Gyökeresen átalakuló tulajdonviszonyok
A rendszerváltozás többek között az addig szinte tetszhalott ingatlanpiacot is gyökeresen átalakította, a tulajdonviszonyokban alapvető változások következtek be, a magántulajdon domináns helyzetbe került, megkezdődött az állami vállalatok privatizációja. Mára alig maradtak bérlakások az önkormányzatok kezében – 2015-ben a KSH szerint az összes lakás mindössze 2,8%-a –, amelyek a helyi szociálpolitika jelentős eszközei lehetnének. Amíg 1996-ban Budapesten 130 ezer önkormányzati lakás volt, addig ma már az állomány ennek a töredéke, országosan csak 1998-2008 között 125 ezerrel csökkent az önkormányzati lakások száma. A bérlakáspiac jelentősége pedig az alacsony átlagfizetések és a munkaerő mobilitásának hiánya miatt elmarad a nyugati sztenderdektől.
Ellenben a magántulajdonosok jelentős része – financiális eszközök hiányában – nem tudja a saját lakását és épületét felújítani, korszerűsíteni, az újlakáspiac pedig szintén terhes örökséggel küzd. A KSH 2011-es statisztikái szerint a substandard (nem elfogadható minőségű) lakások aránya az összállományon belül 9%. Érdekes mintául szolgálhat a budapesti belvárosi ingatlanállomány, ahonnan 1947 után a lakók társadalmilag meghatározott részét kitelepítették, és helyükre alacsonyabb státusú csoportokat hoztak, akik viszont képtelenek voltak a lakóingatlanokat karbantartani. A szlömösödött negyedek egy részében a magántőkét is bevonó rehabilitáció ugyan látványos eredményeket hoz – bár a dzsentrifikáció megítélése ellentmondásos –, azonban a fenntartható – komplex fővárosi – ingatlankezelési stratégia még mindig hiányzik.
„A lakáspiacon az elmúlt huszonöt évben majdnem kizárólag magyar fejlesztők dolgoztak, amelyek túlnyomórészt „startup” cégek voltak, legtöbbször a kivitelezési háttér szakmai gyakorlatával. A kilencvenes évek végéig az új lakásépítések statisztikájában még mindig hetven-nyolcvan százalékban egyedi (családi) kivitelezésű házak épültek és a csak maradék 20-30%-ot adta ki a vállalkozások által megépített állomány. Ezek nagy része is 5-15 lakásos társasház volt, bár a „lakópark” címkét már akkor is szívesen használták. Talán a IX. kerület rehabilitációs területe a legpozitívabb példa, ahol a kivitelezőkből átalakult ingatlanfejlesztők meg tudtak birkózni ezzel a feladattal” – mondja Baross Pál FRICS, aki jelenleg a Közép-európai Egyetem ingatlanfejlesztési igazgatója.
Kezdetek a kereskedelmi ingatlanpiacon
A kereskedelmi ingatlanpiac is nagy utat járt be, hiszen a rendszerváltás utáni átmeneti időszak még csak megteremtette a piaci feltételeket, a beruházások jelentős volumenéről inkább az ezredfordulóhoz közeledve számolhatunk be. A retail- és irodafejlesztések elsősorban a főváros arculatát változtatták meg jelentősen, de az előbbiek a vidéki nagyvárosokban is nagy hatást gyakoroltak, míg az ipari ingatlanok természetüktől fogva a települések képét különösebben nem befolyásolták. Emblematikus példa a klasszikusan ipari zónának számító Váci út metamorfózisa, amely ma már az ország elsőszámú irodafolyosója. Budapest belvárosában a legelső modern „A” kategóriás irodaház az 1991-ben megnyílt East-West Business Center volt, majd a Bank Center nyitása 1995-ben már némi fellendülést mutatott. Az első bevásárlóközpontnak az 1976-ban nyílt budapesti Flóriánt tekintjük, és még húsz év múlva is mindössze kilenc működött. Az ezredfordulóig számuk négyszeresére emelkedett, és a vidéki helyszínek is felzárkóztak Budapest mellé, miközben megjelentek a hipermarketek is. Az újabb generációs bevásárlóközpontok pedig többnyire multifunkcionális projektekben valósultak meg, így például 1998-ban a Lurdy Ház, 1999-2000-ben a WestEnd City Center, míg 2001-ben a MOM Park nyitotta meg kapuit.
