Terjed a hibrid
A pandémia óta felbolydult a piac, a cégek olyan rugalmas, hibrid és egyben költséghatékony megoldásokat kezdtek el felkutatni szerte a világon, amelyek segítségével az otthoni munkavégzés mellett a kollaborációt segítő közösségi tereket, irodahelyiségeket és tárgyalókat tarthatnak fent, akár rövidebb távon is.
Egyre több cég rugalmasan bérel a metropoliszok külvárosaiban és agglomerációs övezeteiben is irodákat, hogy a munkatársak kevesebbet ingázzanak az otthonuk és a munkahelyük között, bár a hazai településszerkezet adottságai miatt Magyarországon ez egyelőre nem igazán jellemző.
A munkahelyi változások alapvetően mindig Amerikából érkeznek, ezért érdemes megnézni a nemzetközi szereplők reakcióit a COVID-19 következményeként. Ennek egyik ékes megnyilvánulása, hogy a nagy globális cégek nyitnak a rugalmas irodalehetőségek iránt, mint tapasztalhatjuk pl. az Amazon, a Netflix, az Airbnb vagy éppen az Uber esetében.
A McKinsey tavalyi jelentése szerint a hibrid modellek és a távmunka az összes munkavállaló 20-25%-át is érintheti, emellett egy átfogó kutatást is végeztek 278 cégvezető bevonásával, ahol a válaszadók a jövőben átlagosan 30%-kal szeretnék csökkenteni az irodáik méretét. A Business Wire korábbi felmérése szerint a rugalmas irodahelyiségek globális piaca a 2020-as 7,97 milliárd dollárról 2021-re várhatóan 8,14 milliárd dollárra nőtt, 2,1%-os éves növekedési ütemmel, majd 2025-re elérheti a 13,03 milliárd dollárt.
Mi micsoda? Gyorstalpaló mindenkinek!
Azonban érdemes a fogalmakat is tisztázni, hiszen keverednek a szolgáltatott, a közösségi és a flex vagy rugalmas iroda kifejezések. Az ingatlanpiacon elsőként a szolgáltatott iroda (serviced office) jelent meg az 1960-as években Amerikában, hol máshol, majd terjedt el a hetvenes évektől kezdve más angol nyelvű országokban. Az egyik legjelentősebb piaci szereplő, a Regus például 1989-ben alakult meg, ma már jelen van Magyarországon is. Ez a lehetőség általában a nagyobb vállalatok számára biztosított rugalmas irodatereket, amelyeket a változó igényekhez igazíthattak.
Majd olyan jó húsz évvel ezelőtt, éppen az ezredfordulón megjelent a közösségi iroda is, a coworking, természetesen az USA-ban, és pár év múlva már meg is indult hódító útjára. Ez a típus nem az előbb említett vállalati szféra számára alakult ki, hanem a modern munkakultúra és a digitalizáció nyomán kialakuló új foglalkozási formák felkapott terepe lett. A digitális nomádok, az egyéni vállalkozások vagy a kisebb startupok előszeretettel járnak ide, ahol a networking is jól működik.
Míg a szolgáltatott irodában az egyéni munkaállomások szerepe meghatározóbb, addig a közösségi irodában a közösségi terek viszik a prímet, mint a neve is elárulja, kevésbé jellemző a dedikált munkaállomás. Ugyanakkor természetesen a szolgáltatott irodában is egyre hangsúlyosabb szerepet kaphatnak a közös zónák, mint azt a korszellem diktálja. A coworking elterjedésében döntő szerepet játszott az Y és a Z generáció viselkedéskultúrája, amely jelentős részben eltér az idősebb generációk munkamódszereitől, hiszen ők rugalmasabbak és mobilabbak, míg egy X generációs még jobban szereti, ha állandó munkaállomáson ülhet. A közösségi irodában üzleti vagy baráti kapcsolatok alakulhatnak ki, közösen is dolgozhatnak, ötletelhetnek, illetve különböző továbbképzésen vagy egyéb programokon vehetnek részt.
Az elmúlt évtizedben a közösségi irodák hazánkban is egyre több helyen megjelentek, az első coworking „fecske” Magyarországon a Loffice volt még 2009-ben. Azóta folyamatos a bővülés, tavaly például a Yettel is nyitott egy közösségi irodát az Astoriánál található budapesti üzletében, amely lehetőséget biztosít az egyéni és csoportos munkavégzésre is. A szolgáltatott irodák világában pedig említhetjük az IWG-t, amelynek több márkája is jelen van Magyarországon (Regus, Space, Signature), vagy éppen a DBH Groupot, sőt, a New Work is egyre nagyobb szerepet vállal a magyar piacon.
