Budapest a régiós irodapiac fenegyereke? Már megint kilógunk a sorból

A következő két évben a közép-európai országok fővárosaiban (Prága, Pozsony, Bukarest) a bizonytalan gazdasági kilátások, valamint a magas költségek és a lassuló kereslet miatt elhalasztott építkezések miatt irodahiány alakulhat ki. Budapesten azonban töretlenül épülnek az irodaházak, és a jelentős előbérleti szerződések miatt egyelőre kordában tartható az üresedési ráta.

Ha közelebbről nézzük a kelet-közép-európai piacot, akkor a harmadik negyedévben a bruttó take-up Prágában 34%-kal, Pozsonyban pedig 23%-kal csökkent, míg Budapesten 34,2%-kal, illetve Bukarestben 95%-kal emelkedett. De az egész régióban előtérbe kerültek az újratárgyalások, amelyek bizonyos mértékig ciklikus fejleményt jelentenek, hiszen a korábbi évek kiemelkedő volumenű bérleti szerződéseinek egy része lejár.

Ezenkívül a növekvő költözési költségek és kialakítási díjak is arra ösztönzik a bérlőket, hogy az újratárgyalást preferálják. Emellett mind a négy régiós nagyvárosban évről évre nő az üresedési ráta, amely Prágában volt a legalacsonyabb (7,4%), és Bukarestben (14,5%) a legmagasabb a harmadik negyedévben. A kihasználatlanság Pozsonyban és Budapesten pedig meghaladta a 13 százalékot.

Milan Kilík, az iO Partners prágai irodadivíziójának vezetője szerint „sok különbséget láthatunk a helyi alpiacokon. Míg egyes bérbeadók jelentős haszonnal működnek a legkeresettebb lokációkban a legújabb igényeket kielégítő projektekkel, addig a régebbi épületek a távolabbi helyszíneken nehézségekkel néznek szembe, és többet kell marketingre költeniük.”

„A frekventált alpiacoktól távolabbi helyszíneken a bérlők árérzékenyek, ami befolyásolja a keresletet, és az üresedési rátát is növeli. Az elkövetkező évben piacra kerülő korlátozott irodaterületek miatt valószínűleg a bérleti díjak nem lesznek alacsonyabbak, sőt, inkább növekedésre lehet számítani. Így a bérlőknek érdemes most cselekedniük” – folytatta Milan Kilík.

Budapesten más a helyzet

A régiós országokban egyéb tényezők is gátolják a fejlesztéseket, így a megemelkedett építési költségek, a magas kamatlábak és az általános gazdasági bizonytalanság. Nem véletlenül Prágában és Pozsonyban 2025-ben nem várható elegendő új irodaterület, sőt, a prágai irodapiacon az elmúlt 15 hónapban nem indítottak el új irodafejlesztést. Ez azt eredményezheti, hogy a kereslet meghaladja a kínálatot, ami a bérleti díjak és a bérlők közötti verseny növekedéséhez vezethet.

Pozsonyban a legfrissebb adatok alapján 2024-ben nem lesz új irodaház átadás, 2025-re pedig jelenleg mindössze 10 000 négyzetméternyi irodatér épül. Bukarestben az alacsony kereslet, a hibrid modell és a magas üresedési ráta a fő tényezők, amelyek korlátozzák az új építkezéseket.

Budapesten ellenben nagyobb lendületet tapasztalunk, hiszen idén egyelőre 77 500 m2 irodaterület készült el, év végére pedig további 43 670 négyzetméter átadása várható. Emellett jelenleg közel 280 ezer m2-nyi volumenben zajlik építkezés, amelyek a tervek szerint 2026-ra átadásra kerülnek. Ebből 170 ezer négyzetméter már 2024-ben elkészül.

Annak ellenére azonban, hogy a budapesti építkezési volumen megelőzi Prágát, Pozsonyt és Bukarestet, Magyarországon is csökken a kivitelezési és fejlesztési aktivitás. Mindemellett érdemes megjegyezni, hogy a 2024-re tervezett új területek több mint 40%-ra már előbérleti szerződés köttetett. Ez bizakodásra ad okot, hogy Budapesten nem emelkedik nagyobb mértékben az üresedési ráta.

A visszaesés okai

A kelet-közép-európai irodapiacok jelenleg a kereslet lassulásának problémájával néznek szembe, ami a magasabb bérleti és kialakítási költségekkel, a hibrid munkamodell terjedésével és az általános gazdasági bizonytalansággal magyarázható. „Egy másik kihívás az új építkezések elhalasztása. Annak ellenére, hogy a kelet-közép-európai piacokon az elmúlt években az irodabérleti díjak emelkedtek, a magas finanszírozási és építési költségek, valamint a növekvő hozamok olyan mértékben rontották a projektek megtérülési lehetőségeit, hogy az új irodák építése most nem a legvonzóbb beruházási tevékenység” – magyarázta Blanka Vačkova, az iO Partners csehországi kutatási divíziójának vezetője.

„A magas üresedési ráta, amely Prága kivételével a három másik régiós fővárosban 13% feletti, szintén fokozza az általános óvatosságot. Budapest az egyetlen piac, amely más fejlesztési ciklusban mozog, Prágában, Pozsonyban, Bukarestben vagy éppen Varsóban azonban a jelenlegi fejlesztési szint jóval a Covid előtti évek alatt van” – tette hozzá Blanka Vačkova.

Fotó: Corvin Innovation Campus – Budapest