A Magyar Nemzeti Bank közzétette legújabb kereskedelmi-ingatlanpiaci jelentését, amely szerint a hazai szektorban 28 százalékkal csökkent a befektetési forgalom tavaly, értéke nem érte el az 1 milliárd eurót. Ugyanakkor jelentősen nőtt az üresedési ráta az irodapiacon, miközben a logisztika nem lassít. Túlkínálat kockázata áll fenn az irodapiacon egy éven belül, ugyanez a logisztikában középtávon jelenthet veszélyt. Utóbbi esetében egyre nagyobb a vidéki fejlesztések volumene.
A járványból a magyar gazdaság európai összehasonlításban is gyorsan lábalt ki, 2022 egészében a hazai gazdasági teljesítmény 4,6 százalékkal emelkedett éves alapon, ami uniós átlag felettinek számít. A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos növekvő bizonytalanságok mellett ugyanakkor az év második felétől a hazai GDP növekedési dinamikája már lassult.
Az MNB előrejelzése szerint azonban idén mérsékelt lehet a gazdasági növekedés üteme, ennek egyik jeleként az első negyedévben a belső kereslet tovább lassulhatott. Érdemi fordulat az év második felétől várható, amelyet a beruházások felfutása támogathat. A lassulást már a tavalyi év végi számok is mutatják, hiszen a budapesti irodapiacon 2022 végére 2,1 százalékponttal 11,3 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig 0,6 százalékponttal 3,8 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta az egy évvel korábbi szintekhez képest.
Nő az üresedés, de még nincs gond
Azonban egyelőre nincs ok a pánikra, hiszen az üresedés a historikus, 2009-ben látott csúcsérték alatt tartózkodik az irodapiacon, míg a logisztikai szegmens kihasználatlansága kifejezetten alacsony történelmi összevetésben. Új irodaprojektek 2022 második felében már nem indultak érdemi volumenben, míg az ipari-logisztikai piacon a magas kereslet hatására sok fejlesztés kezdődött, az előbérletek alacsony aránya ellenére is. A folyamatban lévő építkezések alapján az irodapiacon egy éven belül, az ipari-logisztikai piacon pedig középtávon már jelentős a túlkínálat kialakulásának kockázata.
A bevásárlóközpontok kínálati bérleti díjaiban országszerte korrekció történt, leginkább a regionális városok plázáinak kínálati bérleti díja csökkent. 2022-ben a hazai szállodák forgalma jelentősen javult éves összevetésben, ugyanakkor a vendégéjszakák száma még mintegy negyedével elmaradt a 2019-es szinttől. 2023-ban közel 3,5 ezer új szállodai szoba (a meglévő kapacitás 6 százaléka) kerülhet átadásra, azonban az átadások megvalósulásában nagy a bizonytalanság.
A befektetők túlnyomó többsége hazai vállalkozás
A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 28 százalékkal alacsonyabb a 2021-es befektetési forgalomhoz képest. Az éves tranzakciós volumen közel háromnegyede hazai befektetőkhöz kötődött. A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanságok, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben a kockázatmentes hozamok emelkedésével szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022. második negyedévtől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek.
Ez a kivárás idén még jobban éreztetheti majd a hatását a forgalomban. A KKE régió több országában emelkedett a prime (legjobb minőségű és elhelyezkedésű ingatlanokra vonatkozó) irodahozam. A prime irodahozamok és bérleti díjak változása alapján, a számított tőkeértékek a KKE régióban átlagosan 3 százalékkal, ezen belül Budapesten 14 százalékkal csökkentek 2022 végére az egy évvel korábbihoz képest. A régióban a hozamemelkedés – részben az alacsonyabb tranzakciószám okozta nehezebb hozamkövetés miatt – egyelőre kisebb mértékű volt, mint az érettebb nyugat-európai irodapiacokon, ami további hozamemelkedés lehetőségét vetíti előre.
Stagnált a hitelállomány
A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya 2022. év végére 7,4 százalékkal nőtt éves alapon, árfolyamváltozással korrigálva viszont stagnált. A projekthitel-állomány devizaaránya enyhén emelkedett éves összevetésben, és 81 százalékot tett ki az év végén. 2022 során a bankok hasonló volumenű kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban. A folyósítások fele továbbra is irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz, közel egyötöde pedig az ipar-logisztika szegmenshez kötődött. A lakóparkok finanszírozására nyújtott projekthitelek 2022-es volumene duplája volt a 2021-es új szerződéskötéseknek.
A Hitelezési felmérés alapján 2022. második félévben folytatódott az üzleti célú ingatlanhitelek feltételeinek a szigorodása, előretekintve pedig a bankok nettó értelemben vett 31 százaléka helyezett kilátásba további szigorítást. Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége a szavatolótőke arányában kevesebb mint fele a 2008-as válság után látott értéknek. Emellett a hazai prime irodák becsült tőkeérték-csökkenése is érdemben kisebb: 2008 első negyedévét követő egy évben mintegy 30 százalékkal, másfél éves időtávon pedig már 34 százalékkal mérséklődött.
A logisztika a sláger
Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank igazgatója az elemzést ismertetve elmondta: 2022 negyedik negyedévében az állam által indított építkezések éves szinten 43 százalékkal mérséklődtek, amit a magánszektor által kezdett építkezések, beruházások csak részben tudták kompenzálni. Az irodapiacon tavaly több mint 200 ezer négyzetméternyi irodaterületet adtak át, miközben a piac több mint 100 ezer négyzetméternyi területet tudott felszívni. Így az év végére 11 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta, ami idén az első negyedévben további 1 százalékponttal nőtt.
Hozzátette, hogy a kiskereskedelmi szektort befolyásoló makrogazdasági tényezők alapvetően kedvezőtlenek. Ugyanis a kiskereskedelem olyan kockázatokkal szembesül, amire az elmúlt években nem volt példa: egyszerre magas az inflációs nyomás, miközben a reálbérek és a kiskereskedelmi forgalom pedig visszaesett. Ellenben az ipar-logisztika slágertermék lett a beruházók, fejlesztők körében a koronavírus-járványt követően. A szektorban 2021-ben és 2022-ben is historikus csúcsra emelkedtek az új átadások és a kereslet. Országosan a következő években csaknem 1,5 millió négyzetméternyi új fejlesztés átadása várható, miközben a fejlesztések vidéki fókuszt kaptak.
Fotó: Getty Images
