Érdemes az irodaházakból szállodát vagy lakásokat kialakítani?

A világ számos pontján felmerült alternatíva, hogy az üresen álló irodaházakat lakóépületté vagy szállodává alakítják. A legtöbb példával ez esetben is Amerikában találkozhatunk, ahol így nem csak az üresedési rátát csökkenthetik, hanem enyhíthetik a nagyvárosokban jelen lévő lakhatási válságot, és a régen épült irodaházaknak is új funkciót találhatnak.

Folyamatosan fejlődik az építőipar, a technológia újabb és újabb megoldásokkal rukkol elő, ami tegnap modern volt, mára elavulttá válhat. Emellett a fenntarthatóság iránti igény is új jellemzőket honosít meg az irodapiacon. A válság növeli az üresedési rátát, ugyanakkor a rosszabb kategóriájú irodaházakat jobban sújtja a kihasználatlanság. Mivel az épületeket nem lehet csak úgy egyszerűen a földdel egyenlővé tenni, és a környezettudatosság miatt nem is ajánlott, ezért ilyenkor jönnek képbe az alternatív megoldások.

New Yorkban számos esetben alakították át az irodaházakat lakóépületekké, erre sajnos szomorú apropót adott a 2001. szeptember 11-i terrortámadás, ami után Manhattanben több tucat épületből lett lakóház. Jelenleg az Egyesült Államok legnagyobb átalakítását a GFP Real Estate és a Metro Loft valósítja meg Manhattan pénzügyi negyedében, ahol a New York Daily News egykori székhelyén több mint 1300 luxuslakást hoznak létre.

Jelentős költségek, eltérő igények

Bár egyszerű megoldásnak tűnhet az irodaépületek lakásokká alakítása, ez meglehetősen bonyolult és költséges folyamat. Az irodaházakban található burkolatokat, padlóelemeket sok esetben ki kell cserélni, a régebben épült ingatlanok meglehetősen kevés természetes fényt engedtek be, emellett az épületrendszereket, mint például a HVAC-t és a vízvezetékeket is át kell alakítani.

A Gensler építésziroda korábban 300 észak-amerikai irodaházat elemezve megállapította, hogy az épületek mindössze 30 százaléka lenne alkalmas arra, hogy lakóházzá alakítsák át. A cég elemzésének egy érdekes megállapítása is volt: a régebben épült, nagyjából C kategóriás irodaházak már nem felelnek meg a jelenlegi A kategóriás irodasztenderdeknek, ugyanakkor a lakóházak számára számos paraméterük éppen jó lenne. Így például a régi épületek belmagassága egy szinten nagyjából három és fél méter, ami a luxuslakások számára is megfelelő lehet.

Mindenesetre az ingatlanpiacon nagyon lassan zajlanak a változások, ezért az irodaházak lakóépületekké alakítása nem egyik napról a másikba megy végbe. Nyilvánvalóan a régi irodaházakról beszélhetünk, hiszen a legújabb sztenderdeknek megfelelő, környezettudatos irodaépületekre továbbra is nagy szükség lesz. Továbbá sok esetben tízéves bérleti díjakról beszélhetünk, és a pandémia óta mindössze három év telt el, vagyis sok idő még, amíg egy irodaházat teljesen ki tudnak üríteni átalakítás céljára.

Szállodák vagy laborok?

Másik alternatíva lehet, ha az irodaházakat szállodává alakítják, amely azonban rendkívül költséges. A vízvezeték- és HVAC-rendszereket szinte teljesen át kell alakítani, emellett olyan kiegészítő helyiségeket kell beépíteni nagy számban, mint a konyha és a fürdőszoba. A jelentős költségek ellenére egyre több példáról hallani, így 2016 óta a CBRE 45 irodaépület szállodává alakítását azonosította, további hét pedig fejlesztés alatt áll csak az USA-ban.

A legtöbb átalakítás a nagyvárosok belvárosaiban zajlik olyan épületekben, amelyek sétatávolságra vannak az üzletekről, az éttermektől és a szórakozóhelyektől. Még tavasszal felröppent a hír, hogy a New York-i Rockefeller Center tulajdonosai megállapodást kötöttek egy luxusszálloda megnyitásáról 10 emeletnyi üres irodaterületen. Az Aspen Hospitality szállodaüzemeltető 2026-ban tervezi megnyitni a 130 szobás hotelt.

Szintén a kihasználatlan irodaterületek hasznosítási módja lehet kutató-fejlesztő központok kialakítása. Persze ez sem olcsó mulatság, a CBRE szerint a laboratóriumi helyiségek vízvezeték-rendszerrel, szellőztetéssel és egyéb speciális megoldásokkal történő felszerelésének költsége háromszorosa lehet a normál irodaterületek fitout költségeinek. Azonban ezeknek a területeknek a bérleti díja elegendőnek tűnik, hogy az átalakítás megérje az ingatlantulajdonosoknak és a befektetőknek.