„Az indulás nem volt egyszerű, hiszen a rendszerváltást követően el kellett telnie 4-5 évnek, míg a finanszírozási és gazdasági közeg alkalmassá vált a fejlesztésekre: a bankok nem voltak felkészülve az ingatlanfinanszírozásra, a forint 1995-ben nyerte csak el a teljes konvertibilitását. A WestEnd finanszírozása 1999-ben például teljesen kimerítette az adott bankok ingatlanfinanszírozásra adható országos keretét. De a gazdasági mutatók – rendkívül magas infláció és államadóság – sem jelentettek kedvező feltételeket. A magyar piac főleg a kezdeti években nagyon sokat köszönhetett a külföldi fejlesztőknek, hiszen azok hozták magukkal a fejlesztési standardokat, a modern technológiákat, megoldásokat, így a magyar piacnak „nem kellett saját bőrén” tapasztalva megtanulni mindent. A likviditás hiánya, a magas finanszírozási marzsok vagy hozamszintek sem tették igazán attraktívvá a piacot a nemzetközi intézményi befektetői kör számára egészen a 2000-es évek elejéig” – vázolja a kezdeteket Török Árpád, MRICS, MBA, a TriGranit vezérigazgatója.
„Nekem a rendszerváltás ingatlanpiaci kezdetének emblematikáját a Budagyöngye bevásárlóközpont és az ITC irodaházai jelentik. A következő korai referenciák a Pólus Center és a Bank Center – mindkettő az amerikai ingatlanmodell másolása. A kilencvenes évek közepétől megjelentek a tapasztalt nyugat-európai ingatlanfejlesztő társaságok, befektetők, finanszírozók, és a nemzetközi bérlők, hiszen az ingatlanpiaci termékeket elsősorban a bérlői igények alakítják. A kiskereskedelemben a “bevásárlóközpont”, a “big box”, a “strip mall” és a “design outlet” konceptjeit a nemzetközi szinten terjeszkedő kereskedelmi vállalatok alakították, ezekre próbálnak választ adni az ingatlanfejlesztők és (vonakodva) a várostervezők. Az irodapiacon a kilencvenes közepén jelent meg bérlői igény szinten az „A” kategóriás és napjainkban a környezettudatos irodaház” – teszi hozzá Baross Pál FRICS.
Mit tanult a lakáspiac a válságból?
Az ezredforduló idején kibontakozó ingatlanbummot először az állami kamattámogatási rendszer fűtötte, később a devizahitelezés ösztönözte a felfutást. Számtalan lakásprojektet kitermelt az aranykor, lakóparkok nőttek ki szinte a semmiből, az egyik legintenzívebb fejlesztési területen, Angyalföldön a régi negyedeket vadonatúj háztömbök váltották. A nagy számok törvénye alapján az ingatlanfejlesztések minősége is nagy szórást mutatott, jelentős körbetartozási lánc alakult ki az építőiparban, sok esetben irreálisan alacsony árakon vállaltak munkákat. A devizahitelezés bukása után a lakáspiac összes problémája összeadódott, számos hazai cég tönkrement, jó néhány külföldi vállalkozó eltűnt, mindenesetre, ha egyszer ismét beindul a lakásépítés, akkor jóval fenntarthatóbb módon működhet. Nagyjából évente a teljes lakásállomány 1%-nak kellene megújulnia, amely nálunk mintegy 40 ezer újlakás építését jelentené. Ettől jelenleg fényévnyi távolságra vagyunk.
„Az „ingatlanboom” alatt (2000-2006) valóban beindultak a nagy, több száz lakásos projektek – sok rossz helyen, rossz tervekkel és sajnos rossz kivitelezési minőségben is. A piacra hirtelen rámozduló hazai és külföldi cégek félreértették a piacot, azt hitték, hogy „mennyiségi igény” és nem „minőségi igény” van. A 2008-as pénzügyi válság és a devizahitelezés fejlesztőket és vásárlókat egyaránt romba döntött, sajnos gyakran a lakások minőségi fokától függetlenül. Hogy mennyit tanult a szakma az „ingatlanboomból”, az csak most fog kiderülni, de az első jelek pozitívak. A lakásfejlesztők most már sokkal alaposabb piackutatási háttérrel vágnak be az új beruházásokba, a projektek kisebbek és a minőségi követelmények hangsúlyosabbak. A következő két évben még mindig a finanszírozás lehetősége lesz a szűk keresztmetszet mind a vásárlók, mind a fejlesztők részére” – magyarázza Baross Pál FRICS.
