A proptech a fintech-hez képest később indult el hódító útjára, de ma már egyre több megoldást kínál az ingatlanpiaci szereplőknek, legyenek azok lakások vagy éppen kereskedelmi ingatlanok. Számtalan startup jelent meg a piacon, rengeteg innováció létezik számos problémára. Magyarországon még csak mostanában kezd igazán meghatározó lenni az iparág, amelyet felerősített a pandémia, az energiaválság és a fenntarthatóság iránti egyre nagyobb elkötelezettség.
Az ingatlanpiac korábban az egyik legkevésbé digitalizált szektorok egyike volt, ami annak köszönhető, hogy a 2015–2020 közötti időszakban kiemelten sikeres volt az ágazat, ezért nem voltak rákényszerítve a szereplők, hogy hatékonyan bánjanak az erőforrásokkal. Most azonban változnak az idők, amely ösztönzi a digitalizációt is. Olyan történelmi időszakban élünk, amikor megtapasztalhattuk a világméretű járványt, most pedig háború zajlik, emellett globális energiakrízis lépett fel, különösen Európában.
A Proptechzoom átfogó felmérést végzett az ingatlanpiaci szereplők között, amely alapján 5 fő okra vezeti vissza az ingatlanpiaci digitalizáció lemaradását:
- a transzparencia kényes kérdés, nem egyértelmű a motiváció;
- a piac sikeressége hátráltatta ezeket a folyamatokat, hiszen nem érezték szükségességét;
- az ingatlanpiac egyedisége, projekt jellege, hiszen ez nem sorozatgyártás, digitalizálni repetitív folyamatokat lehet;
- rugalmatlan a piac, két okból is: hosszú ideig épül egy ingatlan, nem lehet változtatni rajta, illetve a bérleti szerződések is 3-5 évre születnek, a piac nem követ le minden változást azonnal;
- piac befektetői jellege: mindent ROI alapon számol, az innováció jellege miatt ritkán térül meg rövid távon.
Ma már a proptech (property+technology) számos ingatlanpiaci kihívást képes megoldani, szinte már a bőség zavarától szenved a piac. Nehéz megtalálni a fogyasztó számára legjobb módszereket, illetve az egyes technológiákat össze is kell csiszolni, hogy azok kompatibilisek legyenek egymással. A pandémia felerősítette az új technológiák térnyerését, kezdve a tervezéstől (pl. BIM) az érintésmentes megoldásokon át egészen a kihasználatlansági adatokig, most pedig a mesterséges intelligencia (MI) hódít.
Ma már mindenre ráhúzzák, hogy MI, még a legegyszerűbb felhőalkalmazásra is, de az jelzésértékű, hogy Elon Musk is azt tweetelte januárban, hogy ez az év az MI-é lesz. Többek között az épületekbe, irodákba telepített szenzorok által összegyűjtött rengeteg adat feldolgozását lehet rábízni az új megoldásokra, amelyek akár a fenntartási kiadások mérséklésére is lehetőséget biztosítanak.
A proptech számos ponton kapcsolódhat be egy épület életciklusába, így alkalmazhatunk digitális technikákat a befektetés, a tervezés vagy éppen az építés során, de a tranzakciók, az üzemeltetés, valamint a mindennapok világában is jelen vannak.
Ma még a legtöbb proptech cég az üzemeltetés kategóriában dolgozik, de az ingatlanpiac digitális átalakulását felgyorsítják a klímaváltozás ellen hozott intézkedések vagy az utóbbi időkben egyre többet emlegetett ESG, illetve a hihetetlen energiaárak miatt az ingatlanpiaci cégek költségoptimalizálásai szintén digitális technológiákat igényelnek.
Jön a konszolidáció
Bár a járvány felerősítette az igényeket a digitális megoldások iránt, ugyanakkor a kibontakozó világgazdasági válság elhozza a konszolidáció időszakát is, hiszen már annyi megoldás létezik, hogy ezeknek most bele kell simulniuk a nagy ingatlanpiaci ökoszisztémába. Már korábban megfigyelhettük, hogy a nagy globális ingatlanpiaci cégek akvizíciókkal építették be a napi ügymenetükbe az új alkalmazásokat, idén tovább folytatódhat a piaci integráció.
