2000-ben alapított GTC Hungary a varsói Globe Trade Centre S.A. tagjaként a hazai ingatlanpiac egyik meghatározó szereplője. Az alapítása óta öt nagy irodaberuházást hajtott végre Budapesten, jelenleg összesen 147.000 négyzetméter bruttó bérbe adható területtel rendelkezik. Mire koncentrálnak a felújítások során, és ezek milyen eredményekkel járnak?
– Alapvető célunk a bérlői igények maximális kiszolgálása, hiszen kiváló bérlői állománnyal rendelkezünk, elég, ha csak az IBM-et, a BlackRock-ot vagy a Jaguart említem. Az elégedettség érdekében a csaknem 150 ezer négyzetméternyi összvolumennel rendelkező irodaállományunkban olyan magas színvonalat kell tartanunk, amely a kor kívánalmainak és technológiai kihívásainak maximálisan eleget tesz. Az épületeknek van egy természetes elhasználódása, hiszen például a Duna Tower komplexumban közel 2300 ember éli a mindennapjait, többet vannak itt, mint otthon. A műszaki, állagmegóvási munkálatok során fontos, hogy miközben kisebb energiafelhasználású berendezéseket telepítünk, a jövőbe mutató technológiákat alkalmazzunk, amelyek a következő 5-10 évben is magas színvonalat képviselnek az irodapiacon.
– Nem könnyű feladat a megújítási munkálatokat végrehajtani, hiszen közben az épületeknek a környezettudatos szemléletet is képviselniük kell, ami ma nemcsak trend, hanem egyenesen korszellem.
– Ingatlanfejlesztőként és -üzemeltetőként jól tudjuk, hogy jelentős ökológia lábnyommal rendelkezünk, így például a Duna Tower éves energiafogyasztása kb. 6000 MWh, amely nagyjából kétezer, háromfős család éves háztartási igényeinek felel meg. Bár nagyon fontosak a már említett bérlői igények, de a fejlesztéseink alapvetően saját meggyőződésből fakadnak, hogy magas nívót biztosítsunk az ingatlanállományunkban, miközben a megtakarításaink révén csökkenteni tudjuk a környezetterhelést is.
– Az új épületekbe már eleve beépítik a legfejlettebb technológiákat, de hogyan fejleszthetjük a 10-15 éves irodaházakat?
– Sok kisebb-nagyobb lépéssel lehet az irodaházak fenntarthatóságát és versenyképességét jelentősen javítani, így például fontos beruházásnak tartjuk az ún. Compass rendszer bevezetését a felvonókban. A Duna Tower 15 emeletes tornyaiban cirka 1500 ember dolgozik, akiket négy felvonó szolgál ki tornyonként, vagyis a liftek nagy terhelésnek vannak kitéve. Az irodakomplexum megvétele után a felvonó-rendszert korszerűsítését tartottuk az egyik legfontosabb lépésnek, hogy a reggeli munkakezdéskor korábban kialakult nagy forgalmat megszűntessük. Az új intelligens vezérlési rendszer a terhelésmegosztásra összpontosít, azaz előre programozottan, a leggazdaságosabban üzemel a felvonó. A gyorskapus beléptetés már automatikusan egy felvonóba gyűjti az azonos szintre indulókat, ezzel is gyorsítva a közlekedést, így a csúcsidőszakokban megszűnt a torlódás. Az adataink szerint a liftek energiafelhasználása a hatékonyabb közlekedés mellett is 25-27%-kal csökkent, azaz évente 14 ezer kWh-val, ami 5 tonna CO2 értéket is jelent.
– Mindenhol kulcsszó az energetika, hiszen az irodaházak működési költségének nagy hányadát jelentik. Itt nagyságrendileg milyen eredményeket, megtakarítási szinteket lehet elérni?