Virágzó kereskedelmi piac
Az irodapiacon 2000-ben már elértük az egymillió m2-nyi új, modern irodaterületet, majd 2008-ban már 2 millió m2-nél jártunk. 2006-ban indult el a legjelentősebb irodaház-fejlesztési láz, amelynek csúcséve 2009 volt a maga 292 ezer m2-nyi új kínálatával. A virágzást a világgazdasági válság akasztotta meg, de a fejlesztések törvényszerűsége miatt egy-két évnek még el kellett telnie, hogy beköszöntsön a krízis a statisztikák alapján is. Az ezredforduló után nyíltak meg az első outlet centerek, strip mall-ok és szakosodott bevásárlóközpontok. 2007 végén már 81 üzletközpont működött szerte az országban, és az ekkor kezdődött újabb plázabummnak csak a válság vetett véget. „Budapest modern kereskedelmi ingatlantermékei jelenleg nemzetközi szinten vannak. A probléma továbbra is városszerkezeti beágyazottságuk: Budapest, mint város, sohasem támaszkodott, pontosabban sohasem ismerte fel a modern ingatlanpiac városszerkezet formáló lehetőségeit” – mondja Baross Pál FRICS.
„Magyarországon a modern irodapiac indulása a 90-es évek közepére tehető, az azóta eltelt 20 év iroda- és retailpiac fejlődését bizonyos szempontból földindulásszerűnek mondanám. Míg 1995-ben nettó 44 ezer m2 „A” kategóriás bériroda volt Budapesten, addig 2015-re ez a szám elérte a 2,6 millió m2-t, azaz majdnem hatvanszorosára nőtt az állomány. A bevásárlóközpontok esetében is, ahol 1995-ben megközelítőleg 20.000 m2 volt a modern kereskedelmi terület, 20 évvel később ez a szám már meghaladja a 1,5 millió m2-t. A már említett kezdeti nehézségektől eltekintve itthon a nemzetközi standardok domináltak és dominálnak jelenleg is a fejlesztéseknél” – sorolja a számokat Török Árpád MRICS, MBA.
Multifunkcionális projektek, integráns városfejlesztések
A rendszerváltás utáni időkre a társadalom jelentős része úgy emlékszik vissza, hogy a fejlesztések meghatározott hányada ad hoc-jelleggel valósult meg, kevésbé volt tekintettel az épített környezetre. Pedig itt is számos tényezőt kell vizsgálni, hiszen 1990 után az újonnan kialakult önkormányzati rendszer szakmai kompetenciája nem ütötte meg a nyugati mércét. A városfejlesztési és ingatlangazdálkodási tevékenység sem volt a helyzet magaslatán, ehhez járult a krónikus pénzhiány és az elégtelen állami és helyi szabályozási keret. Az ezredforduló után ebből is sokat tanultunk, hiszen számos új projektnél a beruházók közterület-fejlesztést vállaltak, sok esetben multifunkcionális projektekben gondolkodtak, amelyek a vegyes funkciók (lakás, iroda, retail) miatt városközpont-koncepcióval épültek (pl. Allee): interaktív kapcsolatba kerültek az adott városrész helyi közösségeivel, sok zöldterülettel rendelkeznek és erősödik az entertainment-funkció.
„Budapesten a városszövet fejlesztésére és átalakítására irányuló ingatlanprojekt első példája a régi Expo területek újrahasznosítása, a Science Park és a mellette lévő egyetemi tömb volt, a Duna másik oldalán a TriGranit Millennium Városközpont fejlesztését említhetjük. Később a Corvin Sétány sorra nyerte meg a legnagyobb nemzetközi ingatlandíjakat. Irodapiaci kategóriában pedig a Graphisoft Park egy kiemelkedő és sikeres „barnamezős” ingatlanfejlesztés. A MOM Park és az Allee városközpont nagyságrendű multifunkcionális projektek, amelyek abba az irányban mutatnak, hogy az ingatlan- és városfejlesztésnek lehetnek kapcsolódási pontjaik. Tovább megyek. A nemzetközi szakirodalom és gyakorlat azt bizonyítja, hogy a városfejlesztésre és rehabilitációra alapozott ingatlanberuházás kereskedelmileg az egyik legsikeresebb üzlet, hiszen a terület felértékelődése alapozza meg jövedelmezőséget. Persze, ahogy a Corvin Sétány bizonyítja, ehhez különleges szakértelem, kitartás és önkormányzati együttműködés szükséges. Sajnos Magyarországon mindhárom hiánycikk, együttes meglétük pedig csoda” – mondja Baross Pál FRICS.