Mindkét üzletmodell a rugalmasságra építi, csak most a pandémia felgyorsította ezt a folyamatot, a hibrid megoldások lassú térhódításával a távmunka és az irodai munka közötti egyensúly kialakítása most is folyamatban van a vállalati szférában. Egyes felmérések szerint 2030-ra a rugalmas munkaterek részesedése a nemzetközi irodapiacon elérheti majd a 30 százalékot is, és bár ez az évszám roppant messzinek tűnik, a tendenciákat világosan mutatja.
A flex vagy rugalmas kifejezés pedig úgy került előtérbe, hiszen a szolgáltatott és a közösségi iroda korábban is rugalmas volt, hogy a hibrid modellhez szorosan kapcsolódik ez a kifejezés. A trendek feldobták ezt a szót, és egyre jobban terjed a nagyvilágban.
Mire jó az iroda, ha rugalmas?
Továbbra is igaz az az állítás, hogy a közösségi irodák mellett a flex szolgáltatók inkább a nagyobb vállalatok számára kínálnak valós megoldásokat, hiszen jelenleg is nagy dilemma a cégeknél, hogy az irodák méretét csökkentsék vagy inkább átalakítva a közösségi funkciókat helyezzék előtérbe. De nem csak a terek használatának naprakész alakítása, hanem a bérleti konstrukciók rugalmassága is ugyanúgy fontos szempont, hiszen a rugalmas bérleményekben a cégek versenyképesen tudnak munkatereket biztosítani a hirtelen változó vállalati igényeknek megfelelően.
Sőt, a bérelt terek különböző időszakokra is leköthetők, lehetséges, hogy hosszabb távra igénybe vesznek egy törzsteret, és ehhez igények és projektek szerint kisebb intervallumokban bérelnek még plusz helyiségeket. De a rugalmas irodák a nagyobb munkaszervezetek mellett a kis vállalatok számára is kínálhatnak reprezentatív helyszínt olcsóbb árkategóriában.
Felkészülnek az irodaházak
A flex irodák folyamatosan növekszenek, miközben az irodaházak számára is potenciális megrendelőként jelenhetnek meg. Sőt, több nagy ingatlanportfólióval rendelkező cég is saját irodamárkát vagy közösségi brandet vezet be, ahol törekszik a flex terek kialakítására. Így például a HB Reavis irodai szolgáltatóként is megjelent a piacon a Qubes és a HubHub bevezetésével, de az Immofinanz is a myhive márka mellett nyit a közösségi szolgáltatások felé.
Több budapesti irodaházban állhat elő az a helyzet, hogy néhány emeletnyi klasszikus irodaterület mellett egy vagy több teljes szint a szolgáltatott irodáké lesz. Emellett úgy tűnik, hogy a befektetők sem tartanak az ilyen együttéléstől és továbbra is keresik a jó helyen lévő, korszerű és magas bérbeadottságú irodai ingatlanokat, akár az ilyen vegyes formákat biztosítókat is.
A rugalmas munkatér egyébként win-win szituáció a szolgáltatók és az épülettulajdonosok számára: a flex márkák meghatározott nagyságú bérleményeket vesznek igénybe, ezzel csökkentik a vagyonkezelők kockázatát, hiszen nehezebb időkben is az irodaterek meghatározott állománya bérbe van adva. Egyes szakértők szerint hosszú távon az irodaházak akár harmada is rugalmas irodatér lehet, amely a gazdasági vagy más válságok esetében válságállóbbá teszi az épületeket.
Az irodaház fejlesztéseknél is megfigyelhető, hogy eleve jobban felkészülnek az új követelményekre, variálhatóbbak a terek, illetve a flex irodatér kialakítása is már fontos szempont a projekttervezés fázisában. Összességében a tendenciák szerint az iroda már nem csak fizikai tér lesz, hanem egy szolgáltatás, az irodaházak hubokká, kávéházakká alakulnak, amelyek teljesen új gondolkodásformát követelnek meg a piaci szereplőktől.
Fotó: Getty Images
A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb kiadásában olvasható és elérhető itt.
