Megkérdeztük a legnagyobb magyar ingatlanfejlesztőket. Kemény év lesz, de jól is kijöhetünk belőle!

Design&build 2023-01-16

A Realista ingatlanpiaci hírportál szokásához híven megkérdezte a magyar ingatlanszektor számos kiemelkedő fejlesztő vállalatát, hogy mire számítanak az idei esztendőben. 2023 azért is izgalmas év lesz, hiszen tavaly olyan külső tényezők befolyásolták a mindennapjainkat és általában a gazdasági szférát, amelyek a korábbi évek sikertörténetét jelentős mértékben módosítják. Energia, hibrid irodamodell, költségcsökkentés és -optimalizálás, zöld megoldások, a bérlői piacon jelentkező feszültségek menedzselése, pozitív jövőkép felállítása, az ESG széles körű alkalmazása, magas építőanyagárak és még sorolhatnánk azokat a kihívásokat, amelyek idén is az ingatlanfejlesztési piaccal maradnak.

Gárdai János, a GTC Csoport regionális operatív igazgatója

Válságállóság, költséghatékonyság, valamint a működés optimalizálása: ezek lesznek a kulcsfogalmak 2023-ban mind a bérbeadók, mind pedig a bérlők szempontjából a kereskedelmi ingatlanok piacán. Az ingatlanpiaci befektetők, fejlesztők és üzemeltetők számára a mögöttünk álló évtized a növekedésről szólt, a konjunktúra lezárultával pedig a jelenlegi helyzet lehetőséget kínál, hogy a bérbeadók hozzáfogjanak a szervezeti és gazdasági működés, illetve a cégstruktúra optimalizálásához, továbbá a digitalizáció fejlesztéséhez.

Az energiaválság miatt egyértelműen az irodaházak gazdaságos és energiahatékony üzemeltetése és működtetése került fókuszba, prioritás lesz továbbá a bérlőket megtartani, a változó igényekhez rugalmasan és gyorsan alkalmazkodva. Az irodaházakat a beruházások, fejlesztések és a működési hatékonyság növelése teszi vonzóvá a bérlők számára, ezek erősítik a bérbeadók piaci pozícióját, növelik versenyelőnyüket.

A költségek növekedése, a magas infláció tavaly maga után vonta az üzemeltetési díjak emelkedését, a bérlők figyelme pedig az irodaházak hatékony üzemeltetésének jelentőségére, az épületek műszaki állapotára és energetikai működésükre irányult. Az irodabérleti kondíciókat optimalizáló vállalatok idén megpróbálják majd visszacsábítani a dolgozókat a home office-ból, és közben folyamatosan keresik a kedvező árú, hosszú távon fenntartható, tervezhető, minőségi irodákat.

Noah Steinberg, a WING elnök-vezérigazgatója

 A 2022-es év meghatározó eseményei, mint például az orosz-ukrán háború kirobbanása a teljes nemzetközi gazdasági és üzleti környezetre is jelentős hatással volt. A bizonytalan gazdasági helyzet és a magas infláció várhatóan az idei évben is fennáll majd, azonban a WING eddig elért eredményeire támaszkodva továbbra is elkötelezetten tart ki a céljai mellett, és ebben az időszakban is arra törekszünk, hogy megvalósítsuk a terveinket.

A WING 1999-es fennállása óta a közép-európai ingatlanpiac egyik meghatározó ingatlanfejlesztő és -befektető csoportjává vált és idén is fő célunk, hogy diverzifikált portfóliónkra, pénzügyi erőnkre és kiemelkedő szakembereinkre építkezve tovább erősítsük pozíciónkat.