„A 2003-ban elfogadott Podmaniczky terv volt Budapest első, rendszerváltás utáni városfejlesztési koncepciója, azaz több, mint egy évtizedig nem volt élő szabályozás. Tény azonban, hogy anno a fejlesztők gyakran ad-hoc jelleggel fejlesztettek, ha hozzá tudtak jutni egy jó adottságú telekhez, de ne feledjük el, hogy a hatóságok kiadták az engedélyeket. Emellett sok akkor elkészült fejlesztés a ma napig a budapestiek által kedvelt épület. Másrészt viszont éppen az iroda- és a kereskedelmi fejlesztések azok, amelyek gyakran barnamezős beruházásként valósultak meg – gondoljunk csak az egykori ipari negyedben kiépült Váci úti irodafolyosóra, vagy a rossz állapotú MÁV raktárépület helyén megépült WestEndre. A jövőre nézve fontos, hogy egy jól átgondolt, több évtizedre előremutató városfejlesztési koncepció mentén tudjanak a beruházók az adott önkormányzattal vagy várossal együttgondolkodni és -működni. Az alapvető probléma, hogy még 25 évvel a rendszerváltás után is az állam vagy az önkormányzatok úgy gondolják, vagy inkább elvárják, hogy az ingatlanfejlesztések L’art pour l’art módon valósuljanak meg, pedig amíg nem történik állami vagy önkormányzati szerepvállalás, addig a fejlesztő csak a gazdaságossági, fenntarthatósági és megtérülési tényezőket tudja szem előtt tartani” – hangsúlyozza Török Árpád MRICS, MBA.
Érett vagy sem a magyar ingatlanpiac?
Ha a magyar ingatlanpiac elmúlt huszonöt évének fejlődési ívét szeretnénk felvázolni, illetve az előremutató lépéseket számba venni, akkor nincs könnyű dolgunk. Vizsgálódásunk egyik fokmérője lehet az ingatlanpiac érettségének elemzése. Ezt a kifejezést gyakran emlegetik gazdasági elemzők, kutatóintézetek, globális ingatlanpiaci szereplők, főleg olyan kontextusban, amely összehasonlítja az egyes régiók ingatlanpiaci teljesítményét, mechanizmusait, statisztikáit, finanszírozási környezetét, piaci folyamatait stb. Ez a fogalom azonban meglehetősen szerteágazó, hiszen számos tényezőt takar. Az is jól tükröződik ebben a kifejezésben, hogy az ingatlanpiac egy adott társadalom és gazdaság lakmuszpapírja, amely mintegy keresztmetszeti képet ad az adott ország nyugati értelemben vett piacgazdasági jellemzőiről és működőképességéről.
„Az „érett ingatlanpiac” kifejezés két összetevőnek az együttes jelenlétére utal: likviditás és transzparencia. A piac akkor likvid, ha a tranzakciók száma (bérbeadás, adás-vétel) magas és folyamatos; illetve akkor transzparens, ha a tranzakciókról pontos és publikus adatok állnak rendelkezésre. Ha az ingatlanpiac likviditási oldalát vizsgáljuk, akkor Budapest már a kilencvenes évek közepétől mérsékelten likvidnek volt tekinthető, de a pénzügyi válságot kövező 5-6 évben ez a likviditás jelentősen csökkent. A transzparenciában a javulás 2010 körül indult meg, amikor a magyar RICS – összefogva a Magyarországon dolgozó nagy nemzetközi ingatlantanácsadó irodákkal – létrehozta a Budapest Research Forumot, ami félévenként tesz közzé adatokat a bérleti díjak és hozamok alakulásáról. Az, hogy Budapest „érett ingatlanpiacnak” tekinthető-e vagy sem, a félig teli vagy félig üres pohár analógiájához hasonlítható. Az évtizedek óta itt dolgozó szakemberek számára, mint nekem, biztos, hogy „érett”, Hongkongból, Londonból vagy New Yorkból tekintve nem. És sajnos a tőke elsősorban onnan jön” – mérlegel Baross Pál FRICS.
„Erre a kérdésre nem lehet egyszerű igennel vagy nemmel válaszolni. Az eszközállomány műszaki, esztétikai, kereskedelmi színvonala vagy a BREEAM, LEED minősítések szerint a magyar ingatlanpiac nemzetközi összehasonlításban is érettnek tekinthető. Hasonló módon érettnek tekinthető a nemzetközi sztenderdeknek megfelelő bérleti szerződések, ingatlanüzemeltetési gyakorlat és a piaci szereplők tekintetében (globális bérlők, ingatlantanácsadók, fejlesztők). Még az eszközállomány mérete tekintetében is inkább érett, mint éretlen, bár a piac az „A” kategóriás irodák esetében szinte teljes mértékben Budapestre koncentrálódik, és a bevásárlóközpontok is itt jelennek meg a legnagyobb volumenben. Ugyanakkor, ha a piac érettségét az intézményi befektetői kör szempontrendszere szerint nézzük – ami a finanszírozási környezetet, likviditást, adó- és törvényalkotási átláthatóságot és tervezhetőséget, a hozamszintek alakulását és az összesített tranzakciós volument veszi górcső alá –, akkor inkább éretlennek vagy „érő félben” lévőnek tekinthető a piac” – összegez Török Árpád MRICS, MBA.
A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2015/2016 kiadványban.
