Az építőipart jelentős kihívások elé állíthatja a pandémia – beszélgetés dr. Fenyőházi András ügyvéddel

Interjú 2020-11-23

A koronavírus megjelenése jelentősen befolyásolta az építőipart. Bár egyelőre összességében jól bírja a gyűrődést a szektor, fontos megkezdeni a felkészülést a járványügyi helyzetből eredő jogi problémákra. Erről beszélgettünk dr. Fenyőházi Andrással, a Cerha Hempel Dezső és Társai Ügyvédi Iroda építési ügyekkel foglalkozó Construction csoportjának vezető partnerével annak apropóján, hogy constructionpapers.hu néven építési jogi blogot indítottak. A portál elemzésekkel, szaktanácsokkal látja el az építőipari vállalatokat többek között a COVID 19 kapcsán felmerült vis maior helyzetek eredményes kezelésének lehetséges módszereiről.

– A pandémia sajnos meghatározza az idei évet, így a hazai GDP-hez jelentő mértékben hozzájáruló építőipar sem kerülheti el annak hatásait. De mégis jogi szempontból milyen problémák merültek fel az ágazatban? Milyen neuralgikus pontok adódtak a járvány idején?

– Távolabbról közelítve a kérdést, a 2020 harmadik negyedéves adatok alapján az építőipar termelése az épületeknél 17,3%, míg egyéb építményeknél 22,6%-os mértékben esett vissza. Ugyanakkor például a szerződésállomány volumene a magasépítések tekintetében majdnem 14%-kal magasabb, mint egy évvel korábban. Vagyis vannak aggasztó jelek, de irreverzibilis negatív folyamatok egyelőre még nem indultak el a szektorban. Tapasztalataink szerint teljesen nem álltak le építkezések, még ha egyes esetekben húzódnak is a beruházások.

Jellemzően a jogi problémák többsége sem a megállapodások megszűnéséből és fejlesztések félbemaradásából, hanem a pandémiából eredő leállásokból, megnövekedett munkaidőből, kivitelezési időhosszabbításokból ered. Így például várni kell a külföldről érkező építőanyagra, vagy egyéb okokból a munkások nem tudnak felvonulni a kivitelezés helyszínére.

Ezek a kérdések tömegével formális peres fázisba még nem juthattak el, hiszen most a második hullám közepén járunk. Azonban elképzelhető, hogy jövőre már számos ilyen ügy lesz, ahol a határidők megsértése lehet a legfontosabb téma. Ezek a jogviták többnyire nem arról fognak szólni, hogy egy projekt teljesen ellehetetlenült és nem tudták befejezni, hanem arról, hogy a kivitelezés csúszása, illetve az abból eredő költségek és kockázatok jogilag melyik felet terhelik.

– Gyakran felmerült ebben a pandémiás időszakban a vis maior fogalma, vagyis milyen külső körülmények befolyásolták a kivitelezési munkákat, hiszen a koronavírust nem lehetett előre betervezni, utoljára száz éve tapasztalhattunk ehhez fogható világjárványt. A vis maior mennyire játszik fontos szerepet ebben a kritikus időszakban az egyes felek között?

– Bár a Polgári Törvényköny a vis maior fogalmát így szó szerint nem határozza meg, azonban annak tartalma több ismert jogintézménynél is megjelenik, így például felmerül a lehetetlenülés szabályai között, a szerződés bíróság általi módosítása kapcsán, vagy olyan előre nem látható körülmény esetében, amivel előzőleg nem lehetett kalkulálni. Konkrétan, az építőipar vonatkozásában a többletmunka szerződés megkötésekor előre nem látható költsége, illetve szerződésszegéskor a károkozásból való kimentés – ha előre nem látható akadály vagy körülmény merült fel – esetén érhető tetten a vis maior a magyar jogban.

A lehetetlenülés vagy a szerződés bíróság általi módosítása néhány kivételes esetben lehet majd releváns téma – azonban önmagában a pandémiás helyzet nagy valószínűséggel nem ad biztos alapot erre, hiszen mint említettem, nemigen hagytak véglegesen félbe projektet. Várakozásaink szerint a jogérvényesítési viták inkább késedelemből merülnek majd fel: ha késik egy vállalkozó, akkor az alól ki tudja-e menteni magát, illetve az ezzel összefüggő többletmunka költségét tudja-e érvényesíteni, vagy épp ellenkezőleg, a megrendelő kérhet kötbért.

– Az építőiparban számos adminisztrációs korlátot bontott le a Kormányzat az elmúlt évtizedben, miközben a jogszabályi hátteret is folyamatosan alakítja a kor követelményeinek megfelelően. Egyrészt deregulációs tevékenység zajlik, másrészt új törvények, rendelkezések születnek. Milyen irányba haladnak ezek az intézkedések?

– Összességében nézve a deregulációs és regulációs folyamatokat, ma az engedélyköteles tevékenységek köre és így a hatósági túlburjánzás kisebb, de azért természetesen vannak szabályok, amelyeknek meg kell felelni. A dereguláció szempontjából pozitív és talán a legközismertebb fejleményként említhetjük, hogy a 300 négyzetméter alatti lakóépületeknél az építési engedélykötelezettség helyett egyszerű bejelentéssel élhetünk, ami érezhetően csökkentette az adminisztrációs terhet.