2022 nagyon aktív év volt a vállalat életében. Az év elején átadtuk legújabb kereskedelmi fejlesztésünket, a GOBUDA Mallt, míg egyik zászlóshajó jellegű ingatlanfejlesztési projektünk, a vegyes funkciós Liberty szerkezete a nyár folyamán elérte a legmagasabb pontját, és jelenleg már az első ütem fitout munkálatai zajlanak. Ősszel elindultak a Liget Center és Auditórium átépítési munkálatai, ahová 2024-től az RTL költözik majd. Az ipari szegmensben is folyamatosan igyekeztünk reagálni a növekvő bérlői igényekre, 2022-ben átadtuk az Airport City Business Park legújabb csarnokát és az East Gate Pro Business Park első ütemét két csarnokkal. Lakóprojektek közül pedig a Park West 1 és a Kassák Passage lakásait vehették birtokba lakóik. Lengyelországban az Echo Investment SA leányvállaltunk kiemelkedő eredményeket ért el mind az átadott lakások számát, mind a pénzügyi eredményeket illetően. Mindemellett a 2022-es év mérföldkövet is jelentett az WING életében, mivel a Bauwert AG többségi tulajdonának megvásárlásával beléptünk a németországi ingatlanpiacra is. A Bauwert-részesedéssel tovább haladtunk a nemzetközi terjeszkedési stratégiánkban, aminek célja, hogy vezető, európai ingatlanfejlesztő vállalattá váljunk.

Szoboszlay Máté, a Prologis magyarországi allokációs igazgatója

2023 kihívásokkal és lehetőségekkel teli év lesz a logisztikai és ipari ingatlanok piacán. A kihívásokat elsősorban az általános gazdasági hatások, mint az infláció, az energiaválság, az emelkedő kamatok és szűkülő finanszírozási paletta, a csökkenő vásárlóerő, illetve az ipari termeléssel kapcsolatos kihívások jelentik majd, de a szomszédunkban zajló háború, és annak gazdasági hatásai is hatással lesznek az idei évre. A kivitelezési piacon egyelőre markáns költségcsökkenés nem tapasztalható, sőt, egyes alapanyagok és a munkabérek éppen hogy drágulnak. A kékgalléros munkaerő biztosítása is kihívás elé állítja az iparag szereplőit, így ezek összességéből eredően a 2023-as évi fejlesztési volumen elmaradhat a korábbi években mért rekordoktól. Ezt támasztja alá, hogy 2022 negyedik negyedévében egyetlen érdemi fejlesztés sem indult a magyar piacon fókuszpontnak számító budapesti régióban.

Ennek ellenére bizakodók vagyunk: a bérlői visszajelzések alapján a 2023-as évben is érdemi kereslet realizálódhat a logisztikai piacon. Strukturálisan a gyártó tevékenységek, például az autóipar és akkumulátorgyártás és az ahhoz kapcsolódó logisztikai szolgáltatások lesznek a meghatározóak, míg az e-kereskedelem esetében csökkenő keresleti volumenre számítunk. Lokáció szempontjából Budapest mellett a vidék szerepének további erősödése várható 2023-ban.

A fenntarthatósági törekvések még nagyobb jelentőséggel fognak bírni a jövőben: a megfelelő mennyiségű és minőségű folytatólagos energia biztosítása mellett a jelenleg innovatívnak számító megoldások – mint a napelemek, az okos és hatékony gépészeti rendszerek, elektromos töltők – további térnyerése várható. A befektetési piac esetében további hozamemelkedés prognosztizálható, de nem számítok rá, hogy idén elérjük a 2022 első félévében tapasztalt hozamszinteket. A szektor népszerűségének és válságállóságának köszönhetően várhatóak érdemi tranzakciók idén is, azonban a nemzetközi piacokon érezhető befektetői hangulat alapján sok esetben a tranzakciók felfüggesztése, átütemezése is várható.

A Prologis felkészült 2023-ra, a több mint 650.000 m2-es portfóliónk bérbeadottsága 99%, a Prologis Park Budapest – Sziget II-ben található a 18.000 m2-es DC2A jelű épület fejlesztése ütemterv szerint halad, és nagy valószínűség szerint márciusra használatbavételi engedéllyel is rendelkezni fog. A bérlőket és partnereinket fókuszba helyezve tovább erősítjük a már említett szolgáltatási portfóliónkat és új, innovatív elemek bevezetésén is dolgozunk ESG céljaink elérése érdekében.

Aurelia Luca, a Skanska Európai kereskedelmi fejlesztési üzletágának ügyvezető alelnöke Magyarországon és Romániában 

A jelenlegi fő kihívások a irodapiacon, mint például az energiaárak, továbbra is ingadozni fognak, miközben az anyagárak, valamint az irodaházak üzemeltetési költségei idén tovább növekednek. A hibrid munkamodell része lett az életünknek, és ez a trend továbbra is egyre erősebb lesz. A magyar piacon a csúcsminőségű irodaterületek iránti kereslet várhatóan növekedni fog, azonban a következő időszakban kínálati rés alakulhat ki, mivel a rendelkezésre álló A kategóriás irodaállomány korlátozott, és csak kevesebb új irodaprojekt indult vagy került átadásra a pandémia miatt.

