Az elmúlt két év nyertese a logisztika – beszélgetés Szeifert Jánossal, a Cushman & Wakefield üzletágvezetőjével

Interjú 2021-08-25

A property menedzsment az elmúlt másfél évben „viharos tengeren” navigálta a kezelésébe vont ingatlanokat, azonban ha alaposabban megnézzük, akkor eltérően érintette a koronavírus-járvány az egyes szegmenseket. A kiskereskedelem, az irodapiac és a raktárpiac elmúlt két évéről beszélgettünk Szeifert Jánossal, a Cushman & Wakefield budapesti Asset Services üzletágának vezetőjével.

– A pandémia jelentős hatást gyakorolt a korábban megszokott ingatlanpiaci folyamatokra, eljárásokra. Ez hogyan hatott a property menedzsment tevékenységre, milyen kihívásokkal szembesültek a szakemberek?

– A pandémia egyaránt csapást mért a gazdaságra és azon belül az ingatlanpiac minden szegmensére, ám ez üzletáganként eltérő mértékű volt. Talán azt mondhatjuk, hogy a legnagyobb mértékben a kiskereskedelmi szektort érintette a vírus hatása. Az épületekbe kihelyezett PM szakemberek és a bérbeadással foglalkozó kollégák a legkülönfélébb reakciókkal találkoztak a bérlők részéről.

Mivel a bevásárlóközpontokat, irodákat, logisztikai létesítményeket nem kötelezték bezárásra, nagyon sok, a vírus terjedését akadályozó, vagy lassító intézkedést kellett bevezetnünk annak érdekében, hogy a bérlők munkavállalói biztonságban végezhessék feladataikat, annak ellenére, hogy az üzletek vásárlókat nem fogadhattak. Az ezzel járó megnövekedett költségek és a feladatok mennyisége nem adott teret az üzemeltetési és bérleti díjak csökkentésének, átmeneti elengedésének, ahogy ezt több bérlő igényelte volna.

A műszaki feltételek biztosítása (fertőtlenítés, légcsere átalakítása, soron kívüli szűrőcserék stb.) az üzemeltetés felelőssége volt és sok esetben konfliktushoz vezetett a bérlők és a bérbeadók között. A legtöbb esetben sikerült ezeket a tárgyalásokat pozitív irányba terelni, de sajnos sok esetben nem sikerült megállapodni.

– Az egyes eszközöket tekintve melyik szegmens hogyan reagált a kihívásokra? Mennyiben más egy pláza, egy logisztikai központ vagy éppen egy irodaház PM-megközelítése ezekben a hektikus időkben?

– A klasszikus értelemben vett kiskereskedelem egyértelműen és nem meglepően rosszul reagált a kihívásokra, viszont a helyzet egyik legnagyobb nyertesei azok az e-kereskedelemmel foglalkozó vállalatok, csomagküldő szolgáltatók és az online térben üzleti tevékenységet folytató kiskereskedelmi cégek lettek, akik már korábban függetlenek voltak a „fizikai érintkezéstől”, mivel az általános vásárlási kedv rövid távon nem csökkent.

 Az irodaházak a lezárások teljes időszakában nyitva álltak a bérlők és dolgozóik előtt, a bejárást minden esetben vállalati szinten szabályozták. A javasolt műszaki beállítások és átalakítások elvégzése után az élet mehetett tovább, hol teljes gőzzel és a munkavállalók heti vagy még gyakoribb tesztelésével, hol csökkentett üzemmódban.

– Számos cég új szabályrendszert dolgozott ki az irodákban történő munkavégzésre, ebben a Cushman & Wakefield is élen járt. Mi az új protokoll lényege?

– Valóban, a vállalatunk kifejlesztette a 6 feet office koncepcióját, mely alapján a munkavállalók szigorú szabályok betartásával kisebb létszámban, de biztonságosan használhatták az irodáikat. De általánosságban is az üzemeltetők helyi kampányokat szerveztek a fertőzésveszély csökkentésére és a helyes magatartásra, ezzel is a védekezésre ösztönözve az irodaházak látogatóit. Egy-egy fertőzéses esetben elrendelték az alapos takarítást és fertőtlenítést a kérdéses irodákban és az épület közös területein egyaránt.

– Hogyan alakult a bérleti díjak felülvizsgálata az irodaházakban?

– Az általunk kezelt épületekben bérlői oldalról szinte egyáltalán, vagy csak alig érkezett a bérleti díjak csökkentése iránti igény. Egyes bérlők megfontolás tárgyává tették az otthoni munkavégzés létjogosultságát, de nem találkoztunk olyan esettel, ahol 100 százalékban, véglegesen áttértek volna erre a megoldásra. Egy-egy bérlő esetében előfordult a bérelt terület méretének csökkentése, melyet jórészt kompenzált a „social distancing” hatására megnövekedett területigény.

Természetesen ebben a szegmensben is megkülönböztetünk nyerteseket és veszteseket. Azon fejlesztések, melyek műszaki felkészültsége könnyen alkalmazkodott a szükséges változtatásokhoz, mint például a légcserével kapcsolatos szabályozások betartása, előnybe kerültek azon épületekhez képest, melyek műszaki kialakítása, felkészültsége, általános jellemzői nem érték el az elvárt szintet.

– Ha már a nyerteseknél tartunk, kik tudtak profitálni a sajnálatos pandémia okán megindult változásokból?

– Az utóbbi két év egyértelmű nyertese a raktározás/logisztika szektor. Az e- kereskedelem jelentős térnyerése, a csomagküldő szolgáltatások fejlődése egy régen látott fellendülést eredményezett az üzletágban. A szektorra jellemző robotizáltság, az alacsony élőerő megakadályozta a fertőzéses gócpontok kialakulását. A fogyasztók bizalma a szegmens irányába töretlen, sőt, egyre növekvő. Ezekre a tényekre a befektetők, valamint a hazai és a külföldi fejlesztők egyaránt reagáltak.

A Cushman & Wakefield részéről a PM panelbeszélgetésen Pados Gergely ügyvezető igazgatót előadóként köszönthetjük a Real Estate Beach Conference rendezvényen az Ingatlan Regatta nulladik napján szeptember 9-én. Jegyvásárlás a realestateconference.hu oldalon.


Partnereink