Tavaly a részvénypiacot is megtépázta a válság, de azok a nagy cégek, amelyek alaptevékenységéhez illeszkednek egy-egy startup megoldásai, továbbra is be fognak vásárolni. Vagyis a legjobb projektek, amelyek a legjobb alkalmazásokat kínálják, továbbra is sikeresen vonzhatják a befektetéseket.
Az is lényeges szempont, hogy egy-egy ingatlanpiaci tevékenységhez vagy szegmenshez kapcsolódó tech megoldások egy szolgáltatási csomagba kerüljenek, vagyis például egy ingatlankezelő szeretne minél kevesebb szolgáltatóval koncentráltan együttműködni. Globálisan a befektetők jelenleg elemzik a világ történéseit, az innovációt és annak eredményeit, hogy újabb lökést kapjon a technológia az ingatlanpiacon.
Az energiaválság meglökte az iparág szekerét
Az energiaválság egyrészt óriási problémákat vet fel, másrészt óriási lehetőségek adódnak a proptech fejlődésére. Eddig az innováció nehezen tudta kimutatni a költségmegtakarítást, de most a krízis miatt a digitalizációs termékek hatékonysága és mérhetővé tétele előtérbe került, az adatok elemzése pedig a versenyképesség felé mutatja az utat.
Az energiával kapcsolatban rengeteg adat keletkezik, amelyeket strukturálni kell, majd a következtetések levonása után jöhet a döntéshozatal. A megtakarítások elérése érdekében a rendszereket egyre inkább automatizálni kell, vagyis a bejövő adatok alapján ne csak analizálni tudjunk, hanem hatékony beavatkozásokat is eszközölhessünk. A kulcsszó a mérés, hiszen az adatok tudják kimutatni az új megoldások hatékonyságát.
Az energiaválság még inkább előtérbe helyezte a fenntarthatóságot, amelyek a kereskedelmi ingatlanokban – legyenek azok plázák, irodaházak, szállodák vagy logisztikai csarnokok – az épületüzemeltetés szerepét emelték ki. Sokrétű feladatokról beszélhetünk, hiszen egyrészt az ingatlanok kezelése, üzemeltetése során az új eszközöket integrálni kell a már meglévő struktúrákba. Másrészt a felújítások, korszerűsítések nyilvánvalóan új digitális eszközöket igényelnek, amelyek számtalan adatot termelnek, hogy folyamatosan optimalizálni lehessen a mindennapi használatot.
De nemcsak ingatankezelési szempontból kell alkalmazni a forradalmi újdonságokat, hanem a bérlők oldaláról is erősödik az igény a hatékonyabb térhasználatra. Ráadásul a bérlők környezettudatos szemlélete nélkül nehéz a fenntartói oldalról sikereket elérni. Ezért folyamatos a bérlők edukációja, minden korábbinál jelentősebb a szimbiózis a bérbeadók és a bérlők között.
Új trendek
Nem csupán az ingatlanok energiaellátása és fenntartható működése határozza meg a proptech fejlődését, a bérlők jólléti igényei is folyamatosan szofisztikálódnak. Egyre több irodaház, logisztikai park vagy bevásárlóközpont rendelkezik saját applikációval, amellyel a parkolást, a beléptetést, a tárgyalófoglalást kezelhetik a dolgozók és a vásárlók. De ha nem vendéglátó és ügyfél vagy nem pláza és látogató viszonylatában nézzük a dolgokat, akkor házon vagy irodán belül a bérlő vállalkozások napi ügymenetét is segítik az appok, kezdve a hőmérséklet, páratartalom beállításától a tárgyalók foglalásáig szinte minden zökkenőmentes lehet.
Sőt, ez egy irodaházban a terek optimalizálását is jelenti, vagyis kisebb terekben is hatékonyan működhetnek a cégek. Az új munkakultúrák, amelyek a hibrid modell felé indultak el, szintén erős proptech támogatást igényelnek. Nem véletlenül a pandémia időszakában a cégek gőzerővel fejlesztették digitális megoldásaikat, hogy a fizikai terek mellett a virtuális mezőben sikeresek legyenek, például a hibrid tárgyalások élményét növelik a metaverzum megoldások. De olyan igényeket is meg kell említeni, mint az adatok biztonsága és biztonságos megosztása, a fizikai térben és a virtuális térben jelenlévők közös platformra hozása például egy online meeting keretében és még sorolhatnánk.