Az építőanyagárak és a munkaerő költségének emelkedése, valamint az alacsony kamatszintek miatt a bérleti díjak növekedtek a jelenlegi kétszámjegyű inflációs környezetben. A új, magas minőségű és fenntartható irodák korlátozott rendelkezésre állása, valamint az energiafelhasználás csökkentése érdekében az energiatakarékos épületek iránti igény is ebbe az irányba hatott. Míg az irodaterületek iránti magas kereslet és a korlátozott kínálat összességében a bérleti díjak emelkedését okozzák, a bérlőknek érdemes figyelembe vennie a bérleti költségek teljes összegét, beleértve a szolgáltatási díjakat és az energiaszámlákat is, amikor irodát választanak.

Az energiahatékony épületek, melyek tervezése és üzemeltetése során az ESG elveit tartják szem előtt, változatos és rugalmas irodai terekkel – amelyek támogatják a fókuszált és közös munkát, valamint a társas kapcsolatokat és pihenési lehetőségeket is –, segíthetnek a bérlőknek más költségeik csökkentésében, és még vissza is csábíthatják az embereket az irodába a távmunkára hagyatkozás helyett. Az új irodaházak, mint amilyen a H2Offices első fázisa Budapesten, a bérlők és a munkatársaik valamennyi igényét kielégítik.

Az irodai és távmunka kombinációját felvonultató hibrid munkamodell mára mindennapossá vált, és már nem csak átmeneti megoldásként tekintenek rá. A hibrid munka fogalmában azonban több van, mint csak az irodai és a távmunka összeegyeztetése, és olyan aspektusokat is magában foglal, mint a csapatvezetés, a kultúra kialakítása és fenntartása, az ügyfelek és a munkatársak kezelése, a tanulás elősegítése és még további funkciók. Sok cég még mindig próbálja meghatározni, melyik hibrid munkamodell a legmegfelelőbb számára. Ezt az adott cég iparágának, az alkalmazottak által végzett feladatoknak és a munkatársak igényeinek és preferenciáinak megfelelően kell összeállítani.

Massányi Tibor, a DVM ügyvezető partnere

A tavalyi évben elindult recesszióba hajló időszakot gyakran hasonlítják a koronavírus járvány okozta problémákhoz, amely megállapítás statisztikai számok tekintetében valóban hoz párhuzamot, azonban az építőipart jelenleg több negatív hatás sújtja, mint az egészségügyi veszélyhelyzet alatt. A bizonytalanság ezúttal más szinteken jelenik meg. Mivel a DVM group egyaránt jelen van a tervezési és a kivitelezési oldalon, átfogóan látjuk az egyre inkább felszínre törő problémákat. A közösségi építkezések megcsappanása kihatással van a versenypiacra is – amelyen mi mozgunk már közel harminc éve –, egyre több szereplő fordul olyan irányokba, amelyeken az elmúlt években nem volt jelen. Ez nagyobb versenyt hoz a szektorunkba, komoly árversenyt és sokszor vállalhatatlan ígéreteket bevonzva, csökkenő kivitelezési minőséget eredményül hagyva maga után. Mindez kockázatot jelent a megrendelői oldal számára is, nehéz lesz a jó döntést megtalálniuk a tenderajánlatokban.

Az utolsó negyedévben számos ajánlatkérést írtak ki, amely így utólag inkább költségvetési optimalizálás, puhatolózásként értelmezhető, ugyanis végül a legtöbben a kivárás politikájára szavaztak. Az építőiparban először a tervezői oldalon jelennek meg a recesszió jelei, csökkentek a megrendelések számai, nagyszámú leépítésekről lehetett hallani. A kivitelezési oldalon kitartanak a meglévő munkák, azonban az ÉVOSZ évzáró közgyűlésén már hallhattuk, hogy vidéken megjelent a munkahiány, és országon átlagosan körülbelül 25-30%-os építési volumen csökkenést várnak 2023-ra.

