Az ingatlanpiacon újabb és újabb trendek jelennek meg, amelyek a folyamatosan változó gazdasági-társadalmi életünkre reflektálnak. A dekarbonizáció az egyik legfontosabb kulcsszó az elmúlt években, amely – szoros összefüggésben a fenntarthatósággal, a globális felmelegedés elleni küzdelemmel és az ESG alapelveivel – lassan teljesen meghatározza az építőipari és ingatlanpiaci vállalatokat, illetve tevékenységüket. A Föld Napja (április 22.) kapcsán sohasem volt aktuálisabb a téma.
A fenntartható világgazdaság alapvető szerepet játszik a klímasemleges jövő megteremtésében. Ennek érdekében fontos cél, hogy világszerte folyamatosan csökkentsük a szénlábnyomunkat, miközben a megújuló energia térhódítása mellett fokozatosan teret nyernek a digitalizáció új megoldásai. Pár éve még csupán pozitív trendnek gondolták szerte a nagyvilágban a globális felmelegedés elleni küzdelmet, mára azonban egyre szélesebb körben tudatosul, hogy ez az élhető bolygónk és az újabb generációk jövője.
Jelenleg a dekarbonizáció az emberiség egyik legfontosabb feladata, vagyis rövidebb távon törekednünk kell a szén-dioxid-kibocsátás csökkentésére, míg a távlati cél szerint el kell érnünk a karbonsemlegességet. A klímaváltozás egyik legfőbb kiváltó oka ugyanis az üvegházhatás, amelyet a légkörbe jutó káros gázok idéznek elő.
Különösen sokat beszélünk a szén-dioxid-kibocsátásról, amely alapvetően a fosszilis energiaforrásokhoz köthető. Ezek az ipari forradalom ideje óta egyre meghatározóbb szerepet töltenek be, hiszen a fejlődő emberi civilizáció óriási lendülettel kezdte el hasznosítani a kőszenet, a kőolajat és földgázt. Mind a mai napig meghatározók a mindennapi életünk alakításában, mint a legfontosabb energiaforrásaink.
Az emberi szén-dioxid-kibocsátás 85–90%-a abból ered, hogy fosszilis tüzelőanyagokat égetünk. Különösen a szén a legnagyobb probléma, hiszen minden egyes tonna szén elégetésével nagyjából 2,5 tonna szén-dioxid kerül a levegőbe. A CO2-kibocsátás mellett egyéb üvegházhatású gázok is hozzájárulnak a globális felmelegedés problémájához. Az évszázadok alatt a légkörbe került káros anyagok felborították a természetes egyensúlyt, ami veszélyezteti az emberi létet a Földön.
Jelenleg a villamos energia meghatározó része származik fosszilis tüzelőanyagok elégetéséből, és mivel az ipar energiaigénye hatalmas, itt a legfontosabb a változások felgyorsítása. Emellett a logisztika, tágabb értelemben a szállítmányozás, az áruk mozgatása is rengeteg szén-dioxidot szabadít fel, illetve a közlekedés is nagy fogyasztó, amely alapvetően kőolaj alapú üzemanyagokat használ. De említsük meg még az erdőirtásokat, hiszen a fák nagy szerepet játszanak a légkör megtisztításában. Ha a fákat elégetik, akkor a légkör szén-dioxid-tartalmát növelik.
Mit lehet tenni?
Az üvegházhatású gázok elleni küzdelem egyre jobban körvonalazódik, konkrét cselekvési tervek születtek globálisan. E szerint a gazdaságilag fejlett országoknak, többek között az Egyesült Államoknak és az Európai Unió tagállamainak, 2030-ig 50%-kal kell csökkenteniük a szén-dioxid-emissziót, 2050-re pedig el kell érni a klímasemlegességet, különben nagy bajok lehetnek. Más országokban az eltérő fejlődési pálya miatt más célkitűzéseket fogalmaztak meg. Kínában az erős szmog okán már évek óta dolgoznak a CO2-kibocsátás csökkentésén, azonban még sok munkájuk lesz. Ugyanígy Indiában 2070 körül várható a klímasemlegesség elérése.
A legtöbb tudós úgy gondolja, hogy körülbelül 2050-ig kellene teljesen dekarbonizálnunk, mielőtt visszafordíthatatlan és esetleg katasztrofális hatások érvényesülnek a bolygón. Többek között az európai klímatörvény szerint az Európai Unióban 2030-ig legalább 55%-kal kellene csökkenteni az üvegházhatású gázok nettó kibocsátását, és 2050-re kötelező lenne a klímasemlegesség. Ide kapcsolódik egyébként az üvegházhatású gázokról szóló protokoll (Greenhouse Gas Protocol), ahol a kibocsátásokat csoportosítják (pl. Scope 1., 2. és 3.).