Kalmár Zoltán, a proptechzoom alapítója szerint három lehetőség közül választhat egy ingatlanpiaci cég, hogy a technológia segítségével erősítse a versenyképességét:
- rengeteg dobozos termék érhető el a piacon, amelyet akár havi díjért vásárolhat, vagy akár proptech startup-ba is be lehet szállni, sőt, stratégiai együttműködést lehet kötni (pl. a Dome mint az Invensol stratégiai befektetője, de a BAUAPP is hasonlóképp indult);
- szoros együttműködésben egy IT-céggel speciális terméket lehet fejleszteni egyes problémákra (ilyenek például a plázás applikációk, de a CPI – Energo Hungary együttműködés is ígéretes és előremutató);
- vagy lehet belső kompetenciát építeni, azaz házon belül egy termékfejlesztő csapatot felépíteni. Ez a legköltségesebb és a leghosszabb távon térül meg, azonban ez lehet a legjövedelmezőbb (erre jó példa az OTP stratégiája).
Az elmúlt évek változásai az új vásárlási szokásoknak adtak teret a kibontakozásra, beindult az e-kereskedelem, amely jelentős digitális fejlesztést kíván a piaci szereplőktől, de ugyanígy a logisztikában is megnő a proptech, ezen belül a robotika szerepe. A készletgazdálkodás sokkal rugalmasabb módszereket igényel, a globális ellátási láncok megerősítése pedig elképzelhetetlen a digitalizáció nélkül.
A kereskedelmi ingatlanok mellett az digitalizáció már a lakásszektorban is hódít, hiszen az új lakásokkal együtt előtérbe kerültek az intelligens megoldások, egyre több okos módszert építenek be, amelyek ráadásul az energiahatékonyságot is növelik. Távolról indíthatjuk be a fűtést és optimalizálhatjuk a belső hőmérsékletet, de ugyanúgy a kamera segítségével szinte mindig biztonságban tudhatjuk az otthonunkat.
Mindent visz az adat
A proptech innovatív eszközei adatokat gyűjtenek, így a vállalatok nem becslésekkel, hanem pontos számokkal dolgozhatnak, amely nagy segítséget nyújthat többek között az energiafogyasztás optimalizálásában, ezáltal pedig a költségek csökkentésében is. A karbantartások tervezésében és időzítésében is hatékonyak az elemzett adatok, vagy éppen a mindennapi működés során az elektronikai berendezések és a hőmérséklet távoli szabályozásával elkerülhető a szélsőséges hőmérséklet-ingadozás és a felesleges használat.
Még sorolhatnánk a digitalizáció gyakorlati előnyeit, amelyek átalakítják az épületek és a használóik mindennapjait, legyenek azok bérlők, lakók, látogatók vagy bérbeadók. De a proptech nem csupán egyes munkafázisokra és tevékenységi körökre terjed ki, nem csupán egy-egy rész elméleti problémáira nyújt gyakorlati megoldást, hanem az épületek teljes életciklusát meghatározhatja, a kisebb-nagyobb települések működési elveit módosíthatja, vagyis összességében az emberi civilizáció életminőségét javíthatja és formálhatja.
Kalmár Zoltán szerint a digitalizáció nem más, mint a megoldás arra, hogy a változásból a lehető legtöbbet hozzuk ki: felismerjük, hatékonyan megfigyeljük, mérjük, ezáltal akár a jövő előrejelzésére is képessé váljunk és ezzel transzparenciát, mérhetőséget, hatékonyságot növeljünk a szervezetünkön belül. A Proptech Hungary célja éppen ez, hogy edukálja az ingatlanpiacot, hogy együtt felkészüljünk a jövő digitális társadalmára és azt ki is tudjuk aknázni – teszi hozzá a szakértő.
Fotók: Getty Images. A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb, 2023-as kiadványában található.
