Ismét lendületbe jön a magyar irodapiac?

A teljes budapesti modern irodaállomány az első negyedév végén átlépte a 4 millió négyzetméternyi volument (4,053 millió), ráadásul három új irodaházzal bővült a piac, miközben egy saját tulajdonban lévő irodaház felújításra került. Összesen tehát több mint 78 ezer négyzetméterrel növekedett a teljes állomány a fővárosban.

Ez annak fényében mindenképpen bizakodásra ad okot, hogy 2021-ben mindössze 45 ezer négyzetméterrel bővült a budapesti állomány, ráadásul a tavalyi utolsó negyedévben nem is volt új nyitás. Bár a fejlesztők csúszással kalkulálnak egyes projektek esetében, jelenleg nagyjából fél millió négyzetméternyi terület épül, és idén akár 300 ezer m2-nyi új állomány is érkezhet a piacra.

Idén átadták a 29 ezer m2-es Pillar irodaházat, amely az ExxonMobil új hazai székházaként és szolgáltató központjaként funkcionál a Dózsa György úton a Váci útnál. A LEED Gold minősítést szerzett komplexum illeszkedik a környező városszövetbe, zöld parkjaival és nyitott tereivel új dimenziót nyit a városnegyed számára, miközben tovább bővül Budapest number one irodafolyosója, a Váci út.

Emellett felépült a dél-budai Office Garden irodapark 4. üteme is 20 ezer m2-n, ahol az energiahatékony megoldások mellett a dolgozói jóllétre fókuszáló WELL minősítési rendszer követelményeit is szem előtt tartották a tervezők. Mindkét projekt igazolja, hogy jelenleg a legkeresettebb lokációk Dél-Buda és a Váci út.

Nőtt az üresedési ráta és a kereslet

Az üresedési ráta az előző negyedévhez képest növekedett, jelenleg 9,8%-on áll, ami 0,6 százalékpontos negyedéves, illetve 0,8 százalékpontos éves emelkedést jelent. A negyedévben a legtelítettebb alpiac 5,6%-os üresedéssel Észak-Buda volt, míg továbbra is az Agglomerációban a legmagasabb a kihasználatlansági ráta (31,0%). A nettó abszorpció a negyedév során pozitív tartományba került, összesítve 44.100 m2-rel emelkedett a birtokba vett állomány mérete.

A bruttó kereslet 2022 első negyedévében 80.750 m2 -t tett ki, ami az előző év azonos időszakához képest 7 százalékos növekedés. A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt 47%-kal. Az új szerződések a kereslet 27%-át tették ki, míg a bővüléseknél 15%-ot mértek, az előbérleti szerződések részaránya pedig 10% volt.

A legmagasabb bérlői aktivitás Dél-Budához kötődik, ahol a teljes volumen 21%-a bonyolódott, második helyen pedig a Váci úti irodafolyosó végzett 17%-kal, melyet Pest Központ (16%) és NemKözponti Pest (16%) követett. Buda Központ alpiacon a teljes volumen 9%-a realizálódott.

A BIEF összesen 122 bérleti szerződést regisztrált az első negyedév során, átlagos méretük 662 m2 volt, emellett nyolc szerződést kötöttek 2.000 m2 -nél nagyobb területre. A negyedév legnagyobb ügylete egy hosszabbítás volt az Infoparkban, összesen 8.410 m2 -en, míg a legnagyobb új bérlet egy 3.760 m2 -es területre szólt a Dorottya Udvarban.

Az adatok alapján az irodapiac negyedéves eredményei tükrözik a piac általános bizonytalanságát, bizakodásra ad okot azonban, hogy a pandémia kezdete óta 2022 első negyedéve a legerősebb első negyedév bérleti tranzakciók tekintetében. A teljes keresleten belül a nettó bérbeadás magasabb arányt tudott elérni, mint a szerződéshosszabbítások. A jelentős mennyiségű új irodaterület érkezése a piacra ezt az arányt tovább erősítheti.

Fotó: Pillar Irodaház