Professzionális látlelet a magyar irodaházakról! Díjak és költségek minden mennyiségben

A budapesti irodapiacon az elmúlt néhány évben rekord szintre emelkedett az irodák iránti kereslet, ezzel párhuzamosan a kínálat is jelentősen megnőtt, idén is a járvány ellenére nagy mennyiségben kerül a piacra új állomány. A KSH jelentés alapján országos szinten a bérleti díjak tekintetében is jelentős emelkedés tapasztalható, a LEO (Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége) tapasztalatai szerint az épületek üzemeltetési költségei a bérleti díjemelkedést is meghaladó mértékben nőttek, a legutóbbi 2018-as felmérés óta több mint 20%-kal.

A jelenlegi elemzésben 225 irodaház szerepel, ebből 166 budapesti és 59 vidéki. A vizsgált irodaházak 67%-a 5-20 éve épült Budapesten. Szembetűnő, hogy a korábbi 2%-os új építésű állományhoz képest most a minta 11%-a 5 éven belül elkészült ingatlant tesz ki, vagyis a világválságot követő fellendülés következtében tovább fiatalodott a fővárosi piac. Vidéken ezzel éppen ellentétes trend tapasztalható, az irodai ingatlanállomány folyamatosan öregszik, a 20-50 év között átadott épületek aránya a 2015-ös 62%-ról 2018-ban 73%-ra emelkedett.

Az irodaházak 70%-a a belvárosban helyezkedik el, a maradék 30% pedig megoszlik a külváros és a városon kívülre területek között. Vidéken egyenletes megoszlásban helyezkednek el az irodaházak, szinte hasonlók a darabszámok a belváros, a külváros és a városon kívüli elhelyezkedés tekintetében. A kutatásban részt vevő irodák összterülete az előzőkhez képest megduplázódott, több mint 2 millió négyzetméter irodaterületről áll adat rendelkezésre, ezen belül a vizsgált vidéki irodaállomány közel 330.000 m2-re emelkedett.

Milyen tevékenységekből áll az üzemeltetés?

Mivel a felmérésben elsősorban a LEO FM szolgáltató tagvállalatai vettek részt, ezért a tulajdonosok által üzemeltetett ingatlanok aránya a kutatásban elenyésző. Most nézzük meg az üzemeltetési/szolgáltatási díjak szerkezetét! Természetesen a teljes díjtételek közül a közmű díjak a legmagasabbak. Ezt követi a műszaki üzemeltetés, és valamivel alacsonyabb költséghányaddal a takarítás, amely közel azonos nagyságrendet jelent, mint a recepció, biztonsági őrzés.  Mivel mindhárom terület rendkívül munkaerő-igényes, ezért ezeken a területeken jelentős bérnövekedés zajlott le az utóbbi két évben.

A korábbi kutatásokhoz képest (2015 és 2017) a 15 éves épületeknél jelentősen csökkent a teljes üzemeltetés díja. A legfiatalabb épületeknél kiemelkedő a költségdíj, amely magyarázható a magasabb technológiai színvonallal, illetve az új épületek tanulási időszakával. A szakmai befektetők esetében logikus, hogy a létesítmény jó állapota előrébb való, mint a vállalati saját tulajdon esetében, hogy a hasznosításból eredő bevételt maximalizálni lehessen. A szakmai befektetők esetén jelentősen magasabb a műszaki üzemeltetés, továbbá a recepció, biztonsági őrzés díja is (44%-kal magasabb érték).

A teljes díj díjtételeinek átlaga (Ft/m2/hó)

Lássuk a műszaki üzemeltetés részleteit!

A műszaki üzemeltetés díja négy összetevőből áll össze: operatív üzemeltetés, rendszeres karbantartás, hibajavítás és irányítás díj. Az operatív üzemeltetési díjak a legmagasabbak, és ennek a súlya – a kékgalléros állomány szokatlanul magas bérszínvonal emelkedésével – várhatóan a jövőben is tovább növekszik.

A rendszeres karbantartás és hibajavítás díjának aránya (60%/40%) abban a tartományban van, amely a nemzetközi szaksajtóban publikáltaknak is megfelel. Minden esetben, ahol 40% feletti a hibajavítás aránya a rendszeres karbantartással szemben, érdemes felülvizsgálni a tevékenység tervezését és végrehajtását.

A műszaki karbantartás és irányítás díjtétel arányának alakulása hasonló Budapesten és vidéken. Kiugróan nagy eltérés vidék esetében látható, 46% az operatív üzemeltetés aránya, de ha a rendszeres karbantartással együtt vizsgáljuk, akkor már azonos az érték (64%, illetve 63%). Ezt a belső eltérést magyarázhatja, hogy vidéken sokszor az operatív üzemeltetés során a helyi személyzet végzi el a karbantartást.

