A modern coworking terek koncepciója a 2010-es évek közepén indult el hódító útjára, és azóta már az irodai ökoszisztéma szerves része. Sőt, a járvány alatt előtérbe került távmunka és hibrid modell miatt a rugalmas munkaterek még népszerűbbé váltak, különösen a nagyvállalati bérlők körében. De az értékbecslők vajon hogyan értékelik azt az irodaházat, amely tele van közösségi munkahelyekkel? Vagyis érdemes az irodaházak tulajdonosi szemüvegén keresztül is nézni a folyamatokat.
Az egyes irodaépületek értékét nyilvánvalóan befolyásolja a falak között zajló üzleti tevékenységek hozama, többek között hogy milyen bérleti konstrukciók alapján mennyi időre kiknek adják bérbe az irodatereket. Tulajdonosi szempontból a nehezebb időkben, amikor az üresedési ráta nő, jól jönnek a közösségi irodahálózatok, hiszen hatalmas területeket vesznek birtokba, miközben rugalmas konstrukcióik miatt könnyebben vészelik át a krízis időszakát.
Azonban meglehetősen nehéz a coworking tereket beárazni, hiszen ezeket a munkaterületeket a szolgáltatók havi vagy pár havi szerződésekkel értékesítik, nem pedig 5-10 éves bérleti konstrukciókkal, amelyek a hagyományos megoldások esetén megszokottak. Jelenleg persze a válságos időkben az irodaházak bérleti portfólióját sikeresen kiegyensúlyozzák. Ennek is betudható, hogy a hitelpiaci szereplők egyre jobban beépítik a konstrukcióikba a közösségi irodaterekkel összefüggő szempontokat, hiszen korábban egy hagyományos irodaházban nem voltak ilyesféle szerződések.
Tim Kuhn, az Altus Group igazgatója – aki széleskörű értékbecslési múlttal rendelkezik a Blackrocknál és a JP Morgannél – egy korábbi interjújában elmondta, hogy a coworkingre nagyrészt ugyanúgy tekintenek, mint bármely más irodabérlőre, de van néhány különleges szempont. Így például ha egy épület jelentős részét közösségi irodák töltik meg, az nagyobb kockázatot jelenthet, ezért nagyobb megtérülést várnak el ilyen esetben.
Nehéz belőni a bevételt
De a fő különbség a coworking és a hagyományos bérlők között a bérbeadó és a bérlő közötti megállapodás. A rugalmas irodaszolgáltatók egyre inkább a bevételmegosztási kontraktusok irányába mozdulnak el, vagyis a coworking szolgáltatást nyújtó cég kezdetben gyakran alacsonyabb bérleti díjra törekszik, miközben cserébe valamilyen bevételrészesedést kínál a bérbeadónak.
Az ilyen típusú megállapodások sokkal ellenállóbbá teszik a rugalmas irodaszolgáltató vállalatokat, nem véletlenül a nehéz helyzetben lévő WeWork is ilyen típusú dealekre törekszik. Gyakran azonban a coworking bérlők nem kínálnak semmilyen garanciát a hosszú távú működésükre, ami igencsak számít az ingatlanértékelésnél, így nehezítve meg a bérbeadók munkáját. Vagyis nemteljesítés esetén nehéz megfogni az ügyfelet, nincs garancia a bérleti díjra, és a nyereségrészesedés utáni bevétel is valójában spekulatív alapú.
Új megközelítések nyomán
Ezért egyes értékbecslők új megközelítésekkel próbálják meg a rugalmas bérleti szerződéseket integrálni egy-egy épület értékének meghatározására, itt jöhet szóba például a jövőbeli cash flow előrevetítése. Jacob Bates, a Flex by JLL egyik vezetője úgy nyilatkozott korábban, hogy egy befektetés értékének becslésében a várható jövőbeli cash-flow-t elemzik a coworking gazdálkodási és bevételi megállapodások alapján. Egyre többször az értékbecslők a többlakásos, vendéglátó- és kiskereskedelmi ingatlanokra jellemző megközelítésben vizsgálják a rugalmas irodatereket, ahol nagyjából 2-3 éves működés pénzügyi számait elemzik.
Az értékelés során az érintettek – értékbecslők, hitelezők stb. – elfogadnak egy előremutató stratégiát, amely nagyjából 10 éves előrejelzést és egy maximális kamatszintet is figyelembe vesz. Azonban még nem áll rendelkezésre elegendő adat a coworking szektor piaci ingadozásainak megértéséhez, mint amilyen más ingatlaneszközök esetében jól ismert, vagyis a rizikófaktor jelentős.
Jobb a rugalmas, mint az üres
Összességében a rugalmas tereket kétségtelenül nehezebb értékelni, és gyakran kockázatosabbnak tekintik őket, azonban olyan helyeken, ahol a rugalmas helyiségek iránti kereslet az irodai dolgozók körében nagy, a bérbeadók magabiztosabban választanak ilyen bérlőket. Ráadásul sokkal jobb egy közösségi irodabérlő, mint egy lakatlan munkatér. Miközben a pandémia idején ideiglenesnek tekintették a coworking térnyerését, addig mára ez már egy bevett munkamódszer lett, amivel hosszabb távon is számolni kell az ingatlanpiacon, így az értékbecslőktől is új típusú szemléletet követel.
A globális ingatlantanácsadók és a nagy portfólióval rendelkező bérbeadók is egyre nagyobb számban saját coworking márkát indítottak el a piaci részesedés növelésének reményében, miközben egyre több új brand jelenik meg a piacon. Ráadásul a technológia is folyamatosan fejlődve még jobban támogatja a virtuális munkamódszereket, amely a rugalmas terek bővülését hozza magával.
Fotók: Getty Images
