Az irodaházak fejlesztése nemcsak a bérlőknek, hanem a tulajdonosoknak is számos előnnyel jár. Az ilyen ingatlanok modern, hatékony és kényelmes munkakörnyezetet biztosítanak, ami hozzájárul az üzleti sikerhez és a hosszú távú fenntarthatósághoz. A megfelelő tervezés, finanszírozás és kivitelezés kulcsfontosságú a sikeres „A” kategóriába sorolt irodaházak létrehozásához és üzemeltetéséhez. Az épületek tulajdonosainak és kezelőinek olyan szakértői csapatot kell igénybe venniük, amely segíthet az irodaházak újrapozícionálásában.
Ma már szinte elképzelhetetlen irodafejlesztés anélkül, hogy valamelyik minősítési rendszerben terveznék, kiviteleznék, valamint akkreditálnák a létrejövő ingatlanokat, annál is inkább, mert napjainkban a bankok finanszírozási szempontból előnyben részesítik a zöld minősítések megszerzésével tervező beruházásokat, akár belépési feltételként is szabva, hogy kizárólag ilyen projekteket támogatnak, írja a Facility/property management blog.
Azonban ugyanúgy fontos a piacon, hogy a régebbi irodaházakat is modernizálják, hiszen a Cushman & Wakefield tavalyi adatai szerint az európai irodaházak több mint háromnegyedét (76%) fenyegeti az elavulás veszélye az évtized végére, ha a bérbeadók nem fektetnek be fejlesztésekbe vagy nem találnak alternatív felhasználási módot. Európa meglévő irodaállományának mintegy fele több mint 30 éves, és csak 14%-át építették vagy korszerűsítették jelentősen az elmúlt 10 évben, ami arra kényszeríti a bérbeadókat, hogy korszerűsítsék a helyiségeket, különben azt kockáztatják, hogy alacsonyabb osztályba (A, B és C) kerülnek.
Általánosságban elmondható, hogy a magas üresedési rátával rendelkező piacokon a „B” kategóriás épületek nagyobb eséllyel tudnak értéket teremteni olyan kisebb változtatásokkal, mint például a gépészeti és üzemeltetési rendszerek korszerűsítése, mint egy teljes körű felújítás. Ha az épület olyan piacon található, ahol gyenge a fizetőképes kereslet az „A” besorolású helyiségek iránt, a legjobb stratégia lehet a „B” kategóriás épületek megtartása, amíg nem történik változás.
Azoknak az ingatlantulajdonosoknak, akik hosszú távra terveznek, nagyobb pénzügyi mozgástér áll rendelkezésükre, hogy olyan beruházásokat hajtsanak végre, amelyek a jövőben megtérülnek, növelik a bérleti díjakat és javítják az ingatlan besorolását. Azok, akik rövid távban gondolkodnak és/vagy nem rendelkeznek tőkével, a kevésbé költséges ráncfelvarrást részesítik előnyben a felújítással szemben.
Fontos, hogy a tulajdonosok és a property menedzsereik gondosan tervezzenek és vegyék figyelembe a bérlői igényeket, hogy elkerüljék az épületek „túlzott” feljavítását, különösen akkor, ha a fejlesztések egy részére csak korlátozott ideig van szükség, írja a BIG-HAUSE blogja.
A ráncfelvarrás során számos tényezőt kell megfontolni
Az átalakítás jelentős költségekkel járhat gyakorlatilag minden területen, ideértve pl. az infrastruktúrafejlesztést, a technológiai frissítéseket, a belsőépítészeti munkákat. Fontos, hogy a várható beruházásokat és a várható megtérülést részletesen megvizsgálják az érintettek. Emellett górcső alá kell venni az épület jelenlegi állapotát és szerkezetét. Felmérésre kerül, hogy mennyi munka és költség szükséges az „A” kategóriára vonatkozó szabványoknak való megfeleléshez.
Fontos megérteni az építési és környezetvédelmi szabályozásokat is, amelyek befolyásolhatják az átalakítási folyamatot és a végeredményt. Ezek lehetnek többek között energetikai, biztonsági előírások vagy egyéb tényezők. Az „A” kategóriájú irodaházak általában magasabb szintű fenntarthatósági szempontoknak kell megfelelniük. Fontos szem előtt tartani az energiahatékonyságot és a környezetbarát megoldásokat az átalakítás során.
A jobb kategóriájú ingatlanok magasabb bérleti díjat kérhetnek, de magasabb minőségű szolgáltatásokat is kell nyújtaniuk. Vagyis fontos felmérni, hogy az átalakított irodaház versenyképes lesz-e az adott piacon: figyelembe kell venni a potenciális bérlők igényeit és elvárásait az irodaházzal kapcsolatban. Az „A” kategóriájú épületek általában vonzóbbak a bérlők számára, különösen a nagyobb cégek vagy a multinacionális vállalatok számára.
Milyen beavatkozás szükséges ahhoz, hogy A kategóriás irodaházat „kapjunk”?
Első lépésként részletes felmérést kell végeztetni az épület állapotáról és funkcióiról, ami magában foglalja a szerkezeti elemek, a berendezések és az energiahatékonyság felmérését is. Ezután olyan tervezési folyamat következik, amely az „A” kategóriájú irodaházak szabványait és elvárásait veszi figyelembe. Utóbbiak magasabb szintű infrastruktúrával rendelkeznek, például korszerű fűtési, szellőztetési és légkondicionálási rendszerekkel, valamint energiahatékony megoldásokkal. Az ilyen rendszerek telepítése vagy javítása is szükséges lehet.
A legjobb irodaházakban általában magasabb szintű technológiai infrastruktúra található, beleértve az internet-hozzáférést, a kommunikációs és az intelligens épületmenedzsment-rendszereket. Az „A” kategóriájú irodaházak általában magasabb minőségű belsőépítészeti és designelemekkel rendelkeznek, amelyek kényelmet és esztétikát biztosítanak az alkalmazottak számára. Ez magában foglalhatja a tértervezést, a zöldfalakat, a bútorozást, az anyagok kiválasztását és a megvilágítást is.
Ráadásul ezeknek az épületeknek magasabb szintű fenntarthatósági és környezetvédelmi szempontoknak kell megfelelniük. Ez jelentheti a megújuló energiaforrások felhasználását, a hulladékcsökkentést és más zöld gyakorlatokat. Továbbá fontos lehet az átalakítás során a minőségellenőrzés és a szabványok betartásának ellenőrzése. Összességében az ingatlanpiac, a hasonló épületek és a bérlői kereslet értékelése szilárd kiindulópontot biztosít a kereskedelmi ingatlanok újrapozícionálásának tervezéséhez.
Fotó: Getty Images
