Az irodapiac az utóbbi években folyamatos kihívásokkal küzd, amely jelentősen befolyásolja az irodaházak bérleményeit is. A tulajdonosok és üzemeltetők sok esetben – talán kényszerből is – egyre rugalmasabb bérlői mixben gondolkodnak, amelyek biztosabbá tehetik a folyamatos bevételeket. Ennek egyik módja a flexibilis irodaterek, vagyis a szolgáltatott irodák volumenének növelése.
A modern coworking, a közösségi irodák koncepciója a 2010-es évek közepén indult el hódító útjára, és azóta már a munkakultúra szerves része lett, köszönhetően a digitalizációnak. Azonban ezeket a tereket sok esetben kisebb bérleményekben, kávézókban, egyéb kereskedelmi egységekben alakították ki, vagyis a klasszikus irodaszektor jövedelmezőségét jellemző módon nem határozzák meg. Ellenben a szolgáltatott irodák, azaz a flexibilis irodaszolgáltatók a népszerű lokációkban elhelyezkedő épületekbe költöznek, és részben a gazdasági nehézségek időszakában tapasztalható piaci bizonytalanságot kompenzálják.
Ugyanis a növekvő finanszírozási és építési költségek, valamint a hibrid- és távmunka strukturális következményei rövid távon továbbra is kulcsfontosságú kihívást jelentenek az irodaszektor számára. Nem véletlenül a költség- és energiahatékonyság került a fókuszba, mindenhol a fenntarthatóságról hallani, emellett a terek újraértelmezése és használatmódjuk változása is az érdeklődés középpontjába került.
A COVID-19 indította el a lavinát, a járvány alatt elterjedt távmunka és hibrid modell miatt a rugalmas munkaterek még népszerűbbé váltak. Sok esetben a vállalatok csökkentik a saját irodaterületeiket, a munkatársak a munkahetük egy részét az irodától távol, otthon töltik el, ahol a technológiai vívmányok segítségével teljes értékű munkát tudnak végezni. Ez a tendencia töretlenül hódít az elmúlt két–három évben, és úgy tűnik, hogy hosszabb távon is velünk marad a munkaerőpiac meghatározott területein.
A hibrid módszer miatt viszont a vállalatok és munkavállalóik igényei is folyamatosan változnak, és nemcsak a belső terek alakulnak át, hanem más funkciókra és zónákra helyeződik a fókusz, többek között a közösségi helyszínekre, valamint a bérlemények nagyságát is folyamatosan vizsgálják a cégek. Az átalakulás nyilvánvalóan kockázatot jelent az irodaházak számára, hiszen az üresedési ráta folyamatosan emelkedik a budapesti irodapiacon. Még ugyan nem beszélhetünk historikus értékekről, és valószínűleg a stagnálás ellenére is stabil marad a szektor, azért a tulajdonosoknak és ingatlankezelőknek biztosítaniuk kell a házak hosszú távú jövedelmezőségét.
Előtérbe kerülnek a flex irodaszolgáltatók
Így kerülnek előtérbe a szolgáltatott irodák, flexibilis irodaszolgáltatók, akik egyre nagyobb bérleményeket vesznek birtokba az épületekben. Egyes szakértői előrejelzések szerint 2030-ra az irodák több mint 30%-a flexibilis munkatér lesz, ahol a bérlők teljeskörű szolgáltatásokat élvezhetnek majd a cateringtől kezdve a közösségi lehetőségeken át a konferenciaközpontok igénybevételéig. A globális ingatlantanácsadók és a nagy portfólióval rendelkező bérbeadók is egyre nagyobb számban saját irodamárkát indítanak el a piaci részesedés növelésének reményében, ráadásul a technológia is folyamatosan fejlődve, még jobban támogatja a virtuális munkamódszereket, amely a rugalmas terek bővülését hozza magával.
A trendek ezt igazolják globálisan is, bár érdemes megfigyelni, hogy a világhírű szolgáltatottiroda-márkák jelentős hullámvasutazásban vettek részt, vagyis roppant érzékenyek a globális gazdasági átalakulásokra. A 2010-es években szerepük folyamatosan nőtt, elég csak a WeWork elképesztő expanzióját megfigyelnünk: a cég még 2010-ben jelent meg a rugalmas irodák piacán, és alig egy évtizeddel később, 2019-ben érte el a csúcsát, amikor a vállalat értéke 47 milliárd dollár volt. A cég ekkor több mint 800 helyszínt kínált tagjainak 30 országban.
Majd jött a megtorpanás, hiszen a pandémiával együtt járó lezárások nagy veszteséget okoztak a flex irodaszolgáltatóknak is. Itt említhetjük meg az IWG-t, amelyet szintén megviselt a COVID-19, ennek következményeként 2020-ban csaknem 100 lokációban tárgyalták újra a bérleti szerződéseiket. De három évvel később az IWG ismét visszatért a növekedési pályára, és újabb partnerségek révén terjeszkedik. Sőt, célul tűzte ki a hibrid munkavégzés kínálatának bővítését más iparágak szereplői számára is, így például szállodákkal és légitársaságokkal partnerségeket alakítanak ki.