Számos területen lehetséges beavatkozni a dekarbonizáció érdekében, amelyek a gazdasági tevékenységeket és az épített környezetet is lefedik. Többek között fókuszba került már a hulladékgazdálkodás, ahol nemcsak a hulladék csökkentésére, hanem az újrahasznosításra szintén nagy hangsúlyt helyeznek. De ezzel már érintjük a körkörös gazdaság erősödését is, emellett szintén népszerű hívószó az energiahatékonyság, amely most a válság miatt még fontosabb szempont lett.
Egyre nagyobb teret hódítanak a megújuló energiaforrások, amelyek amellett, hogy korlátlan mennyiségben állnak rendelkezésre, a környezetet sem szennyezik, hiszen a felhasználásuk során nem keletkezik semmiféle káros anyag. A megújuló energiaforrások mellett az energiatakarékos készülékek és világítás alkalmazásával is jelentős sikereket érhetünk el.
A vállalatok is törekszenek a karbonlábnyomuk csökkentésére. Ez már az ESG egyik alapvetése is, nem véletlenül ez a szabályozási rendszer fokozatosan teret hódít a nagyvállalatok után már a kisebb cégek körében is. Többek között a vállalatok erdőket telepítenek, vagy éppen a környezetbarát csomagolásnál figyelembe veszik az újrahasznosított vagy biológiailag lebomló termékeket. De általában az ellátási lánc egészében egyre inkább felelősségteljes beszerzési gyakorlatot kell követni, amely a beszállítók elkötelezettségét is jelenti.
Mi legyen az épületekkel?
Mivel az épületek szénlábnyoma meghatározó, itt is nagyon fontos a beavatkozás. Számos szervezet próbálta kiszámolni az épületek élettartama során keletkező szénlábnyom volumenét. A World Green Building Council becslése szerint az épületek általi szén-dioxid-kibocsátás az összes kibocsátás 38%-a, ebből 28% a működésből, 28% az anyagokból és 11% az építkezésből származik. Ez alapján egy épület kibocsátásának nagyjából 60%-áért az üzemeltetés, 40%-áért pedig az építés felel. Más tanulmányok 80-20%-ra becsülik ezt az arányt.
De ezek a számok csupán kalkulációk, hiszen nem tudjuk pontosan, hogy mennyi szén kapcsolódik az építőanyagokhoz. Egyes termékek rendelkeznek Környezetvédelmi Terméknyilatkozattal (EPD), azonban például szerelvények vagy mechanikai berendezések esetében gyakorlatilag az egész globális ellátási láncot kellene vizsgálni. Itt jön a képbe a már említett Scope 3., amely az értékláncban máshol keletkező közvetett kibocsátásokat foglalja magában.
Még sorolhatnánk az összefüggéseket, amelyek látszólag távoli szempontokat kapcsolnak össze a dekarbonizációs törekvések mentén. Vagyis a lokális és globális szereplők együttműködésére van szükség, hiszen minden összefügg mindennel. Így például egy építkezésen az egyik anyag helyből származik, így a szállítás környezetterhelése alig jelentkezik, míg egy másik anyag a tengerentúlról érkezik, miközben a köztes állomásokat alig ismerjük. Van persze néhány új technológia, amely csökkentheti a gyártási folyamat során keletkező szén-dioxidot, de további szabályozásra lenne szükség a technológiai változások elősegítése érdekében.
Bontsunk vagy újítsunk?
Vagyis a klímaváltozás megállítása érdekében a világnak csökkentenie kell többek között az épületek szén-dioxid-kibocsátását, az azonban még kérdéses, hogy mi ennek a legjobb módja, hiszen minden épület más és más paraméterekkel rendelkezik. Ráadásul óvatosan kell egyensúlyozni, hiszen a gyors változás növelheti az építőipar amúgy is emelkedő költségeit, így aztán felborulhat a piacot meghatározó kereslet-kínálat egyensúly.