A dereguláció mellett említést érdemelnek bizonyos bevezetett szabályozói megoldások is. A nagyobb volumenű, nem közbeszerzéses beruházások esetében az építés folyamatának szabályozottsága még határozottabban szabja meg a kereteket, így - hozzávetőlegesen - 1,7 milliárd forint beruházási érték fölött – főleg a körbetartozások elkerülése és a vállalkozói-alvállalkozói kör érdekében - már több mint tíz éve bevezették az építtetői fedezetkezelő intézményét, így a kifizetések – akár a bankgarancia lehívások is – a két fél vonatkozásában csak e harmadik szereplőn keresztül realizálódhatnak. Ez a köztes szereplő adminisztrációs és hatósági szempontból szabályozott keretek közé helyezi a beruházások financiális oldalát, ami az elmúlt évtized tapasztalatai alapján az esetek többségében hatékonyan működik. A követeléssel élő alvállalkozó felkeresheti az építtetői fedezetkezelőt, aki vagy kifizeti, vagy jogvita esetében letétbe helyezheti az összeget. Emellett az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009-es Korm. rendelet egyéb tekintetben is részletekbe menően szabályozza a megrendelőkre és a vállalkozókra vonatkozó kötelezettségeket.

– A digitalizáció lassan az építőiparban is megjelenik. Itt konkrétan milyen technológiákról beszélhetünk, amelyek hatással vannak-lesznek az ágazatra?

– A digitális megoldások között említhetjük, hogy az engedélyeztetési folyamat és az építési napló vezetése elektronikusan zajlik, utóbbi esetében a teljes kivitelezési folyamat nyomon követhető. Emellett januárban elindult a Lechner Tudásközpont üzemeltetésében az Építészeti Szerzői Jogi Nyilvántartás, ahol tervezési szerződések esetén a felek kötelesek nyilatkozni, hogy egy adott terv esetében kié a szerzői jog, milyen jogosultságokat szerzett a megrendelő, illetve tartott fenn magának a tervező. Ezzel kapcsolatban még átfogó tapasztalatokat nem vonhatunk le az idő rövidsége miatt, de mindenképpen hasznos ez a nyilvántartás, mert a magyar szerzői jogi szabályozás miatt akár évekkel egy építkezés után is felmerülhet a tervező hozzájárulása bizonyos változtatásokhoz. Az ingatlanjogot érintve pedig az ingatlan nyilvántartások és a nyilvántartási eljárások (pl. tulajdonváltás) egy-két éven belül tisztán elektronikus alapra kerülhetnek, így egy ügyvédi irodában lezajló adásvételi szerződés már azonnal megjelenhet az országos nyilvántartásban, vagyis az átfutási idők csökkennek.

– A jövőben milyen fontos rendeletekre lenne szükség, hogy az építőipar még stabilabb lábakon álljon, és még kiszámíthatóbbak legyenek a játékszabályok?

– Az elmúlt években az építőipari jogvitarendezés egyik jelentős intézményévé vált a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ), amelynek keretében háromtagú mérnöki tanácsban adnak szakvéleményt szakértők olyan esetekben például, ha a vállalkozó teljesítését nem akarják igazolni. Ilyenkor az adott szakértői tanács szakvéleményt ad arról, hogy a teljesítés hány százalékban igazolható le. Sőt, ez a szerv egy teljesítési bankgarancia lehívásáról is kimondhatja bizonyos esetekben, hogy az nem megalapozott, ha a vállalkozó ténylegesen teljesített. A gyakorlat szerint a testület munkáját egyre gyakrabban veszik igénybe elsősorban vállalkozói oldalról. Ugyanakkor a TSZSZ pontosabb eljárási szabályai, hatáskörének korlátai, az, hogy milyen témákban foglalhat vagy nem foglalhat állást, nincsenek kellő részletességgel kidolgozva, ami miatt számos bizonytalanság merül fel. A TSZSZ-re vonatkozó szabályok ki-, illetve átdolgozása ezért a szektor szabályozását érintő egyik legsürgetőbb feladatnak tűnik jelenleg.

– A Cerha Hempel Dezső és Társai Ügyvédi Iroda Construction csoportja a kivitelezési fázistól a befejezésig, illetve az azt követő jogvitákig széleskörűen ad jogi tanácsot mind beruházóknak, mind építőipari vállalatoknak. Most egy honlapot is indítanak hiánypótló jelleggel, de mi is konkrétan a weblap célja?

– Folyamatosan bővülő szakmai tapasztalatainkat a most induló constructionpapers.hu honlapon összegezzük, amely az építőiparban dolgozó menedzserek, tanácsadók, jogászok számára naprakészen elemzi az építőipart meghatározó jogi hátteret, így többek között a bírósági joggyakorlatot, a hatósági szabályozásokat vesszük górcső alá. Kollégáink rendszeresen publikálnak olyan nagy érdeklődésre számot tartó polgári és építési jogi kérdésekről, amelyek visszatérő módon jelentős problémát jelentenek az építőipar szereplői számára. Vagyis egy olyan szakmai platformról van szó, ahol publikációk, rövid hírek, jogszabályváltozások elemzései jelennek meg, mint például a pótmunka jogi megítélése, határterületeinek magyarázata, az építtetői fedezetkezelő, mint speciális intézmény szerepe, a TSZSZ szerepe, az építési tárgyú rendeletek és a Polgári Törvénykönyv viszonyának kérdései stb. Célunk az építőipari beruházáshoz kapcsolódó jogi háttér átfogó elemzése és értelmezése.

Partnereink