A járvány után újjáéledő és átalakuló irodapiacon pedig ismét egyre jobban megtalálják a számításaikat. Az IWG a vállalkozások növekvő igényeire reagálva a következő évben világszerte 1000 új helyszínnel bővíti portfólióját. Ugyanúgy Magyarországon is nagyon aktívak, több helyszínen nyitottak új irodákat. A hibrid munkavégzés révén a bérlők jelentősen alacsonyabb költségalappal dolgoznak, amely a cégeknek alkalmazottanként átlagosan akár 11 ezer dolláros megtakarítást jelenthet.
Miféle előnyökkel jár?
A rugalmas munkavégzés előnyei közé sorolhatjuk a termelékenység, a hatékonyság, az agilitás és az elérhetőség növelését a vállalati működés tekintetében. De ugyanúgy fontos, hogy az irodaszolgáltatók valóban flexibilis tereket kínálnak, hiszen az alkalmazottaknak számos alternatívát kell biztosítani akár az irodán belül, akár a távmunkában, vagyis az iroda fizikai terén túlmutató munkahelyi ökoszisztémát kell kialakítani.
A pandémia után még inkább növekszik a rugalmasság preferálása, de ez nem jelenti azt, hogy a szolgáltatók mindenki számára megfelelő stratégiát nyújthatnak, hiszen sok dolgozó az irodában található erőforrásoktól függ. A munka jellege azonban folyamatosan változik, a dolgozók egyre sokoldalúbbak és együttműködőbbek lesznek, ehhez pedig új megoldások egyre szélesebb köre társul az irodában és azon kívül is.
Persze adódnak más kihívások, így sok munkavállaló eddig is nehezen találta meg a privát szféráját a munkahelyén, ráadásul ezt a nagyteres koncepció minden tekintetben rombolta. Most pedig a közösségi zónák térhódítása miatt jöhetnek a patikamérlegen kiegyensúlyozott munkaterek, hogy a csendes/technológiamentes zónák, könyvtárak és fókuszszobák, valamint a relax zónák és a szabadtéri munkaterületek is megfelelő hangsúlyt kapjanak.
A járvány után a hibrid munkamodell sokáig velünk marad még, így többek között az irodában tartott megbeszélések meghatározó része is hibrid, azaz személyes és virtuális résztvevőkből áll. Ahhoz azonban, hogy az irodában virtuálisan együtt dolgozhassunk másokkal, minőségi technológiára, új viselkedési mechanizmusokra, valamint jobb munkamódszerekre van szükség.
Nem véletlenül a szolgáltatott irodák is nagy hangsúlyt fektetnek a magas színvonalú technológiai megoldásokra. Ma már nem egy szimpla közösségi irodáról beszélünk, ahol színes székeken ülhetünk és megihatunk egy babzsákon egy finom olasz kávét, hanem a digitalizációban is a legmagasabb nívót kell kínálniuk a flex szolgáltatóknak.
Mennyit ér az irodaház?
Nyilván az épülettulajdonosok számára előnyösebb a hosszú távú bérleti szerződések megkötése, azonban a szükség törvényt bont, és az üresedési ráta növekedésének időszakában, amit jelenleg tapasztalhatunk, jól jönnek a flex szolgáltatók, hogy könnyebben átvészeljék a krízis időszakát.
Az egyes irodaépületek értékét nyilvánvalóan befolyásolja, hogy milyen bérleti konstrukciók alapján, mennyi időre, kiknek adják bérbe az irodatereket. De vajon az értékbecslők és a befektetők hogyan kezelik azt az irodaházat, ahol meghatározó teret foglalnak el a szolgáltatott munkahelyek? Meglehetősen nehéz a flexibilis tereket beárazni, hiszen ezeket a munkaterületeket a szolgáltatók havi vagy néhány havi szerződésekkel értékesítik, nem pedig többéves bérleti konstrukciókkal, amelyek a hagyományos megoldások esetén megszokottak.
Természetesen a válságos időkben az irodaházak bérleti portfólióját sikeresen kiegyensúlyozzák. Ennek is betudható, hogy a hitelpiaci szereplők egyre jobban beépítik a konstrukcióikba a szolgáltatott irodaterekkel összefüggő szempontokat, hiszen korábban alig voltak ilyenfajta szerződések.
De a fő különbség a rugalmas irodaszolgáltatók és a hagyományos bérlők között a bérbeadó és a bérlő közötti megállapodás. Előbbiek egyre inkább a bevételmegosztási kontraktusok irányába mozdulnak el, vagyis az irodaszolgáltatást nyújtó vállalat kezdetben gyakran alacsonyabb bérleti díjra törekszik, miközben cserébe valamilyen bevételrészesedést kínál a bérbeadónak.
Fotók: Getty Images. A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2023/2024 kiadványban – Kiadó: Az Év Irodája Kft., ingatlan.com csoport
