Már 1920-ban eldőlt, hogy a regionális szinten meghatározó nagyvárosok a határokon túlra kerültek, így nemzetközi mércével is jelentős lakosságszámmal rendelkező településünk Budapesten kívül nemigen van. A cseheknél Brno, esetleg Ostrava jöhet számításba, illetve a lengyeleknél Varsón kívül számos fél-egymillió lakossággal rendelkező nagyváros található, addig nálunk kisebb a lélekszám a vidéki központjainkban.
Ettől függetlenül a másodlagos nagyvárosokban, amelyek egyetemi központok is, épülnek irodakomplexumok, hiszen az ide érkező cégek esetében sokszor a megfelelő ingatlan hiánya jelent akadályt. Többnyire szolgáltató- és kutatási-fejlesztő központok létesülnek vidéki helyszíneken. Tegyük hozzá, hogy elsősorban egyetemvárosokról beszélhetünk, ahol a nyelveket beszélő szakemberek, az egyetemi know-how, a jó életkörülmények és közlekedési lehetőségek, illetve a viszonylag olcsó munkaerő vonzza a cégeket. Szeged és Debrecen kiemelkedő vállalatokat vonzott magához, de Pécsett, Miskolcon vagy éppen Székesfehérváron is megjelentek a globális központok.
Debrecenben és Szegeden aktív az IT-szektor és a szolgáltatóközpont
Debrecenben a most viták kereszttüzébe került akkugyár mellett kiemelkedik a BMW komplexuma, de horizontálisan is jól fejlődik a város a repülőtértől kezdve a különböző ipari zónákig, utóbbiak nagyságrendje hatványozottan nőtt az elmúlt évtizedben. Nehéz pontos számokat mondani, de a civis városban belátható időn belül elérheti a hatezret a szolgáltató központokban dolgozók száma, miközben lassan megtelnek az ipari zónák.
A Dryvit Profi az egykori Magyar Gördülőcsapágy Művek területén a régi gyártócsarnokokat több ütemben tervezi felújítani, amelyek több tízezer négyzetméteren biztosíthatnak irodatereket. A XANGA Csoport a már említett reptér mellett építette fel a négyezer négyzetméteres Office Bay-t, amely inkubátorházként működik. További érdekesség, hogy a Debreceni Egyetem megvette a 22 ezer m2-es Forest Offices irodaházat is, amelyet még 2019-ben adtak át, és ahol olyan jeles bérlő is megjelent, mint a BT. De többek között a National Instruments is jelentős irodaállománnyal rendelkezik a gyártótevékenységek mellett.
Szegeden is folyamatosak a változások, mondanunk sem kell, hogy a világszínvonalú ELI-ALPS Kutatóközpont és a Science Park Szeged Tudományos és Innovációs Park, valamint a kapcsolódó fejlesztések is jelentős irodaállományt jelenthetnek a város számára. A kiemelkedő kutatás-fejlesztési és innovációs tevékenységgel Szeged a hazai informatikai ipar egyik központja lett: köszönhetően a magas színvonalú egyetemi képzésnek a városban nagyjából mintegy 3 ezer fejlesztő dolgozik.
Kisebb-nagyobb irodaházak épülnek a vármegyeszékhelyen, például a KÉSZ-csoport is megkezdte a Gutenberg és Hajnóczy utca között egy modern, új irodaépület kivitelezését, ahol megcélozták a BREEAM és WELL minősítést is. A Continental pedig gyárat működtet Szegeden, amelyhez fejlesztő tevékenység is társul. Nemrég vezetéstámogató és automatizált járművezető megoldásokon dolgozó egységgel bővítették a szoftverfejlesztési tevékenységüket a városban, így akár a későbbiekben új irodaterekben is gondolkodnak.
De máshol is építkeznek, felújítanak
Nyilvánvalóan a nagy nemzetközi irodaberuházók számára a hazai térkép elsősorban Budapestet jelenti, ezért a nagyvárosokban markánsan hazai szereplők fejlesztenek irodaépületeket. A potenciális bérlői kör korlátozott nagyságrendje miatt egy több tízezer négyzetméteres irodaház kihasználtsága lassan eredményezne tulajdonosi szemmel is kielégítő eredményt, ezért jellemző megoldás régi barnaövezetekben, rozsdaövezetekben reorganizációs tervek szerint teremteni új irodaállományt.
Itt érdemes megemlíteni a a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemetetési Szolgáltatók Országos Szövetsége által tavaly kiadott FM Benchmarking IV. kötetet, amely az irodapiacra fókuszál. Az összegyűjtött minták háromnegyede fővárosi irodaházat tartalmaz (292 irodaház), de a két évvel ezelőtti kutatásokkal ellentétben már szerepelnek a mintában 5 éven belül épült vidéki ingatlanok is.
A fővároson és az agglomeráción túl az irodák legnagyobb százalékban öreg épületekben találhatók, emellett felújításukra jellemző, hogy vagy nem nyúltak hozzájuk még soha, vagy csak nagyon régen. Ezzel ellentétben a budapesti irodaépületek 5 vagy 10 éven belül már átestek olyan korszerűsítésen, ami a használati értéküket jelentősen növelte.
De azért folyamatos a változás az ország minden szegletében, elavult ipari zónákat újítanak meg, régi épületeket varázsolnak újjá, ahol a pár ezer négyzetméternyi igényes irodatereket már fel tudja szívni a helyi bérlői állomány is. Erre jó példa a már említett debreceni fejlesztések mellett, hogy a Hell cégcsoporthoz tartozó Avalon Center felújította Miskolcon az egykori Északterv Irodaházat, és ötszintes irodaházat alakított ki belőle. Az átadott East Gate Offices közel 10 ezer négyzetméter „A” kategóriás irodával és étteremmel rendelkezik.
Fotók sorrendben: ELI-ALPS, Forest Offices, ELI-ALPS. Forrás: BORD Építész Stúdió FB-oldal és ELI-ALPS Kutatóközpont FB-oldal
