Az üresedési ráta az egyik leggyakrabban használt mérőszám, hogy az irodaházak kihasználtságát, illetve alapvetően a szektor állapotát és trendjeit elemezhessük. Azonban a pandémia óta egyre fontosabb mérőszám lett a foglaltság nyomon követése, vagyis hogy a területek hány százalékán zajlik tényleges munkavégzés, azaz bejárnak-e a dolgozók a munkahelyükre.
Az üresedési ráta az egyik legjobb mérőszám arra, hogy lássuk, mennyire „egészséges” az irodapiac, mekkora a kereslet az irodaterületek iránt. Ha prosperál a gazdaság, a vállalatok pozitív jövőképpel rendelkeznek, akkor egyre több irodabérleti szerződést kötnek, bővülnek, vagy modernebb irodába költöznek. A járvány alatt kiürültek az irodák, vagyis a foglaltság radikálisan csökkent, azonban a hosszú távú bérleti szerződések tovább éltek, vagy módosultak, még ha az új tranzakciók száma vagy éppen a bővülés nagyságrendje erőteljesen vissza is esett.
Az Egyesült Államokban az üresedési rátát és a foglaltságot hasonlította össze a Kastle Systems májusi felmérése tíz fontos amerikai irodapiacra vonatkozóan. Texasban, ezen belül Houstonban és Austinban volt a legmagasabb az irodafoglaltság 60 százalékkal, ugyanakkor itt mérték a legmagasabb üresedési arányt is kb. 19 százalékkal. Ellenben New York üresedési rátája volt a legalacsonyabb a mért 10 piac közül, de a foglaltság csak 49 százalékot mutatott. A Szilícium-völgyben az üresedési ráta 17,3 százalékos, míg a foglaltság mindössze 38,2 százalékos volt.
A Kastle Systems átfogó statisztikája szerint a teljes foglaltság 50 százalék körül mozgott az Egyesült Államokban, míg az üresedési arány csupán 20,2 százalék volt az idei első negyedévben. Vagyis a hibrid modell erőteljesen jelen van a munkahelyeken, miközben a vállalatok nem rohantak visszaadni a területeket olyan tempóban, hogy esetleg összeomoljon az irodapiac.
A trópusokon bejárnak, a tengerparton kevésbé
A Kastle Systems egyébként három évvel ezelőtt kezdte el nyomon követni az irodahasználatot, és arra jutottak, hogy a földrajzi elhelyezkedés alapján különböző minták alakultak ki. A Sun Belt övezetben, azaz az Egyesült Államok déli és délnyugati részein fekvő régióban, amely Floridától Kaliforniáig terjed, a dolgozók általában hamarabb és nagyobb számban tértek vissza az irodába. Ide sorolhatjuk a nagyobb texasi városokat is, mint például Houstont és Dallast. A tengerparti területeken, mint San Francisco és New York City, ellenben több időbe telt, amíg a visszatérés az irodákba trend lezajlott.
Úgy tűnik, hogy ez a különbség továbbra is fennáll, vagyis a foglaltság jóval alacsonyabb az utóbb említett metropoliszokban. Az is egyre nyilvánvalóbb, hogy az új trendek miatt, mint pl. digitalizáció vagy éppen hibrid modell, egyes irodakomplexumok már sohasem hozzák a korábbi formájukat. Ekkor jöhetnek a nagy funkcióváltások, nem véletlenül a JLL adatai szerint Dallasban mintegy félmillió négyzetméternyi üres irodaterületet kívánnak átalakítani, ami 6,1 százalékkal csökkentheti az üresedési rátát.
Másrészt azokon a területeken, ahol alacsonyabb az üresedési ráta, ott a cégek alacsonyabb foglaltság mellett is megtartják az irodaterületeket. New Yorkban, ahol sok vállalati székhely található, a cégek közel 80 százaléka alkalmazza a hibrid modellt, azaz a dolgozók egy markáns része meghatározott időközönként nem tartózkodik az irodában.
Fotó: Getty Images
