Mi lesz az ingatlanbefektetésekkel, ha a hőség és az árvíz tönkreteszi a világot?

Design&build 2022-09-12

Az éghajlatváltozások miatt egyre szélsőségesebb időjárással találkozhatunk, ami egyes területeken erősítheti az elvándorlást, még ha ez a folyamat meglehetősen lassú is. Ráadásul a szélsőségesség nem kiegyensúlyozottan jelentkezik egész évben, csupán néhány hónapra lehet jellemző a kánikula és aszály vagy éppen az áradások. Az ingatlanok értéke ennek megfelelően csökkenhet, de a hektikusság miatt nehéz helyzetben vannak az ingatlanfejlesztők, hogy mit és hogyan építsenek.

Az éghajlatváltozások lassan hatnak a mindennapjainkra, míg évtizedes léptékben már jobban kirajzolódnak a folyamatok. A magyar Alföldön is egyre intenzívebben jelentkeznek az aszály hatásai, idén a mezőgazdaság hatalmas károkat szenvedett el. A nagyvilágban a hőség szélsőséges időjárási viszonyokat okoz, sőt, a nagyvárosokban hősziget-effektus miatt jelentős lehet a hőmérséklet-különbség a belvárosi területek és az agglomeráció között.

Sok helyen áradások okoznak katasztrófákat, máshol a tengerszint-emelkedések miatt értékelik át az emberek a lakóhelyeiket, vagy éppen a hurrikánok fokozódó jelenléte miatt csökken drasztikusan az életminőség. A fokozódó éghajlatváltozás miatt nőhet az elvándorlás, sőt, miközben korábban éppen a hidegebb tájak felől érkeztek új helyszínekre a beköltözők, most éppen fordított vándorlás következhet be.

A klímaváltozás pedig befolyásolhatja az ingatlanpiaci árakat is, legyenek azok lakóépületek vagy kereskedelmi ingatlanok. A hőség ellen különféle hűtési technológiák és megoldások, vagy éppen faültetési programok erősödhetnek fel, hogy élhetőbbé váljanak a városok. Sok üveghomlokzatú iroda olyan külső árnyékoló rendszereket használ, amelyek csökkentik a túlmelegedési problémákat és a hűtési csúcsterhelést. Nem véletlenül vertikális erdőket alakítanak ki egyes lakóházakban, azaz a közös területeken, tetőkön, teraszokon egyre több növény jelenik meg, amelyek nem csak természetes közeget biztosítanak a lakóknak, hanem hozzájárulnak a klímaváltozás elleni védekezéshez is.

Nőnek a társadalmi különbségek

A változásoknak azonban erőteljes társadalmi dimenziói is vannak, hiszen a gazdagabbak hozzáférnek a tőkéhez és az információhoz, ami segíti őket abban, hogy új technológiákat alkalmazzanak. Ellenben a szegényebbek vagy a hajléktalanok egyre jobban megsínylik az új trendeket. Nem érdemes még a Mad Max kultikus katasztrófafilm-sorozatát emlegetnünk, de gondoljunk arra egy pillanatra, hogy miféle társadalmi mozgásokat indíthat el majd a jövőben a klímaváltozás.

Az éghajlati változásokat még az ingatlanbefektetési piac nem tette prioritássá, bár már az ESG, a fenntarthatóság és egyéb zöld dolgok slágergondolatokká váltak, és egyre nagyobb hatást gyakorolnak a piaci mozgásokra. Egyelőre a szélsőséges hőség még nem befolyásolja az ingatlanbefektetési döntéseket, hiszen az éghajlati kockázatnak való kitettség az idősíkon még meglehetősen hátra sorolódik, ennél jóval rövidebb távon jelentkezik a pénzügyi megtérülési követelménye.

Mindenesetre az árakat előbb-utóbb utolérik az éghajlatváltozások. Érdemes Amerikában körülnézni, hiszen az USA kontinens mérete számos éghajlati hatást megjelenít. A First Street Foundation nevű éghajlatváltozást kutató szervezet jelentése szerint New Yorkban, New Jerseyben és Connecticutban 6,7 milliárd dollárral csökkentek az otthonok értékei 2005 és 2017 között a tengerszint emelkedésével összefüggő áradások miatt. Ugyanezek miatt Floridában is ingatlanérték-változások tapasztalhatók.

Jönnek a kockázati adatok!

Egyre több tudományos intézet egyre inkább figyelembe veszi a klímaváltozás kockázatait. Például a Moody's REIS klímakockázati pontszámokat használ elemzései során, míg az ATTOM ingatlanadatbázis már alkalmazza az éghajlatváltozással kapcsolatos információkat az ingatlanok besorolásánál. Öt veszélyt azonosítva – erdőtűz, árvíz, hőség, vihar és aszály – az ingatlanokat 0-100 érték közé sorolja be 2050-ig terjedő előrejelzésekkel, miközben a kockázati adatokat negyedévente frissíti.

Ha az ingatlanbefektetéseket nagyjából egy évtizedes időtávlatba helyezzük, akkor a piaci szereplők úgy gondolkodnak, hogy a 2030-as években fokozódó klímaválság hatásait jelenleg még kevésbé kell mérlegelni. De majd eljön az idő, hogy az első emeletek az áradások és tengerszint-emelkedések miatt eleve magasabbra épülnek, emellett például nagyobb szélvédelem, erőteljesebb vészhelyzeti áramellátási megoldások jellemzik majd az ingatlanokat. Az ilyen típusú új projektek jobban vonzzák majd a bérlőket, míg a kevésbé ellenálló irodák, otthonok és társasházak értéke és kihasználtsága csökkenhet.

Az ingatlanbefektetők növekvő népességgel és élénk gazdasággal rendelkező piacokat és nagyvárosi területeket keresnek, ahol azonban egyre inkább jelentkeznek majd az éghajlatváltozás következményei. Ezért a fejlesztők és más piaci szereplők idővel rákényszerülnek arra, hogy a befektetési kockázatok felmérésére és kezelésére, valamint a kulcsfontosságú piacok éghajlatváltozáshoz való alkalmazkodási igényeinek megértésére újabb kapacitásokat alakítsanak ki.

Partnereink