Az előző év második felében még nagyobb hangsúlyt fektettünk a partnereinkkel történő egyeztetésre és előjött egy évek óta nem tapasztalt jelenség, az üzleti tervezés időtávja – az, hogy mennyivel látnak előre – lerövidült, a legtöbben a tavaszi hónapokat jelölték meg. Kis- és középvállalkozások körében nagy a bizonytalanság. Az ipari-logisztikai, valamint a szállodaiparban továbbra is megfigyelhető egy pozitív szál.

Jelentős alapanyagár-csökkenésre nem számítok a magas infláció miatt, amely a szakértők szerint ebben az évben fog tetőzni, és egy ideig velünk marad. A felelős cégek ezt munkabérben valamelyest kompenzálják, így a munkadíj mértékében sem prognosztizálok jelentős csökkenést, annak ellenére sem, hogy ez szinte törvényszerű lenne.

Fő tevékenységünk egyike, az irodai fit-out kiépítések érdekes képet mutatnak, kiemelten fontos lett a bérlők számára az energiahatékonyság kérdése. Keresik a jó minőségű, korszerű irodaházakat, ahol a rezsiköltségek alacsonyabbak és az itt megfogott kiadásokat visszaforgathatják például az élmény-alapú irodakialakításokra vagy az infláció-mérséklő béremelésekre. A hibrid munkavégzés végérvényesen letette kézjegyét az irodapiacra, magával hozva a kisebb irodatér igényeket, kibővített funkcionalitással és agilis munkafolyamatokat támogató kialakítással.

Nehéz időszak következik, a piaci bizonytalanságok amelyek kihatnak mindenki életére érezhetően megjelentek a mindennapokban is. Cégvezetőtársaimmal egyenértéseben ezért úgy látjuk, hogy jelen helyzetben a menedzsment legfontosabb feladata a határozott jövőkép kommunikálása a kollégái felé, hiszen ezzel tudja a bizonytalanságot csökkenteni, a csapatában a stabilitást megalapozni vagy fokozni.

Kalapács Kornél, a Codic Hungary country managere

2023-ban még hangsúlyosabb szerep jut az értékközpontú fejlesztéseknek és az energiahatékonyságnak. A CODIC hazai projektjei az elmúlt években is az értékalapú fejlesztések jegyében születtek. Küldetésünknek tekintjük a korszerű, új generációs épületek mellett a meglévő épített örökségünk értékeinek megőrzését is. Bontás helyett megóvás, a történelmi épületek újjáélesztése a legmodernebb fenntarthatósági és energiahatékonysági szempontok alapján, zöldmező helyett zöldmegközelítés: ezek a trendek egyre inkább alapvető elvárásokká válnak a kereskedelmi ingatlanfejlesztések kapcsán.

Épületeink újragondolásánál egyre fontosabb szempont csökkenteni azok környezeti lábnyomát, maximalizálni energiahatékonyságukat, hogy közelebb kerüljünk a nettó zérókibocsátáshoz, működtetéshez. A CODIC „climate smart”, azaz zöld-, intelligens és fenntartható fejlesztéseket támogat, amelyekben az ESG-megfelelőség, a karbonsemlegesség és bérlőink zöldkezdeményezései egyaránt fontos építőelemek.

Az energiaválság és -árak kiszámíthatatlansága miatt az épületek energiahatékonysága és a költséghatékony üzemeltetés zsebbe vágó üzleti prioritássá vált a meglévő és a potenciális bérlők számára is. Az épületek gazdaságos üzemeltetése új bérbeadói stratégiát és felelős bérlői magatartást igényel. Az irodaházak zöldtanúsítványai felértékelődnek, és a jól hangzó marketingeszközökből tényleges bérlői igényt kielégítő költségcsökkentő tényezőkké válnak. A hatékony, új építésű irodaházak mintegy 30 százalékkal alacsonyabb költséggel üzemeltethetők, mint a régi épületek. Következő projektünk, a Modiano célja, hogy a jelenleg leghatékonyabbnak számító irodaházak fogyasztását további 50 százalékkal csökkentse.

Fotók sorrendben: Pillar, GOBUDA Mall, Prologis Park Budapest Harbor, H2Offices, DVM ArchViz iroda – Mammut I., Green Court Offices

Partnereink