Az utóbbi években a budapesti irodapiacon folyamatosan nő az üresedési ráta. A Budapest Research Forum idei első negyedéves adatai is ezt igazolják, hiszen a kihasználatlanság 2024 első negyedévében elérte a 13,8%-ot, ami az előző év azonos időszakához képest 1,5 százalékos emelkedés. Persze volt már ilyen a magyar történelemben. Ráadásul az sem mindegy, hogy hol is jelentkezik az a bizonyos kihasználatlanság.
Számos index mutatja az irodapiac működését, többek között a kereslet-kínálat, az új szerződések és hosszabbítások aránya, a nettó abszorpció, az átlagos tranzakciók mérete, a hozam, a bérleti díj, a működési költség, de mégis a leglátványosabb az üresedési ráta. Persze ez csak egyetlen mérőszám a sok közül, és nem is teljes mélységében és átfogóan utal az irodapiac állapotára, de azért meglehetősen látványos adat, amely mutatja a „páciens” tüneteit.
A majdnem 14%-os jelenlegi adat messze van a 10%-tól, amire sokan mondják, hogy még rendben van, de még messzebb van a 2009-ben mért negatív rekordtól, amikor 22%-ot tett ki. Ismerjük jól 2008-at és 2009-et is. A válság évei, amikor a piacra szabadult csaknem 300 ezer négyzetméternyi friss, ropogós irodaterület. Nyilvánvalóan a szektor nem tudta felszívni azt a hatalmas állományt.
Mivel sokáig tartott a válság, sokáig magas maradt az üresedési ráta is, hiszen még 2012-ben is 20-21%-ot mértek. Még szerencse, hogy abban az évben mindössze 23 ezer m2-nyi új irodaterületet adtak át. Mivel a fejlesztők eltűntek a piacról, rögtön elkezdődött a hullámvölgy a kihasználatlanságban is, így az 2013-ban már 18,6 százalékra, míg 2014-ben 16,9 százalékra csökkent.
Természetesen ez azzal járt, hogy alig épültek kereskedelmi ingatlanok, mélypontra került az építőipar, nem volt állami bevétel, külföldre vándoroltak a szakemberek. Majd 2015-ben beindult a reorganizáció, a harmadik negyedévet követően az üresedési ráta elérte a 13,5%-ot, ami az előző 7 év legalacsonyabb értéke volt. Nagyjából itt tartunk most, vagyis egy évtizeddel mentünk vissza az időben, ha ezt az egyetlen indexet nézzük.
Le, aztán fel
A kihasználatlanság 2018-ban már 8% alá csökkent, 2019 végén pedig rekordot döntött 5,6%-kal. Majd 2020-ban az ingatlanpiaci aranykorszak második felében megjelentek az első repedések, hiszen jött a pandémia, az üresedési ráta 7,3%-ra nőtt. 2022 elején ugyanez a szám 9,2% volt, egy éve pedig elérte a 12%-ot, vagyis négy év alatt nőtt cirka 5%-ot. Azért közben folyamatosan épültek az irodaházak, a fővárosi állomány összvolumene jelenleg már közelíti a 4,4 millió m2-t.
Emellett részben megtörtént a visszatérés az irodákba, elterjedt a hibrid modell, vagyis dolgoznak a munkahelyeken is, 1-2 nap a home office. Már egy ideje megfigyelhető, hogy lassítottak a fejlesztők, de nem olyan drasztikus mértékben, mint 2008 után, amikor tetszhalott állapotba került az ingatlanpiac.
Azt se felejtsük el, hogy nem kapunk pontos adatokat arra vonatkozóan, hogy az üresedés hogyan alakul az „A” és hogyan alakul a „B” kategóriás irodaházakban. Piaci elemzések alapján nyilvánvaló, hogy az utóbbiak nagyobb bajban vannak már évek óta, itt nagyobb a kihasználatlanság is. Ellenben a zöld, fenntartható, modern műszaki tartalommal és sok közösségi helyszínnel megépült ingatlanok meglehetősen népszerűek a bérlők körében, nem véletlenül a befektetők is veszik ezt az eszköztípust.
Meddig emelkedik még az üresedési ráta, ha egyáltalán emelkedik? Sok tényezőt kell számításba vennünk, függ a kereslet-kínálat alakulásától, akarnak-e bővülni a cégek, hogyan áll az a bizonyos jövőkép, amelyet beárnyékol a magyar költségvetés helyzete és az átalakuló energiaszektor, kik vesznek vadonatúj magyar irodaházat, mennyi támogatást vagy kedvezményt nyújt még a magyar állam és a bankszektor különböző közvetítő szervezeteken keresztül a zöldítés jegyében a vállalati szektornak és még sorolhatnánk a kérdéseket napestig.
Fotó: Getty Images – illusztráció
