A szeptember 7-én Balatonfüreden sorra kerülő Real Estate Beach Conference egyik külföldi sztárelőadója, Sukhdeep Dhillon, a Cushman & Wakefield EMEA Forecasting divízió vezetője, aki az EMEA-régió irodapiacát elemzi és állítja majd fókuszba. Ennek kapcsán beszélgettünk az üresedési mutatókról, a bérlői igényekről, a fenntarthatóságról és a jövőbeni lehetséges változásokról.
– Az elmúlt évek meglehetősen mozgalmasan alakultak az irodapiacon. Pandémia, visszatérés az irodákba, energiaválság, fenntarthatóság. Sőt, a hibrid modell terjedésével együtt még minden képlékeny a munkahelyeken. Általánosságban mi a helyzet az EMEA régióban?
– A Cushman és Wakefield adatai szerint az irodakihasználtság átlagosan 75%-os Európában. Ez ugyan piaconként eltérő, de több olyan tényezőt is láttunk, amelyek a kihasználtság növekedéséhez vezettek. Az üresedés csökkentését támogatja többek között a társas kapcsolatok és a kreativitás hiánya a távmunkában, illetve a munkahelyi karrierépítésben is hátrányt szenvedhet az, aki keveset tartózkodik odabent. Mivel a gazdasági kilátások továbbra is rosszak és fennáll a munkahelyek elvesztésének kockázata, ha a feltételek tovább romlanak; ezért észrevehetően nő a dolgozók jelenlétének aránya az irodákban.
– 75%-os kihasználtságról beszélünk. De általában mely lokációkban jobb és hol rosszabb a helyzet?
– A teljes üresedési ráta a közelmúltban – 2023 második negyedévében – emelkedett, és várhatóan 2024-ben éri el a csúcsot, mielőtt reményeink szerint csökkenő tendenciát mutatna. Különböző folyamatoknak lehetünk tanúi, így az egyes központi üzleti negyedekben összességében alacsonyabb a kihasználatlanság, míg a perifériákban magasabb az üresedés, és ez a tendencia a legtöbb piacon megfigyelhető. A Cushman és Wakefield adatai azt mutatják, hogy az általunk lefedett piacok felében magasabb üresedési rátát regisztráltunk a második negyedévben, mint korábban.
– Hogyan alakítja át a munkahelyeket az irodákba való visszatérés folyamata? Milyen új trendek jelentek meg és milyen új igények merültek fel?
– Biztató jeleket látunk, hiszen a magas színvonalú – igényes felszereltségű és jó elhelyezkedésű – irodák iránti kereslet továbbra is erős marad. Az ilyen magas színvonalú irodákban a bérleti díj növekedése várhatóan felülmúlja az átlagos díjakat, itt a bérlők az alkalmazottak jólétére és munkahelyi élményére összpontosítanak.
– Hogyan kezelik az irodaházak az energiaválságot, a fenntarthatóságot és az ESG előtérbe helyezését?
– A nemrég felülvizsgált, az egész Európai Unióra kiterjedő kezdeményezés, amely minden nem lakáscélú épületre 2027-ig legalább EPC (Energy Performance Certificate) F szintet, míg 2030-ra E szintet ír elő, ösztönözni fogja a bérlőket és a befektetőket az újrapozícionálásban. Valamint növekvő számú országban fognak egyre inkább foglalkozni a fenntarthatósággal, hogy az EU minimumkövetelményeit túlteljesítsék. E célok tekintetében Hollandia és az Egyesült Királyság kiváló példa.
Az irodaállomány dekarbonizálása és a nulla szén-dioxid-kibocsátás elérése 2050-re szintén új „zöld” lehetőségeket teremthet az irodapiacon. A növekvő finanszírozási és építési költségek, valamint a hibrid- és távmunka strukturális következményei rövid távon továbbra is kulcsfontosságú kihívást jelentenek a szektor számára. De Európa elkötelezettsége a dekarbonizáció és a monetáris politika normalizálása mellett az irodaházak újrapozícionálását is ösztönözheti, amely egyszerre az új lehetőségeket és az elavulás kockázatát is magában hordozza.
Fotó: London – Getty Images
