Így alakult 2021-ben a magyar ingatlanpiac! Erős mondatok piaci szereplőktől

Design&build 2021-12-23

A Realista ingatlanpiaci hírportál 2021-ben is számos izgalmas interjút készített a hazai ingatlanszektor prominens szereplőivel, a szakvállalatok, ingatlanfejlesztők vezetőivel. Most az elmúlt év legérdekesebb gondolatait, mondatait gyűjtöttük ki, amelyek lefedik a lassan mögöttünk hagyott esztendő piaci jellemzőit.

A logisztika nagyot megy

Az mindannyiunk számára egyértelmű, hogy a járvány előtérbe helyezte az e-kereskedelmet, és ezzel együtt az ellátási láncok megerősítésre szorultak, a logisztikai kapacitások növekedésnek indultak. Nem volt ez másként Magyarországon sem, ahol bár még volumenben le vagyunk maradva a lengyel és cseh piactól, azért jelentős élénkülést regisztrálhattunk.

„A lezárásokkal együtt világossá vált, hogy az elosztási láncok nem megfelelően vannak kalibrálva, nagyon egypólusúak és a just in time raktárrendszerekkel tűélen táncolunk. Ezért a szolgáltatók a készleteket elkezdték növelni, az e-kereskedelem új piacokat szerzett magának, öt hónap alatt öt évnyi intenzív fejlődés következett be a folyamatokat, a volument és a gyorsaságot tekintve. Ennek hatását egy számadattal tudjuk érzékeltetni: ha egy százalékkal emelkedik az e-kereskedelem volumene Európában, akkor az összesen 2 millió négyzetméternyi raktárnövekményt jelent” – nyilatkozta a Realistának még tavasszal Hunyadi Zsuzsanna, a Prologis magyarországi bérbeadásért és ügyfélelégedettségért felelős menedzsere.

Az ipariingatlan-piacon jelentkező prosperitást jól igazolja a CTP dinamikus hazai térnyerése, ezért is érdemes idézni Huszlicska Dávidot, a CTP country menedzserét. Szerinte a hazai logisztikai ingatlanfejlesztési piac fejlődésének több oka is, amelyeket érdemes nevesíteni.

„Véleményem szerint több oka van ennek a folyamatnak, amelyek közé sorolható az alapvetően befektetőbarát környezet Magyarországon, az ország kedvező lokációja és a helyben megtalálható magasan képzett munkaerő, valamint a folyamatosan növekvő fogyasztás. Ugyanebbe az irányba hat a klasszikus ellátási láncok gyengeségeinek felismerése és az egyre nagyobb jelentőséggel bíró e-kereskedelem. Ezek együttes hatása okán nagymértékű átalakulást látunk a partnereink folyamataiban, amelyek sok esetben nagyobb és fejlettebb lokális jelenlétet eredményeznek.”


CTPark Magyarországon

Eltérő folyamatok az egyes szegmensekben

Nem titok, hogy az egyes eszközosztályok eltérően reagáltak a pandémiára, amely alapvető adottságaik függvénye is. Ezért is érdemes a kereskedelmiingatlan-piacon nevesíteni a retail, az iroda és a logisztikai eltérő reakcióit a járvány okozta új helyzetben.

„Elég jelentős a különbség a válságkezelési stratégiákban az egyes szegmensek között: míg a retail nagyon management-intenzív, minden bérlőnek külön meg kell vizsgálni a helyzetét, ezért aktív a kétoldali kommunikáció, addig a logisztika egy elég válság-biztos szektornak bizonyult a COVID alatt. Az irodaházakban is többnyire csak a szolgáltatók szorultak segítségre, az irodai bérlők működése stabil volt, még akkor is, ha a munkavégzés helyszíne nem feltétlenül az irodákban összpontosult” – nyilatkozta a Realistának Gereben Mátyás, a CPI hazai vezetője.

Szeifert Jánost, a Cushman & Wakefield budapesti Asset Services üzletágának vezetőjét is megkérdeztük az egyes ágazatok eltérő válságkezelésével kapcsolatban: „az utóbbi két év egyértelmű nyertese a raktározás/logisztika szektor. Az e- kereskedelem jelentős térnyerése, a csomagküldő szolgáltatások fejlődése egy régen látott fellendülést eredményezett az üzletágban. A szektorra jellemző robotizáltság, az alacsony élőerő megakadályozta a fertőzéses gócpontok kialakulását. A fogyasztók bizalma a szegmens irányába töretlen, sőt, egyre növekvő. Ezekre a tényekre a befektetők, valamint a hazai és a külföldi fejlesztők egyaránt reagáltak. Az irodaházak a lezárások teljes időszakában nyitva álltak a bérlők és dolgozóik előtt, a bejárást minden esetben vállalati szinten szabályozták. A javasolt műszaki átalakítások elvégzése után az élet mehetett tovább, hol teljes gőzzel, hol csökkentett üzemmódban”.


Balance Loft

Üzemeltetők a járványban

Ha már az üzemeltetőknél tartunk, akkor szólaltassunk meg FM-vezetőket is, ők hogyan látták a pandémia időszakát szakmai szempontból, hiszen a biztonság, az egészég, a higiénia és a friss levegő az elsődleges szempontokká váltak az egyes kereskedelmi ingatlanokban. Az ingatlanüzemeltetési piacot új kihívások elé állította a koronavírus-járvány, új protokollokat kellett bevezetni, előtérbe került a biztonság, illetve plusz szolgáltatásokkal bővült az FM-piac.

