Az elmúlt másfél év rendhagyó időszaka után kezd visszatérni az élet a normál kerékvágásba, de azért az irodába történő visszatérés felvet jó néhány kérdést. Sokan megkedvelték a home office-t, mások pedig már szeretnének közösségben tevékenykedni. Sok bizonytalanság jelent meg az irodapiacon, amelyekre választ keresnek a piaci szereplők. Ebben az időszakban a tanácsadók szerepe felértékelődik – indította a beszélgetést Kalaus Valter, MRICS, moderátor, a VLK-Cresa ügyvezető igazgatója.
Business as usual?
Egyelőre nem sok minden változott az irodapiacon, inkább a keresők volumene esett vissza drasztikusan, hiszen amíg 2019-ben cirka 600 ezer m2-nyi területre történt tranzakció, tavaly ez a szám mindössze 330 ezer volt, idén is csupán némi emelkedés várható az utóbbi adathoz képest – mondta Pados Gergely, a Cushman & Wakefield ügyvezető igazgatója.
A bérlők hajlandók akár öt évre is aláírni, a nyitott irodák szintén tovább működnek, vagyis kardinális változás nem tapasztalható. Az irodatér továbbra is fontos, persze a használat módját a cégek döntik el. A COVID-19 előtti nagy mennyiségű új állomány már predesztinálta, hogy az üresedési ráta némileg nő majd, de nehéz megmondani, hogy a pandémiának ebben mekkora szerepe van. Akár 12%-ra is felmehet a kihasználatlanság, de 2025-ig visszaeshet 7-8%-ra – tette hozzá Pados Gergely.
A bérleti díjak árszintjében hatalmas különbségek tapasztalhatók majd a piacon, hiszen amíg az új irodák nagyjából a 16-18, netán a 20 eurót is elérik m2-ként/hó, addig 7-8 euró/m2/hó-ért kivehetők a szocreál, klíma nélküli, rossz nyílászárókkal rendelkező helyiségek – magyarázta Salamon Adorján, MRICS, az Eston International vezérigazgatója.
Salamon Adorján, Pados Gergely
Azért annyira ne legyünk optimisták
A nagybérlők esetében az optimista hangulat kevésbé állja meg a helyét, hiszen nagyon sok bizonytalanság tapasztalható a munkaszervezetekben, amelyek oda vezetnek, hogy a globális cégközpontokban az irodaterület-csökkentés már alapvető mantrának számít. Például egy cég Magyarországon először 27 ezer m2-re írt alá, pár hónap múlva már csak 10+6 ezer m2-re tartott igényt, miközben további rugalmas irodabérlésre kért opciót – tette hozzá dr. Würsching Péter, MRICS, a Jones Lang LaSalle bérbeadási vezetője.
Nagyon sok munkavállaló számára bejött a home office, és ők továbbra is otthonról szeretnének dolgozni, miközben a vállalatok sok esetben a munkahelyen szeretnék látni az alkalmazottakat. Ilyenkor jöhet a kompromisszum, és előtérbe kerül a hibrid modell. Egy közhellyel kell kiegészíteni, hiszen egyetlen bizonyosság a változás, aminek a kellős közepén vagyunk – hangsúlyozta Honi Katalin, MRICS, a Colliers International igazgatója és property management vezetője.
Salamon Adorján
Rugalmasság – lenni vagy nem lenni?
A rugalmasság kifejezést mostanában szinte éjjel-nappal halljuk, amelyet nehéz konkrétan értelmezni. Itt megemlíthetjük a bérleti idő intervallumát, átlagosan a három év túl rövidnek tűnik, nagyjából az öt év lehet a konszenzusos időtartam, vette át a szót dr. Würsching Péter, de ennél nehezebb a területigényt kezelni. Ennek következtében a flex irodák előnyös helyzetbe kerülnek, mert rugalmasan tudnak munkatereket biztosítani a hirtelen változó vállalati igényeknek megfelelően. Ezek a közösségi irodák folyamatosan növekszenek, miközben a nagy ingatlanportfólióval rendelkező cégek is saját irodamárkákat vezetnek be.
A tulajdonosok igyekeznek megtartani a bérlőket, ezért az élményalapú szolgáltatás kerül előtérbe, amellyel növelhetik a cégek elkötelezettségét a lokációhoz. Ezek a plusz szolgáltatások azonban sokszor házon belül megvalósulnak, vagyis a tulajdonosok maguk vezetnek be újdonságokat, hangsúlyozta Honi Katalin. Ezzel párhuzamosan növekszenek az üzemeltetési díjak, de kifizetik a bérlők, csak legyen még igényesebb az iroda, amely az alkalmazottak elköteleződését is növelheti.
A home office szerepe most megnövekedett, de az inga valószínűleg visszafelé is fog haladni, és az otthoni munkavégzés szerepe elér egy optimális mértéket. Sőt, a home office egyfajta cafeteria is lehet majd a jövőben, mondta Salamon Adorján. De összességében felborult az egyensúly, a munkaadók és a munkavállalók között bizonyos helyzetekben feszültséget szült az új helyzet.
Honi Katalin, dr. Würsching Péter, Kalaus Valter
Lesznek-e még tanácsadók?
A pandémia mellett érdemes megjegyezni, hogy a tanácsadók szerepe is átalakult az elmúlt évtizedben: már nem csupán bérleményt kutatnak fel, hanem munkatér tanácsadóként számtalan aspektust megosztanak a leendő bérlővel. Nem csupán egy üres bérleményt kínálnak fel, hanem kulcsrakész irodát prezentálnak, ahol testreszabott munkakultúra és meghatározott vállalati értékrend várja az ügyfeleket és a dolgozóikat.
Ilyen értelemben a koronavírus-járvány még inkább cizellálta a folyamatokat, hiszen még fontosabb lesz a dolgozók elköteleződése a munkaadóik iránt, ez pedig még jobban ösztönzi a bérlőket, hogy a munkatér szerepét és kényelmi szolgáltatásait erősítsék – foglalta össze dr. Würsching Péter.
Pados Gergely, Honi Katalin, dr. Würsching Péter
***
Real Estate Beach Conference – Tanácsadó/PM panelbeszélgetés: résztvevők: Pados Gergely, a Cushman & Wakefield ügyvezető igazgatója; Salamon Adorján, MRICS, az Eston International vezérigazgatója; Honi Katalin, MRICS, a Colliers International igazgatója, a Property Management vezetője; dr. Würsching Péter, MRICS, a Jones Lang LaSalle bérbeadási vezetője és Kalaus Valter, MRICS, moderátor, a VLK-Cresa ügyvezető igazgatója
