Irodára szükség lesz, a home office-t pedig túlzásba is lehet vinni
A járvány hatására jelentős átalakulások mentek végbe a piacon, de ezek a változások még nem értek véget, home office ide vagy oda, irodára a jövőben is szükség lesz. Az irodákra már csak azért is szükség van – hívják fel a figyelmet a JLL szakemberei – mert ösztönzik az együttműködést, produktivitást, az innovációt, a mentorálást és a csapatépítést. A Cushman & Wakefield szakértője kiemeli: még fontosabbá válik az olyan, eddigieknél is hatékonyabb irodaalaprajz, ami képes biztosítani az elvárt rugalmasságot.
Ami a home office-t illeti, a bérlők nem egységesek abban a tekintetben, hogy mekkora arányú otthoni és irodai munkavégzést tartanak kívánatosnak és működőképesnek. Vannak olyan cégek, ahol változatlanul bejárnak az irodába a kollégák, és vannak olyanok is, ahol kitart a távmunka, máshol pedig az tartják jó megoldásnak, hogy a csoportokra osztott munkavállalók heti vagy 2-3 napos rotációban járnak be az irodába.
Mindez természetesen hatással van a bérelt területek méretére és a flexibilitási igényekre is. Vannak olyan cégek, ahol a munkatársak jó részét permanensen home office-ba helyezték és a jócskán csökkentett területen főleg közösségi tereket alakítanak ki majd a jövőben – mutatják a Colliers International tapasztalatai.
A prémium lokáció nem megy ki a divatból
Az elmúlt évtized legkeresettebb irodai alpiaca egyértelműen a Váci úti folyosó volt és még mindig e terület részesedése az egyik legnagyobb a lezárt irodapiaci tranzakciókban, ám az elmúlt 1-2 évben egyre nagyobb szerep jut a Dél-Budai alpiacnak, illetve a Pest Központ alpiac is mind népszerűbbnek számít.
A Colliersnél sem számolnak a prémium lokációk leértékelődésével: Budapest belvárosa nem csak a megközelíthetőség, hanem a szolgáltatások széles spektruma, valamint egyéb HR-faktorok, illetve a presztízst jelentő cím vagy épület – mint „statement” – miatt is vonzó az ott bérlő cégek számára.
A JLL szakértői úgy látják, hogy változhat a vállalatok lokációs stratégiája is: egyre több cég végez arra vonatkozó felméréseket, hogy hatékonyabb lenne-e a jövőben multilokációban működni, azaz több kisebb irodát nyitni a város különböző pontjain. Az elemzők arra számítanak, hogy a piac egy ún. „hubs & clubs” modell felé tarthat, amely az irodai lokációkat közelebb viszi az emberek lakóhelyéhez. Ezzel a dolgozók a rövidebb ingázás miatt akár napi 1-2 óra szabadidőhöz juthatnak, így az irodaválasztás szabadsága végső soron támogatja a dolgozók megtartását és a vállalat iránti elköteleződését.
A Cushman & Wakefield irodabérbeadási és bérlőképviseleti vezetője szintén arra hívja fel a figyelmet, hogy a jó tömegközlekedéssel és szolgálatásokkal rendelkező lokációk változatlanul preferáltak lesznek. Az eddig is sikeres lokációk, melyek ún. „talent hub” területeknek is nevezhetők, már földrajzilag kiforrott helyszínek a fővároson belül és ezek a jövőben is fenn fognak maradni.
A jelenlegi egyedi válsághelyzetre láthatóan különbözően reagálnak szektorok. A tőkeerős cégek, az IT és telekommunikációs szektor, valamint a gyógyszeripar válságállóbbnak bizonyult. Ezt jól jelzi, hogy az első kilenc hónap alatt regisztrált legnagyobb bérleti tranzakciók mögött IKT cégek álltak – mutat rá a CBRE szakértője. A leglátványosabb visszaesést egyelőre az ipari és energetikai szektor mutatja, amelynek a tavalyi 35%-os keresleti részesedése idén eddig 12%-ra apadt.
Még több közösségi tér
Ahogy az irodahelyiségeket átalakítják és újratervezik, várhatóan nagyobb figyelem fordul majd azokra a terekre is, amelyek ösztönzik az együttműködést. Amint visszatérnek a bérlők az irodájukba, prioritást élvez az üzletmenet folytonossága és a működés rugalmassága – és mivel az irodaterek flexibilitását gyorsan és könnyen el lehet érni, a vállalatok valószínűleg a rugalmas megoldások felé fordulnak, azzal is támogatva a portfóliócsökkentési és a költségmegtakarítási stratégiájukat ebben a bizonytalan gazdasági időszakban – vélik a JLL szakértői.
Úgy látják, hogy az alkalmazottak tartósan, hosszú távon vágynak a céltudatosan tervezett, rugalmas irodaterületre, az előre beépített helyiségek, az agilis tervezés, a technológiai integráció, a rugalmas bérleti opciók és a vendéglátói szolgáltatások normákká válnak, így a kereskedelmi ingatlanokat árucikkekből fogyasztási termékekké alakítják át.
Szintén a közösségi terek iránti növekvő igényt prognosztizálja a Cushman & Wakefield szakértője, hiszen a cégek versenyképességük fenntartásának egyik alappillére, hogy mennyire kreatív, mennyire innovatív a vállalat – ehhez pedig minőségi környezetre és személyes interakcióra van szükség. Hozzáteszik, hogy ezekben a közösségi terekben a jövőben is fontos lesz a megfelelő távolságtartás, a szükséges higiénia fenntartása, amely az egész irodaterület használatára szintén vonatkozik.
Ezért lett sikeres a Budapest ONE
A szakértők végül értékelték a Futureal-csoport ikonikus fejlesztésének eredményeit is, hiszen több jelentős deal kötődik az irodaparkhoz. „Kiemelten fontos, hogy egy cég olyan irodaházat találhasson, ami tovább erősítheti a munkahelyi környezetet és méltón tükrözi a vállalat munkáltatói márkáját, amint azt például a BT regionális üzleti szolgáltató központja esetében is láthatjuk: ők a Budapest ONE campus harmadik épületébe költöznek majd 2022-ben. A Budapest ONE környezetében a számos elérhető szolgáltatás mellett a főváros egyik legnagyobb tömegközlekedési csomópontja segíti majd a dolgozókat a munkába járásban” – mondja Mazsaroff Kata, a Colliers International occupier services üzletágának korábbi igazgatója.
A Cushman & Wakefield szakértője azt emeli ki, hogy az irodaházak bérbeadásának sikere most is alapvetően a lokáción, a kimagasló műszaki tartalmon és a szolgáltatások széles skáláján múlik. „A Vodafone fővárosi irodáiban dolgozó kollégái 2022 őszén szintén a Budapest ONE irodaparkba költöznek át, és a vállalat már a tervezési fázisban becsatlakozhatott a projektbe, így a bérelt terület teljes egészében a vállalat igényei szerint épülhet meg és alakítható ki” – fogalmaz Szántó Tamara, MRICS, partner, budapesti irodabérbeadási és bérlőképviseleti vezető.
