Magyarországon is nemzetközi ingatlanügynökségek tevékenykednek alapvetően a kereskedelmiingatlan-piacon, ahol nemcsak befektetéssel, értékesítéssel és bérbeadással foglalkoznak, hanem ingatlankezelési tevékenységet is végeznek, sőt, már a munkatér-kialakítási feladatokat is felvették a portfóliójukba. De honnan indultak el és hol tartanak most? Ennek jártunk utána.
Az ingatlanközvetítői és/vagy ingatlanügynöki szakma a XIX. századig nyúlik vissza, és a tevékenységi köre a mai napig folyamatosan szofisztikálódik és bővül mind a lakáspiacon, mind a kereskedelmi ingatlanok szegmensében. Azóta természetesen hatalmas fejlődésen és koncentráción mentek keresztül a tanácsadó cégek, nemzetközi vállalatok jöttek létre, amelyek a világ számos pontján piacvezető szerepet töltenek be. Az ingatlanügynökségek jelentősége meghatározó a világgazdaságban, hiszen a Statista 2018-as adatai szerint a brókerügyletek az ingatlanágazat alapvető vertikumát képviselik hozzávetőleg 235 ezer milliárd dolláros globális bevétellel és több mint 210 ezer vállalattal.
A közvetítők, tanácsadók, ügynökök vagy brókerek titka alapvetően az információ birtoklása, hiszen az ingatlankeresés során az információk megszerzése időigényes és költséges mind az eladók, mind a vevők számára. A technológia és az internet térnyerése azonban olyan változást hozott, amely sokkal olcsóbbá és egyszerűbbé tette az ingatlankeresést.
Az ingatlanügynöki szolgáltatások mégis velünk maradnak, hiszen az ügyletek során jelentős az emberi tényező is, vagyis a vevők és az eladók értékelik a szakemberek személyes jelenlétét, tudását, illetve a brókerek megbízhatóságát, szükségleteikre való reagálását és empátiáját. A tanácsadóknak alapvetően két fontos jellemzőjük van, ami sikert eredményezhet, ez pedig a piaci információk szolgáltatása és a felek közötti koordináció javítása. Ezzel párhuzamosan a kereskedelmiingatlan-piac összetett és sokrétű tudást igényel, amelyet professzionális, nemzetközi színtéren is elismert szakértők értékelnek az ügyfeleik számára.
Új trendek jelentek meg
Manapság azonban a modern szoftverek lehetővé teszik, hogy a vevők és az eladók virtuálisan kapcsolatba lépjenek egymással, vagyis nemcsak a válságok, de a digitalizáció is próbára teszi a szakvállalatokat. Az ingatlanpiaci globális tanácsadók ennek ellenére továbbra is erős szereplők maradnak, hiszen a befektetőknek egyre inkább érdekük a széles körű diverzifikáció, amit a korábbiaknál sokkal nagyobb mennyiségű adat feldolgozásával és természetesen brókerek közreműködésével érhetnek el, ami csökkentheti a piaci kitettségüket, és növelheti a versenyképességüket.
A globális ingatlanpiac jelentős átalakuláson ment keresztül az elmúlt 15–20 évben. A 2008-ban kirobbant válság felgyorsította a fúziókat és a felvásárlásokat, amelyek átformálták a rangsorokat is. Majd a COVID-19 világjárvány újabb versenyhelyzetet teremtett, többek között növekedési potenciállal rendelkező, újonnan kialakult ágazatok jelentek meg.
De a pandémia után is számos gazdasági kihívással szembesülünk, amelyekkel az ingatlanszektornak meg kell birkóznia. A jelenlegi makrogazdasági környezet minden eszközosztályra hatással van, így az ingatlanok pontos értékelésénél jelenleg olyan tényezőket kell figyelembe venni, mint például a jelenlegi magas kamatlábak hogyan befolyásolják az adósságállományokat, mekkora infláció hárítható át a bérlőkre és még sorolhatnánk.
De az evolúció azt is jelenti, hogy lépést tartunk a trendekkel és az új prioritásokkal. Ezek közül az ESG sok befektető számára már alapkövetelménnyé vált, ami nyilván új készségeket is kíván az ingatlanügynökségektől, hiszen a nagy tanácsadók már szinte éjjel-nappal erről beszélnek. A proptech is új utakat nyitott meg, mert az épületek működésének optimalizálása és a mostani energiaválság még inkább fókuszba helyezte a digitalizációt.
