mivel a befektetők egyre inkább megkövetelik a (környezeti és társadalmi) hatások mérését, monitorozását és javítását. A nettó zéró karbonkibocsátás felé vezető lépéseket évről-évre egyértelmű, kézzel fogható fejlesztésekkel kell bizonyítani, többé nem elég a távoli jövőre tervezett célokat megfogalmazni. 

Ezért kezd elfogadottá válni, hogy a tulajdonos a bérleti jogviszonyon alapuló kötelezettségektől függetlenül a bérlő környezetet érintő tevékenységére, irányelveire és céljaira is rákérdez. A legtöbb nettó zéró célkitűzés határideje 2035, 2040 vagy azután jár le, de ezek a távoli dátumok elpalástolják a már most megteendő lépések sürgősségét.

Mivel fennáll a veszélye, hogy egy-egy épület a jövőben üresen áll majd (például ha nem felel meg a szigorúbb zöld követelményeknek és a hatóságok nem engedélyezik a bérbeadását), a befektetőknek nincs vesztegetni való idejük. A költségek és a technológiai nehézségek ellenére a holnapi siker azon múlik, hogy már ma átrendezzük-e az eszközállományunkat, távolabbi célként az alacsony karbonkibocsátásra való átállás, közelebbiként pedig az infláció és az épülethasználati szokások változásához való igazodás érdekében.

Partnereink