A kezdetek
A középkorban a Váci út egyike volt a Pestről kivezető négy országútnak. Beépülése a XVIII. században kezdődött: az akkori külvárosok (Lipótváros, Terézváros) már túlterjeszkedtek a korábbi városfalon. A mai Ferdinánd híd és Lehel tér környékén a XVIII. század második felében vámházat építettek. Az országút külső részeit ekkoriban kertek, erdők, legelők szegélyezték, míg a mai Vizafogó területén téglavető árkok láthatók a korabeli térképeken.
1846-ban, az ipari forradalom küszöbén megnyitották az ország első vasútvonalát Budapest és Vác között. Az első üzemek a XIX. század második felében jelentek meg a Váci út közvetlen környezetében. A kiegyezést követően gyáralapítási láz söpört végig az országon, és a Váci út Budapest 1873-as egyesítése idején már gyáripari központnak számított. Az itt letelepedő gyárakat a kedvező telekárak mellett az egyre több itt élő munkás, környékbeli potenciális dolgozó is vonzotta, írják a szerzők.
A Nyugati pályaudvartól az Újpesti vasúti hídig tartó Váci úti ipari övezetben kialakult a gépipari-gépgyári vállalatok fémjelezte településszerkezet. Az első világháború és a gazdasági világválság azonban megfékezte a fejlődést, ezt követően már csak néhány új gyár alapítására került sor. A második világháború és az azt követő gazdasági változások, államosítások meghagyták a Váci út gyári jellegét, miközben a népesség növekedett, és a közlekedési infrastruktúra változott, olvashatjuk a könyvben.
A gyárak mellett a hatvanas évektől kezdődően lakótelepek épültek. A környéken lakó munkások számára tömegközlekedéssel jól megközelíthetők voltak a gyárak. A Váci út közepén zárt pályás villamossín húzódott, sőt, még a gyárak vasúti kiszolgálására is használták. A Váci utat később teljesen átépítették az észak–déli metróvonallal kapcsolatos beruházás során. 1981 végén a Deák tér és Lehel tér közötti, míg 1984 novemberében a Lehel tér és Árpád híd közötti szakaszt adták át – ezt követően megszűnt a villamosközlekedés.
Rendszerváltás után
A nyolcvanas évek második felében az ipari-gazdasági válság és a teljes gazdasági átrendeződés vetett véget a hagyományos gyáripari jellegű Váci útnak. 1990 és 1995 között hatvanöt ipari vállalat szűnt meg a Váci út környékén. A funkcióváltás elengedhetetlennek tűnt, ami a Váci úton haladt a leggyorsabban. Erre alapozva az Angyalföldi Önkormányzat, bízva a környék felértékelődésében, a részletes rendezési terveket úgy dolgoztatta ki, hogy támogassák az új irodaházak épülését, írják a szerzők a kiadványban.
E korszak mementója a funkciót váltott egykori Csavargyár is, amelynek felújított épületeiben bevásárló- és irodaközpontot nyitottak Rénó udvar néven. Szintén jellemző épülete a korszaknak a Váci út 37. szám alatt megépült Duna Office Center (ma: CityZen Irodaház), amelyet 1994. január 1-jén vehettek birtokba a bérlők. A Váci úton 1990 és 1994 között öt irodaház készült el, 1994-től 2000-ig azonban további tizenöt komplexumot adtak át.
1997-ben adták át a Finta József tervei alapján készült Teve utcai rendőrpalotát, amely megépülésekor a legmodernebb irodaháznak számított Budapesten. De érkeztek a kiskereskedelemi komplexumok is. A Duna Plaza a Pólus Centert egy hónappal megelőzve lett 1996-ban az első nagy, nyugati típusú bevásárlóközpont Magyarországon. A Váci úti folyosó másik végén, az 1999-ben átadott WestEnd City Center felépülése majdnem egy évtizedig húzódott. A Lehel Csarnok 2001 végétől várja a vásárlókat.
Az ezredforduló után
A Váci út visszafordíthatatlan átalakulása az ezredforduló után zajlott le. Ezekben az években nyerte el új arculatát a sugárút számos új épülettel, toronnyal. Kétségkívül az egyik leglátványosabb budapesti ingatlanfejlesztés az Árpád híd pesti hídfőjénél 2005-ben és 2006-ban épült két torony, az Europe és Duna Tower.
Bár a Váci útról elsőként mindenkinek az irodák jutnak eszébe, ez kevés lett volna ahhoz, hogy ma önálló városrészként emlegessük a területet. Az önkormányzat 2008-as Integrált Városfejlesztési Stratégiájában pedig már egy „kompakt” város kialakítását tűzték ki célul, amely „egy hatékonyan működő, a rendelkezésére álló területet a lehető legintenzívebben kihasználó városmodell, hangsúlyozzák az ELTINGA elemzői.
Az önkormányzat 2007-ben ötletpályázatot hirdetett a Váci út mentén egy új főtérre. A tervek akkor nem valósultak meg, de Agora Budapest néven a HB Reavis nemrég elindította a beruházást, amely a közösségi funkciókra nagy hangsúlyt fektető új városközpontot ígér. A többfunkciós városfejlődés nagyobb léptékben is jellemezte a Váci utat: a munkahelyek épülése összekapcsolódott a lakó-, valamint a kereskedelmi funkciók bővülésével is. A Váci úti irodasugárút környékén 2000 és 2010 között mintegy 15 ezer új építésű lakást adtak át.
Válság után
A felfutásnak a 2007 nyarán kirobbant válság vetett véget. A válság utáni megújuláshoz a Váci útnak új kihívásoknak kellett megfelelnie. A legújabb épületeket – válaszul a munkavállalói igényekre – nagyobb közösségi terekkel, több közösségi funkcióval adták át. A belső terek kialakítása során kiemelt hangsúlyt kaptak a bérlői igények.
Az is a Váci úti fejlesztések malmára hajtotta a vizet, hogy a legkorszerűbb energetikai követelményeknek könnyebb volt megfelelni új építéssel, mint belvárosi épület felújításával. A kihívásokra adott világszínvonalú válaszoknak köszönhetően a válság után a Váci sugárút legújabb sikerkorszaka következett.