„Nagyon intenzív válságkezelésre volt szükségünk, extra terhelést jelentett az, hogy több tucat ügyfélnél a leszerződött szolgálatásokat szinte kivétel nélkül egy időben kellett rugalmasan módosítani. Emellett a válság talán legfontosabb velejárója, hogy az FM cégek és a megbízóik közötti kapcsolat szintet lépett. Már nem csak akkor ülnek le a felek, amikor problémákat kell megoldani, hanem akkor is, amikor terveket, koncepciókat van lehetőség közösen megbeszélni és megtalálni a legjobb megoldásokat” – mondta Décsi Gábor, a Dome Facility Services Group ügyvezető igazgatója.

„A covid idején alapvetően a higiéniai intézkedéseket, az épületekben való közlekedést és a megfelelő távolságtartás feltételeit kellett megteremteni az ajánlásoknak megfelelően. A legnagyobb kihívást a megfelelő légállapotok és higiéniai feltételek gépészeti rendszerünkbe való integrálása jelentette. A technológiák tekintetében még nem jósolható meg nagy biztonsággal, hogy melyek lesznek a normál működés részei, de az egyértelmű, hogy a járvány hatására hatalmas fejlődés indult meg a beléptetési rendszerben, illetve a higiéniai megoldásokban” – tette hozzá Győri Gyula, a CPI Hungary Facility Management igazgatója.


Ericsson és evosoft székházak

Így gondolkodtak a fejlesztők és a befektetők

Miközben az egyes ingatlantípusokat eltérően érintette a járvány és a létesítménygazdálkodók számára is „erős” időszakot hozott a pandémia, az ingatlanfejlesztések nem állhattak le, bár néhány projekt ütemezése átalakult. Bár 2021-ben kevesebb irodaházat adtak át, mint egy évvel korábban és jövőre is nagyobb volumen megnyitása várható, azért a fejlesztési piac működött.

„Természetesen vegyes a kép a fejlesztői megközelítés tekintetében, vannak már folyamatban lévő építkezések, melyek biztosan befutnak a piacra, az építés elindítása előtt állók és tervezettek tulajdonosai pedig mind a maguk üzleti várakozásai és kockázattűrésük függvényében fogják indítani projektjeiket. 15 átadásra kerülő irodaprojekttel számolunk a 2022-23-as években összesen és még egyszer ennyi van tervben a 2023-24-es évekre. Emellett jellemző a bérlemények méretének racionalizálása elsősorban az irodahasználat/home office hibrid modell térhódításának eredményeként, gyakori a kilépési opcióra vagy akár a rövidebb bérleti időtartamra vonatkozó igény” – összegezte a folyamatokat Gulyás Ede, a GTC új országigazgatója.

Az ingatlanbefektetési piac a tavalyi visszaesés után 2021-ben már jobban teljesített, hiszen a volumen elérte a CBRE adati szerint az 1,3 milliárd eurót, azonban a korábbi évek 2 milliárd eurós nagyságrendjétől még elmarad. Az iroda lett a fő slágertermék, és a hazai befektetők továbbra is túlsúlyban vannak, bár érkeznek külföldi alapok is vásárolni.

„Az elmúlt években jelentős tőkebeáramlást tapasztaltunk a hazai ingatlanalapokba, ennek is volt köszönhető a magas hazai befektetési aktivitás. Ezen felül a magántőke alapok és új egyéb befektetők is elkezdtek nagy volumenben vásárolni. A magyar szereplők vásárlási láza valamennyire elvette a kedvét a kisebb piacismerettel rendelkező külföldi befektetőknek, ráadásul a prémium befektetési ingatlanokból nagyon szűk volt a kínálat az elmúlt években. A hazai hozamszintek még mindig versenyképesek, ezért a külföldi befektetők jelenlétére továbbra is számítunk, habár jelentős részüknél inkább a piac folyamatos vizsgálatát és inkább a kivárást tapasztaljuk” – jellemezte a folyamatokat Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő Zrt. Igazgatóság elnöke.


BudaPart és MOL Campus

Az építőiparban az áremelkedés borzolja a kedélyeket

Az építőipar sikeresen megbirkózott a pandémia okozta kihívásokkal, azonban a munkaerőpiac hektikussága és az anyagár-emelkedések már jelentős problémát okoztak ebben a szektorban is.

Ingatlanfejlesztői szempontól dr. Schrancz Mihály, a Property Market ügyvezető igazgatója így látta nyáron a folyamatokat: „a szerződött lakó- és irodaprojektjeinket érdemben már nem fogja érinteni az építőanyag áremelkedés, hiszen az anyagszükségletet már korábban lekötöttük. Az új projektek indításával ellenben a piaci szereplők kivárnak, hiszen ez a nem várt áremelkedés jelentős mértékben hatást gyakorol az üzleti tervekre. Meglátjuk, hogy hogyan mozognak majd a közeljövőben az építőanyagok árszintjei, de érdemi csökkenésre nem számítunk, talán a korrekcióra lehetőség nyílik majd.”

„Az elmúlt három évben a kereslet hatására az építőanyagok néha irreális mértékben, különösebb magyarázat nélkül drágultak. Leegyszerűsítve a kérdést, ezen a gyártók extrában nyernek, a magyar építőipar, állam és a lakosság pedig azt elveszíti. A jelenlegi helyzet gátolja az iparág stabilitását, a szakcégek kiszámítható működését, és a fenntarthatósági elveknek is nehéz megfelelni ilyen árszint mellett. Természetesen indokolt áremelések is jellemzik a piacot, a világpiaci hatások miatt azonban a nem indokolt emelésekre nem találunk magyarázatot. Nem alakult ki igazi verseny a hazai építőanyag-iparban, így jelenleg szinte alig tud megvalósulni az előre tervezett kalkulációból az adott projekt” – vázolta a helyzetet szintén nyáron Scheer Sándor, a Market Építő Zrt. vezérigazgatója.

Partnereink