Barnaövezetek Budapesten, amelyeket megszálltak az ingatlanfejlesztők

Iroda 2018-11-27

Sorra épülnek az irodaházak Budapest régi barnaövezeteiben. De hol is vannak pontosan ezek a területek a fővárosban, ahol megújul az élet? Ezt mutatjuk be a realista.hu sorozatának második részében.

Sorozatunk első részében már felvázoltuk, hogy Budapest belső iparzónája a rendszerváltás után totális funkcióváltáson ment keresztül. A gyárakat lebontották, néhány ingatlant rehabilitáltak, a helyüket irodaházak, plázák és kisebb részben lakások vették át. De hol is vannak konkrétan ezek a területek?

Budapesten a 19. század közepén körvonalazódtak azok az iparnegyedek, amelyek egészen 1990-ig prosperáltak. Budapest az 1873-as városegyesítés után óriási fejlődésen ment keresztül, az egyemeletes kisvárosi házak helyét hatalmas bérpaloták váltották fel. Ezzel párhuzamosan kialakult a főváros ipari-közlekedési zónája, amely a zárt pesti lakóövezet határán, vagyis az ún. Városárok vonala (Haller utca-Orczy út-Fiumei út-Thököly út-Dózsa György út-Dráva utca) és Kis-Budapest közigazgatási határa között alakult ki. Ennek a kiflire hajazó formációnak két „csücske” nyúlt át Budára, vagyis a Hajógyári-sziget és Külső-Óbuda területére, ill. délen Kelenföld Duna-parti városrészére.

Az igazán nagy léptékű ipari tevékenység Pesten zajlott, így a belső lakóövezet, a barnazóna és a külső területek lakóövezeteinek gyűrűs rendszere is csak a pesti oldalon alakult ki, Budán csak néhány ipari zónával találkozhatunk. A kifliformájú ipari övezettől beljebb is megjelentek üzemek, azonban ezek csupán szűk folyosókat jelentettek,  így a vasútvonalak mentén kerültek ipari tevékenységek a belső városszövetbe. Emellett a régi ún. Kis-Budapest közigazgatási határán túl néhány elővárosban is megtelepült az ipar, így például Budafokon, Csepelen vagy éppen Újpesten, amelyek később a főváros szerves részei lettek a második világháború után.

Három nagy szektor

A fővárosi barnaövezet három nagy szektorra különül el. Az északi szektor a III., IV., XIII., XV., XVI. kerület barnamezős területeit, a főváros egyik legkorábbi ipari városrészét öleli fel. A fővárosból kivezető közlekedési tengelyekre (Váci út, Szentendrei út) felfűzve hosszan nyúltak el az ipari területek a mai közigazgatási határok felé. Mivel forgalmi helyzetük autós és tömegközlekedési szempontból is jó, ezért gyors ütemben megindult a terület funkcióváltása. Elég ha csak a semmiből pár év alatt kinövő Váci úti irodafolyosóra gondolunk.

A keleti szektor központi területei a Kőbányát behálózó vasúti vonalak mentén alakultak ki, és a X., XVI. és a XVIII. kerületek barnazónáit foglalják magukban. Ezek egyértelműen ipari-szállítási-raktározási területek. Többek között gyógyszergyárak, nyomdák, sörgyárak működnek itt. A lassabb funkcióváltás főleg a kedvezőtlenebb közlekedési és városszerkezeti helyzettel függ össze, ezért a kiskereskedelem és az irodafunkció térhódítása korlátozott. De azért megfigyelhető a változás, hiszen például a piros metróvégállomás környékén, az Örs vezér terén igazi kiskereskedelmi paradicsom alakult ki az Árkáddal, a Sugárral és az Ikeával.

A déli szektor a IX., XVIII., XX., XXI., a budai oldalon pedig a XI. és XXII. kerület ipari-közlekedési övezeteit foglalja magában. A Duna és a ráckevei Duna-ág egyértelműen elkülöníti a szektor három fő egységét: Külső-Ferencvárost, Csepelt, illetve Kelenföldet. Az átalakulás ebben a szektorban meglehetősen heterogén: sok helyen még jelenleg is az ipari tevékenység dominál, de jelentős a szállítási-raktározási profillal rendelkező vállalatok részaránya is. Közlekedési helyzete kedvezőbb, mint a keleti szektoré, a felértékelődött útvonalak mentén gyorsabb a gazdasági átalakulás. A Rákóczi híd is integráló erőként hat, nem véletlenül Dél-Buda lett az irodaépítési bumm egyik kiemelkedő célpontja, de a pesti oldalon is a Hungária Körgyűrűn jelentősek a beruházások.

Irodaház, pláza vagy raktár?

A kedvező helyzetű ipari területeken a rehabilitáció olcsóbb, mint a belvárosi üzleti negyedben. A metró- és villamos-vonalak közelében, nagy átmenő forgalommal rendelkező csomópontokon az eredeti épületek legtöbbjét lebontották, és helyükön felépült például a Duna Plaza, a WestEnd City Center, a MOM Park vagy éppen az Infopark. Az új ingatlanok megemelték az ingatlanárakat, és általában a környék presztízsét növelték.

A kedvezőtlenebb fekvésű barnamezőkön is megtörtént a funkcióváltás, de itt elsősorban a régi épületek újrahasznosítására került sor, vagyis a termelés helyett előtérbe került a kereskedelmi, raktározási, logisztikai funkció. Az e-kereskedelem robbanásszerű fejlődésével még inkább a logisztikai tevékenység erősödik, gondoljunk csak a city logisztikára.

Jelentős tendenciaként értelmezhető ebben a folyamatban az ipari ingatlanok hasznosítása, amelynek során megjelent a kulturális funkció, mint például a Trafó, a Fonó, a budai Ganz helyén megújított Millenáris Park, vagy a Közraktárak helyén megszületett Bálna esetében. A talajszennyezettség azonban még mindig kockázatot jelent egyes helyszíneken, így például az óbudai gázgyár területén befolyásolja a Graphisoft Park bővülését.

folytatjuk

+++

 

Melyek a legújabb irodatrendek? Hogyan járulhat hozzá az irodai környezet a munkáltatók márkájához? Hogyan használható fel a munkakörnyezet a munkaerő toborzásra és megtartásra? Milyen igényei vannak az új generációknak? Ezekre a kérdésekre keresik a szervezők a választ Az Év Irodája verseny első irodatrend konferenciáján, az OfficeUP-on. A rendezvény csúcspontja Az Év Irodája Díjátadó lesz, ahol a verseny bérlői díjait osztják ki 2019. február 20-án az Akvárium Klubban.

www.officeup.hu

Partnereink