Olivier Marchal francia rendező kultikus krimikkel kápráztatta el a nagyvilágot, az egyik filmje, a Carbon a széndioxid-kvótákkal kereskedő bűnözőkről szól. Úgy tűnik, hogy az ingatlanpiacon is ez lehet jövő, persze ez nem bűncselekmény: vagyis felvásárolnak rossz állapotú ingatlanokat, elvégzik a dekarbonizációra törekvő felújításokat, majd haszonnal értékesítik az épületeket.
Jól ismerjük a kifejezést: újrapozicionálás. Ez számos ingatlanpiaci vállalat életében nyerő stratégia, legyen szó fejlesztőről vagy kezelőről. Sokszor előfordul, hogy rossz a bérlői struktúra és a mix, nem jó a térszerkezet, a hírnévvel is gond van, ilyenkor jöhet az újrapozicionálás. Számos budapesti irodaházat vagy éppen plázát említhetnénk, amelyekkel csodát tettek.
Az újrapozicionálás együtt jár az értéknöveléssel, hiszen nincs kizárva, hogy eleve is az volt a tulajdonos célja, hogy kipofozza az ingatlant, majd jobb pénzért eladja, mint amennyit korábbi állapotában kapott volna érte. Az értéknövelő befektető számára az alulteljesítő épületek vásárlása az alapvető stratégia, finanszírozza a fejlesztéseket.
Természetesen sok ingatlanbefektetőnek nincs szakértelme, türelme vagy éppen tőkéje ahhoz, hogy jelentős fejlesztéseket hajtson végre egy épületen, ezért értékesítik az alulteljesítő ingatlant vagy egy profi property menedzsmentet kérnek fel, hogy dolgozzon ki reorganizációs tervet és hajtsa is végre.
Dekarbonizáció!
Az értéknöveléssel foglalkozó vállalatok sokféleképpen növelhetik a portfóliójuk értékét. Egyesek átalakítják a belső tereket, mások pedig teljesen megváltoztatják az épület funkcióját. A közelmúltban azonban megjelent egy új típusú értéknövelő megoldás: energiahatékonysági és szén-dioxid-mentesítési fejlesztésekkel a fenntarthatóbbá tétel a cél, amely egyrészt növeli az ingatlan értékét, csökkenti az üzemeltetési és energiaköltségeket, másrészt tolonganak a bérlők, hiszen mindent visz az ESG-mantra.
Ennek a stratégiának a jegyében egyre több vállalat működik már szerte a nagyvilágban, amelyek jó elhelyezkedésű és megfelelő minőségű ingatlanokba fektetnek, majd csökkentik az épületek szénlábnyomát, így növelje az eszközök értékét. Akár 100 százalékos kibocsátáscsökkentést is elérhetnek pár év alatt.
Máshonnan jöttek
Sok esetben ezek nem kifejezetten ingatlanfókuszú cégek, hanem olyan iparágak képviselői, amelyek az energiára vagy egyéb épületüzemeltetési megoldásokra szakosodtak. Például lehetnek ezek klímagyártók vagy energiahálózatokra specializálódott szakvállalatok, amelyek könnyebben összpontosíthatnak a szén-dioxid-csökkentési folyamatokra, hiszen megvan hozzá a szürkeállományuk és az eszközparkjuk.
Természetesen itt is fontos a méretarányosság és a valós fizikai adottságok, hiszen nem minden ingatlan alkalmas arra, hogy három-öt-tíz év alatt elérje a nettó nulla kibocsátást. Amúgy az ingatlantulajdonosok is alkalmazhatnak tanácsadókat a szén-dioxid-kibocsátás kiszámításához, de gyakran ezek a cégek nem rendelkeznek elég nagy projektekkel, hogy a dekarbonizációs költségeket ki tudják gazdálkodni.
Nagy szakértelem és speciális ismeretek kellenek ahhoz, hogy az egyes épületeknél elemezzék a helyi hálózatok energiakörnyezetét, és kiszámítsák az egyes üzemeltetési megoldásokhoz kapcsolódó kibocsátásokat. Itt szinte mindent vizsgálni kell az egyes építőanyagok és építési folyamatok teljes életciklusától kezdve a működésből fakadó napi logisztikai tevékenységeken át a hulladékgazdálkodásig, és akkor még nem beszéltünk a bérlői aktivitásról.
Nem mindig a nulla a cél
Azonban vannak eleve olyan fizikai adottságok, amelyek korlátokat jelentenek a teljes dekarbonizáció előtt. Vagyis sok esetben nem a nulla kibocsátás a cél, hanem a hatékonyság maximális növelése az adott kereteken belül. Így a jobb szigetelés, a villamosítás és az intelligens épületrendszerek telepítése viszonylag gyorsan és olcsón csökkentheti az épület által termelt szén-dioxidot, de a nullát nem érheti el.
Ahhoz, hogy az épületek szén-dioxid-semlegesek legyenek, fontos megújuló forrásokból, így például szél- és napenergiából beszerezni az energiát, vagy saját megújuló energiát kell termelniük. Ez azonban nem könnyű és nem olcsó feladat, ráadásul sok adottságnak meg kell felelni hozzá. A kulcsmomentum a zöld energia előállítása, és persze annak volumene is alapvető.
Mindenesetre az energia emelkedő ára folyamatosan emlékeztet minket arra, hogy nem könnyű megbecsülni egy ingatlan jövőbeli kiadásait, és akkor még nem beszéltünk a túlterhelt hálózatok miatt bekövetkező esetleges zavarok (pl. áramkimaradások) növekvő veszélyéről, ami az energiafüggetlenség fontosságát bizonyítja. Mindenesetre a dekarbonizáció az ingatlanpiac egyik legújabb bűvös hívószava.
Magyarország persze kis piac, ezért kétséges, hogy a nagy iparági szereplők, akik például az energiára specializálódtak, jelentős számban megjelennek az ingatlanszektorban, és dekarbonizációval teremtenek értéket, de semmi sincs kizárva.
Fotó: Getty Images
