A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) publikálta a 2024 második negyedéves irodapiaci statisztikákat. Három új irodaházat adtak át, amelyek összesen 48 ezer négyzetméterrel bővítették az állományt. De talán a legérdekesebb adat a piaci folyamatokat értékelve az üresedési ráta, amely csaknem elérte a 14%-ot. Ez ugyan első hallásra nem tűnik alacsonynak, de ha összevetjük az előző negyedéves adattal, akkor láthatjuk, hogy megállt a növekedés. Sőt, egyéves távlatban sem számottevő a változás, vagyis minden gazdasági nehézség ellenére válságálló az irodaszektor.
A legfrissebb statisztikák szerint a teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4,44 millió m2 -t tesz ki, amelyen belül 3,6 millió m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 837 ezer m2 saját tulajdonú állomány található. A második negyedévében a teljes állomány 52 ezer négyzetméter irodaterülettel bővült, ezek között szerepel egy épület, amelyet a BIEF átsorolt a saját tulajdonú ingatlanok közé.
A Richter új gyöngyszeme
Emellett három új épület készült el, köztük átadták a Richter saját tulajdonú, új központi irodaházát (17.400 m2). A gyógyszeripari nagyvállalat Kőbányán 450 dolgozónak helyet biztosító épülete 20 milliárd forintos beruházásból készült el, amit saját forrásból finanszíroztak. Ikonikus külsejével, alkalmazott technológiáival és fenntarthatósági megoldásaival a Richter nemzetközi rangját tükrözi a komplexum, ahonnan mostantól a cég a hazai és mintegy 50 országra kiterjedő tevékenységét irányítja.
Korábban a nagy vállalati székhelyeket, nemzetközi kutatóközpontokat megvalósító beruházások a hazai ingatlanpiac virágzását szimbolizálták, ezért is kiemelt jelentőségű a Richter új központja, hiszen éppen a gazdasági válság idején, amikor az ingatlanfejlesztési piac is lelassult, adták át az épületet. Vagyis ebben az átmeneti időszakban is lehetséges vállalati jövőképet felmutatni, és annak mentén építkezni és előremenni.
Valamint elkészültek a BakerStreet 1 (17 ezer m2), a Madarász IV (15 ezer m2) és a Liget Center Auditorium (3.200 m2) irodaházak, amelyek érdekessége. hogy mindegyik más és más alpiacon helyezkedik el. A fejlesztésekből kitűnik, hogy a dél-budai és a Váci úti alpiac tovább prosperál, de Pest belső kerületeiben is zajlanak a beruházások.
Az Atenor által fejlesztett dél-budai irodakomplexum, a BakerStreet első fázisa az E.ON Hungária Csoport budapesti székháza lesz és így nyilvánvalóan 100%-os kiadottsággal rendelkezik a Hengermalom úton. A szomszédos telken a második fázis keretében pedig több mint 24 ezer m2-nyi bérelhető területű irodaház fog épülni.
Új székházba költözik az RTL Magyarország a Városligetnél, amely a WING beruházásában újjászülető Liget Center és a Liget Auditórium irodaházak 9 ezer négyzetméter alapterületű épületegyüttesében alakítja ki új központját és hírstúdióit. A korábbi tradicionális irodai környezetet egy sokkal aktívabb és rugalmasabb funkcionális tér váltja, miközben a Liget Center megőrzi műemléki értékeit. A nagyszabású beruházás részeként készült el a Liget Center Auditorium, és a két épület mellett az udvaron épül fel a Liget Center Vitrum is.
Növekszik a kereslet, megállt az üresedési ráta növekedése
Most lássunk néhány adatot! Pozitív tendencia, hogy bérleti piacon a teljes kereslet a második negyedévben 143.395 m2 -t tett ki, amely az előző év azonos időszakához képest 20%-os növekedést jelent. A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt 42%-kal. Az új szerződések a bérbeadások 32%-át tették ki, a bővülések 7%-ot, az előbérleti szerződések 5%-ot, a saját használatra vásárlás részaránya pedig 14%-ot ért el.
Ha az egész első félévet nézzük, akkor a teljes kereslet 238.400 m2 -t ért el, ami 21%-os növekedést jelent 2023 azonos időszakához képest. A nettó kereslet (szerződés hosszabbítás és saját tulajdonba vétel nélküli tranzakciók) már nem ennyire kiemelkedő, de azért az első félévben 105.860 m2-t tett ki, amely 7%-os növekedést mutatott a 2023 első félévéhez viszonyítva.
Az üresedési ráta 2024 második negyedévében enyhén emelkedve elérte a 13,9%-ot, amely az előző negyedévhez képest 0,20 százalékponttal, az előző év azonos időszakához képest pedig 1,3 százalékponttal növekedett, vagyis abszolút nem jelentős. A legalacsonyabb üresedési rátát Észak-Buda alpiacon regisztrálták (7,7%), míg a legmagasabb érték változatlanul az Agglomerációban volt mérhető (33,2%).
A nettó abszorpció a második negyedév során pozitív eredményt ért el, összesen 34.245 négyzetmétert tett ki. A legmagasabb bérlői aktivitást változatlanul a Váci úti irodafolyosón mérték, a teljes volumen 27%-át itt kötötték le. míg a Pest Központ és Pest-Nem Központ alpiacok 24%-os részesedést értek el.
A BIEF összesen 162 bérleti szerződést regisztrált a második negyedév során, ezek közül öt szerződést kötöttek 5 ezer m2-nél nagyobb területre. A legnagyobb tranzakció egy bővüléssel kombinált szerződéshosszabbítás közel 20 ezer négyzetméteren a Millennium Towers-ben. A negyedév legnagyobb új szerződését a MÁV kötötte több mint 6.600 négyzetméterre a Telekom új székházában.
Utóbbi is mutatja, hogy az állami vállalatok és intézmények hatást gyakorolnak a budapesti irodapiacra. Az még a jövő zenéje, hogy volumenét tekintve ezek a bérleti szerződések mekkora mértékben befolyásolják a szektort, hiszen a tranzakciók mellett kiüresedő épületek új perspektívákat és kihívásokat is kínálnak a fejlesztőknek és az ingatlanhasznosítóknak, amelyek jelenlegi állapota nem tükrözi a 21. század bérlői igényeit.
Mindenesetre a Nemzetgazdasági Minisztérium és a tulajdonosi joggyakorlása alatt álló szervezetek – többek közt a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt., a Magyar Fejlesztési Bank, az EXIM, a Garantiqa, a Start Garancia – részére az állam megvásárolja a Dürer Park irodakomplexumot. Az érintett állami szervezetek Zuglóba költözésével a piac számára kiváló lokációval és hasznosítási lehetőségekkel rendelkező belvárosi, jellemzően I. és V. kerületi ingatlanok szabadulnak fel.
Képek: Liget Center – Wing