Mindenesetre továbbra is nehéz eldönteni, hogy korszerűsítsük a meglévő épületeinket, vagy bontsuk le és húzzunk fel hatékonyabb ingatlanokat. Ha egy új épület úgy tudja csökkenteni az energiafogyasztását, hogy több szén-dioxidot takarít meg élettartama során, mint egy régebbi épület, illetve az építés környezetterhelése is kedvező, akkor ésszerű lehet bontani és újat építeni. A számításokat azonban nehezíti – mint ahogy korábban említettük –, hogy még mindig nem tudjuk pontosan, mennyi szén kapcsolódik az egyes építőanyagokhoz és építési folyamatokhoz.
Jól ismerjük a kifejezést: újrapozicionálás. Ez számos ingatlanpiaci vállalat életében nyerő stratégia, legyen szó fejlesztőről vagy kezelőről. Sokszor előfordul, hogy rossz a bérlői struktúra és a mix, nem jó a térszerkezet, a hírnévvel is gond van, ilyenkor jöhet az újrapozicionálás. Ez a folyamat együtt jár az értéknöveléssel, hiszen nincs kizárva, hogy eleve is az volt a tulajdonos célja, hogy kipofozza az ingatlant, majd jobb pénzért eladja. Az értéknövelő befektető számára tehát az alulteljesítő épületek vásárlása az alapvető stratégia, amelyeket megújítva profitért továbbadhat.
Az értéknöveléssel foglalkozó vállalatok sokféleképpen növelhetik a portfóliójuk értékét. Egyesek átalakítják a belső tereket, mások pedig teljesen megváltoztatják az épület funkcióját. A közelmúltban megjelent egy új típusú értéknövelő megoldás: energiahatékonysági és szén-dioxid-mentesítési fejlesztésekkel a fenntarthatóbbá tétel a cél, amely egyrészt növeli az ingatlan értékét, csökkenti az üzemeltetési és energiaköltségeket, másrészt tolonganak a bérlők, hiszen mindent visz az ESG-mantra.
Jönnek a szakértők
Természetesen itt is fontos a méretarányosság és a valós fizikai adottságok, hiszen nem minden ingatlan alkalmas arra, hogy három–öt–tíz év alatt elérje a nettó nulla kibocsátást. Amúgy az ingatlantulajdonosok is alkalmazhatnak tanácsadókat a szén-dioxid-kibocsátás kiszámításához, de gyakran ezek a cégek nem rendelkeznek elég nagy projektekkel, hogy a dekarbonizációs költségeket ki tudják gazdálkodni.
Nagy szakértelem és speciális ismeretek kellenek ahhoz, hogy az egyes épületeknél elemezzék a helyi hálózatok energiakörnyezetét, és kiszámítsák az egyes üzemeltetési megoldásokhoz kapcsolódó kibocsátásokat. Itt szinte mindent vizsgálni kell, az egyes építőanyagok és építési folyamatok teljes életciklusától kezdve a működésből fakadó napi logisztikai tevékenységeken át a hulladékgazdálkodásig, és akkor még nem beszéltünk a bérlői aktivitásról.
Azonban vannak eleve olyan fizikai adottságok, amelyek korlátokat jelentenek a teljes dekarbonizáció előtt. Vagyis sok esetben nem a nulla kibocsátás a cél, hanem a hatékonyság maximális növelése az adott kereteken belül. Így a jobb szigetelés, a villamosítás és az intelligens épületrendszerek telepítése viszonylag gyorsan és olcsón csökkentheti az épület által termelt szén-dioxidot, de a nullát nem érheti el.
Ahhoz, hogy az épületek szén-dioxid-semlegesek legyenek, fontos megújuló forrásokból, így például szél- és napenergiából beszerezni az energiát, vagy saját megújuló energiát kell termelniük. Ez azonban nem könnyű és nem olcsó feladat, ráadásul sok adottságnak meg kell felelni hozzá. A kulcsmomentum a zöld energia előállítása, és persze annak volumene is alapvető.
Mindenesetre az energia emelkedő ára folyamatosan emlékeztet minket arra, hogy nem könnyű megbecsülni egy ingatlan jövőbeli kiadásait, és akkor még nem beszéltünk a túlterhelt hálózatok miatt bekövetkező esetleges zavarok (pl. áramkimaradások) növekvő veszélyéről, ami az energiafüggetlenség fontosságát bizonyítja. Mindenesetre a dekarbonizáció az ingatlanpiac egyik legújabb bűvös hívószava és a jövő ingatlanpiacának legfontosabb trendje.
Fotók: Getty Images. A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2023/2024 kiadványban – Kiadó: Az Év Irodája Kft., ingatlan.com csoport