Egyre komplexebb szolgáltatásokat nyújtanak
A nemzetközi ügynökségek folyamatosan bővítik tevékenységüket. Az elmúlt másfél évtized krízisperiódusai miatt a több lábon állás stratégiai cél lett, ma már nemcsak értékesítéssel, bérbeadással foglalkoznak, hanem ingatlankezeléssel is több szektorban. Sőt, az irodapiac az egyik legerősebb szegmens a kereskedelmiingatlan-piacon, ezért munkakultúrával, irodatervezéssel is megbízzák a tanácsadó cégeket, amelyek már amúgy is házon belül vannak például a bérbeadási tevékenységükkel.
A komplex szolgáltatások irányába indultak el a piaci szereplők, hiszen a teljeskörű tevékenységbe tartozik a befektetési és fejlesztési tanácsadás, a műszaki és ingatlanszakmai támogatás, a teljeskörű bérlőképviselet, az értékbecslés és kutatások lebonyolítása. Ez komoly támogatást jelent azoknak a gazdasági szereplőknek, akik igénybe veszik ezeket a szolgáltatásokat, hiszen így költséghatékonyabbá és könnyebbé válnak az ingatlanokkal kapcsolatos folyamatok, döntések.
A koronavírus-járvány a globális ingatlan-tanácsadói piac nagy szereplőit sem hagyta érintetlenül, erősen megcsappantak a bérbeadásból és más szolgáltatásokból érkező bevételek, a nagyvilágban több alkalommal váltak ismertté fúziók. Emellett az itthon is jelen lévő nagy cégek sok esetben részesedést vásárolnak proptech vállalatokban, hogy ezáltal is támogassák bővülő tevékenységportfóliójukat, mint például a már említett ingatlankezelés.
Stabilak a magyar piaci szereplők
A rendszerváltás után Magyarországon is megjelentek a nagy globális szereplők, így a Cushman & Wakefield Budapesten 1991-ben nyitott irodát a nagy nemzetközi ingatlanügynökségek közül elsőként, amely egyébként jóval később felvásárolta a DTZ-t is. Majd további ügynökségek érkeztek, amelyek – ellenétben a lakáspiaccal, ahol a globális hálózatok szerepe kevésbé jelentős – a mai napig a magyar piac meghatározó szereplői. Ennek nemcsak az az oka, hogy a know how, amellyel rendelkeznek, jelentős értéket képvisel, hanem az is, hogy a kereskedelmiingatlan-piac egyre inkább globalizálódik, globális tulajdonosokkal és így globális szolgáltatókkal, ügynökségekkel.
A legnagyobb piaci szereplők már jóval korábban megalakították a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumát (BIEF) is, ezáltal formálva és hitelesítve a magyar ingatlanszektor egyes szegmenseit és folyamatait. A fórum negyedévente közzéteszi a hiánypótló iroda- és ipariingatlan-piaci adatokat a fejlesztésekről, bérbeadásokról, üresedésről, és egyéb releváns információkat is megoszt. A BIEF mindenképpen meghatározó abból a szempontból, hogy egyre transzparensebben működhessen a hazai ingatlanszektor, amely mind a bérbeadók és bérlők, mind a fejlesztők és befektetők számára jelzi a nyugaton már meghonosodott sztenderdek jelenlétét.
Emellett két éve megalakult az ACORA (Alliance of Commercial Real Estate Advisors) is, amely alapvetően magyar tulajdonban lévő, üzleti ingatlanokkal foglalkozó vállalkozások szakmai szövetsége. Sőt, tavaly két további együttműködési megállapodást is tető alá hoztak, ahol a magyar szakvállalat partnere egy nemzetközi szereplő lett. Az amerikai Newmark Group a magyar VLK Consultinggal lépett együttműködésre, míg a szintén amerikai NAI Global a magyar CE Land-del alakított partnerséget. De a Savills is már régebb óta szorosan együttműködik a magyar Estonnal. Emellett még 2018-ban belépett a magyar piacra a londoni székhelyű Knight Frank: korábban szoros szakmai kapcsolata volt a Newmark Grouppal, majd 2021-ben már a Cresával jelentett be stratégiai partnerséget.
Összességében Magyarországon is vezető szerepet játszanak a nemzetközi ingatlanügynökségek, amelyek alapvetően a kereskedelmiingatlan-piacon tevékenykednek. Ahogy folyamatosan fejlődik a piac hazánkban, és az azzal összefüggő szolgáltatások sztenderdjei meghonosodnak, magyarán éretté válik a szektor, úgy bővítik tevékenységi körüket is a nagyvállalatok.
Fotók: Getty Images. A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb, 2023-as kiadványában található.
