Ingatlanfejlesztői paradigmaváltás, növekvő kihasználatlansági ráta, bérlői óvatosság és létesítmények funkcióváltása várható a következő években az ingatlanpiacon. Kalaus Valter MRICS, a Newmark VLK Hungary ügyvezető partnere engedett betekintést az „irodapiaci függöny” mögé, amikor beszélt a bérlői-üzemeltetői mozgásokon át az irodák HR-jelentőségén keresztül az épületek funkcióváltásáig az AmCham Workspace and Facilities Management Committee idei utolsó szakmai ülésén.
A bizottsági ülésen többek között szó esett arról, hogy az irodaállomány növekedett az elmúlt években, Budapesten átlépte a négymillió négyzetméternyi területet. A legnépszerűbb a fővároson belül a Váci úti folyosó, amely a piac 25-27%-át adja. Az ülésen Kákosy Zsolt MBA MRICS, a bizottság elnöke, az ICON Real Estate Management property management szenior igazgatója megköszönte a tagok egész éves munkáját és felvázolta a testület 2024-es szakmai terveit.
Ezzel párhuzamosan az üresedési ráta emelkedése is megfigyelhető, amelynek mértéke jelenleg 13,2% körüli. 2024-re ez az arány tovább nőhet, elérheti a 14-15%-ot is, ami egészséges állapotnak nevezhető, hiszen a piacot ciklikusság jellemzi. Ez még így is messze elmarad a 2008-as válság idején tapasztalt több mint 25%-os mutatótól.
Áttekintette a szakember a bérlők elvárásainak, igényeinek, valamint az ingatlanüzemeltetők hozzáállásának változásait is: teljes mértékben bérlői piac uralkodik. A bérlők egyértelműen a biztonságra törekednek, egyre kisebb hajlandóságot mutatnak a költözésre. A bérbeadóktól egyre nagyobb rugalmasságot várnak el, és aki rugalmas tud lenni, az egyértelműen versenyelőnyt élvez. A kialakult helyzetben felértékelődik az ingatlanüzemeltetők és kezelők szerepe is, hiszen megfelelő szakértelemmel jelentős különbséget lehet elérni a közüzemi fogyasztásban, az üzemeltetési költségekben, ezzel pedig az ESG szempontok mellett a bérlők helyzete, valamint az épület bérbeadhatósága, versenyképessége is javítható.
Az elvárásoknak megfelelő irodák HR-eszközként is szolgálnak, nagyon fontossá váltak a zöld munkaterek. Egyre szofisztikáltabbak és tudatosabbak a bérlők e tekintetben, és nagy az igényük az ESG- és a corporate követelményeknek megfelelő létesítmények iránt. 2016 óta gyarapszik a zöldiroda-állomány, az arány az akkori 35%-ról 2023-ra 46%-ra növekedett. Ezeknek az ingatlanoknak abban is fontos szerepük van, hogy megfelelően kiszolgálják a munkavállalókat: egyfajta közös térként, találkozópontként üzemeljenek.
„Az ESG-kompatibilitás döntő fontosságú lesz a jövőben. Jelenleg az ESG-kompatibilis irodaházak mindössze 10-15%-át adják a teljes kínálatnak. Az újonnan épülő kereskedelmi ingatlanok esetében ez alapkövetelmény. Az irodaépületek nagyobb része azonban régebbi, elavultabb, korszerűsítést igénylő ingatlan, kevés a minőségi irodaterület. Ezek még újrafejlesztéssel sem felelnek meg az elvárásoknak. Ezek esetében a funkcióváltás lehet a megoldás, a portfólióban szereplő ingatlanokat kell újrapozícionálni. A funkcióváltás iránya lehet például hotel, lakóépület, kollégium vagy munkásszálló” – mondta előadásában Kalaus Valter MRICS, a Newmark VLK Hungary ügyvezető partnere.
A prezentációt követően számos kérdés felmerült a résztvevőktől, amelyekre Kákosy Zsolt MBA MRICS és Kalaus Valter tartalmasan válaszolt, ezzel szakmai diskurzus alakult ki a jelenlévők között. 2024-ben folytatja tevékenységét a bizottság.
A Workspace and Facilities Management Committee munkájában az American Chamber of Commerce in Hungary (AmCham Hungary) tagvállalatai vehetnek részt.