– Valóban, a Duna Tower irodaház éves üzemeltetési költségének negyedét teszi ki az energiafogyasztás, ezért nagyon fontos az energiamenedzsment korszerűsítése, így minden ingatlanunkat épületfelügyeleti rendszer vezérel (hőmérséklet, páratartalom, hűtés-fűtés stb.). Idén három irodaházunkban zajlanak fejlesztések, hogy a korszerű energiamenedzsment valós idejű monitoringot biztosítson az épületekben. Hadd világítsam meg ennek előnyét egy példán keresztül! A jelenlegi energiaszolgáltatói szerződésekben lekötés volumenek szerepelnek, amelyek a napi maximális fogyasztási mennyiséget is tartalmazzák. A korábbi energetikai auditálás során azonban kiderült, hogy a Duna Towerben éves szinten több napon is túlléptük a lekötött mennyiséget, ami többletkiadást jelentett. Ha azonban modern épületfelügyeleti rendszerrel követjük a csúcsidőszakokat, és valós időben kisebb korrekciókkal szabályozhatjuk a pillanatnyi felhasználást, így nincs túllépés, extra kiadás, és a CO2 kibocsátás is csökken.
– Egyértelmű, hogy a technológia egyre nagyobb szerepet játszik az energiamenedzsmentben, de milyen eszközöket említhetünk még, amelyek szintén az épületek versenyképességét növelik?
– A hűtőgépeinket is folyamatosan cseréljük, ennek során azt a hűtőközeget tekintjük prioritásnak, amely 2030 után is érvényes lesz, illetve amely jelentősen kisebb CO2-hatást válthat ki, vagyis a környezetterhelés csökkentés ez esetben is fontos szempont. A LED-technológia szintén bevált módszer a költséghatékonyságra, hiszen jól megtérülő befektetés. A Duna Towerben és a Center Point irodaházban már korábban megtörtént az átállás mozgás- és jelenlét-érzékelőkkel kiegészülve.
Az elektromos autótöltés is előtérbe került, kiemelkedik a GTC White House irodaházunk, ahol év végéig 38 töltőt telepítünk. A többi, felújítási munkálatokba bevont irodaházainkban is tervezünk új töltőpontokat telepíteni, hiszen a bérlőink körében egyre nagyobb az igény ezek használatára. Szeretném még megemlíteni, hogy a GTC Metro irodaházunkban tavaly év végén elkezdtünk egy ablakfóliázási projektet, így csökkentve az ablak mellett ülők diszkomfortérzését az erős napsugárzás miatt. A helyi mérések és visszajelzések alapján elmondhatjuk, hogy növelni tudtuk a komfortérzetet a bérlők körében, hiszen a fóliaréteg megszűri az ultraibolya sugárzást, illetve a hővisszatartó hatása kisebb hűtésigényt jelent a meleg hónapokban.
– A GTC White House a legújabb budapesti fejlesztésük, amely kiváló környezettudatos jellemzőkkel rendelkezik, miközben építészeti nívója is kiemelkedő. Itt milyen technológiákat említhetünk meg?
– Ez már a mai kor szellemének megfelelően abszolút mértékben automatizált, az összes mérési pontunk – elektromos, hőmennyiség-, szürkevízmérő – épületfelügyeleti rendszerbe tagozódik. Emellett KNX vezérlés működik, így például, az aktuális szél- és fényviszonyoknak megfelelően van vezérelve az összes homlokzati külső árnyékoló, illetve azon bérleményekben, ahol erre igény volt, a belső árnyékoló is erre a vezérlésre van rákötve. Emellett a tetőn összegyűlt esővíz megfelelő vegyszeres kezelés után a vizes blokkokban van újrahasznosítva.
Valamint a GTC White House a Duna Tower mellett szintén távhővel ellátott ingatlan, ami korszerű és jó megoldás, egyrészt jobb a költségvonzata, illetve meglehetősen üzembiztosan működik. Az új fejlesztéseink, mint a Pillar vagy a Center Point bővítése szintén teljesen automatizált épületfelügyeleti rendszerrel fog működni, és távhővel fog rendelkezni. A KNX rendszer alkalmas arra is, hogy ha a bérlő igényli, akkor az irodáját téroptimalizáló szenzorokkal vagy szoftverekkel működtesse, ezáltal termelékenyebbé és költséghatékonyabbá tegye a munkahelyét.
Kép: Pillar irodaház – GTC