Az irodaházak műszaki komfortfokozatának és berendezésszámának emelkedésével a műszaki üzemeltetési díj/m2 is arányosan emelkedik. Most 346 Ft/m2/hó-ra nőtt a költség, ami több mint 47%-os emelkedést jelent a 2016-os adatokhoz képest.

A különböző havi fajlagos díjtételek a különböző életkorú épületeknél (Ft/m2/hó)

Az 1 m2-re jutó fajlagos közüzemi díjak közül a vásárolt villamosenergia átlaga a legmagasabb, amit a hálózati földgáz és távhő, majd a víz-csatorna és kommunális hulladék díjak követnek. A közmű fajlagos árak az előző kutatáshoz képest (2018) eltérő mértékben változtak. A villamosenergia díja ugyanannyi maradt, a hálózati földgáz fajlagos ára 83,7%-ra csökkent. A távhő díja 4.608 Ft/GJ-ről 4.368 Ft/GJ-re (94,8%), a hálózati víz pedig 593-ról 526 forintra (88,7%) csökkent, míg a kommunális hulladék fajlagos ára 4.890Ft/m3-ről 5.636 Ft/m3-re (115,3%) emelkedett.

A teremgarázzsal rendelkező épületek esetében a nemrendszeres takarítási költségek (garázstakarítás, nagytakarítás, homlokzati üveg takarítás) a teljes takarítási költség 1/3-dát teszik ki, vagyis ez a tétel egy modern irodaház esetén nem elhanyagolható.

A legutóbbi felmérés óta a napi takarítás díja 11%-kal nőtt (211Ft/m2/hó-ról 234 Ft/m2/hó-ra), ami az átlagos 29%-os építőipari dolgozói bérszínvonal emelkedéstől elmarad. Az ágazati bérnövekedést jobban követte a nagytakarítás díjának emelkedése (77%). Az irodai takarítás alkalmi díja 10Ft/m2 körül alakul átlagosan, ellenben meglepően magasabb a 1000-5000m2 közötti ingatlanok fajlagos takarítási díja: az átlagot jelentő 25Ft/m2/alkalom a néhány speciális szerződéssel takarított irodaház miatt fordul elő. A gépészeti komfort miatt teljesen más minőséget és személyes jelenlétet igényelnek a kiemelt „A+”-os irodaházak.

2018-as adatok alapján a kutatásban megadott biztonsági és recepciós szolgáltatások éves díjai irodai területen 1600-1700 Ft/Fő/óra között mozognak. Szembetűnő, hogy mindkét díjtételnél szokatlan mértékű díjemelkedés következett be 3 év alatt, a recepciós szolgáltatás esetében 96%, a biztonsági őrzés esetében 76% a növekedés.

Műszaki karbantartás és üzemeltetés díjtételei, és százalékos megoszlása

A Teljes üzemeltetési díj trend elemzése

A Teljes üzemeltetési díj a felmérések során folyamatosan nőtt, a 2013-as adatbázisban 784,2 Ft/m2/hó, a 2015-ös adatbázisban már 818,2 Ft/m2/hó, míg a 2018-as adatbázisban 984,0 Ft/m2/hó. A díjakban csak részben jelent meg a bérjellegű költségnövekedés, amelyet az üzemeltetők főleg szervezési, illetve technológiai fejlesztésekkel tudtak/tudnak kompenzálni. A vizsgált időszakban a közüzemi díjak csak minimális mértékben változtak.

A teljes üzemeltetésen belül a műszaki üzemeltetés díja a 2013-as adatbázisban 198,4Ft/m2/hó, a 2015-ös adatbázisban 223,3Ft/m2/hó, a 2018-as adatbázisban már 280,1Ft/m2/hó volt. Ez öt év alatt 41%-os díjnövekedést jelentett.

A gépészeti rendszer komfortfokozatát vizsgálva a „fűtés+hűtés” 26%-os aránya egyértelműen a „B” vagy annál alacsonyabb kategóriás komfort fokozatú irodaházakra jellemző. A modern „A” kategóriás irodaházak 58%-os aránnyal vesznek részt a mintában, amelyekre a „fűtés-hűtés-légkezelés” gépészet jellemző. Az „A+” komfort fokozatú irodaházakban ennél is magasabb fejlettségű a gépészet (fűtés + hűtés + légkezelés + párásítás), ezek aránya a mintában 15%.

A korábbi évekhez képest mind a hővisszaverő dupla üvegezés, mind a háromrétegű üvegezés aránya 2-2%-kal nőtt a teljes mintában, hiszen az épülő irodaházak már csak akkor felelnek a hőszigetelési előírásoknak, ha az előbb említett tartalommal rendekeznek.

Az irodán belül kétharmados arányban a fénycsövek jellemzők, míg 2017-ben ez az arány még 91% volt.  A 2017-es adatokhoz képest jelentős változás a LED-es világítás térnyerése, a korábbi 2%-ról az aránya 17%-ra emelkedett. A vizsgált irodaházak 22%-ában már van elektromos autó csatlakozási pont, ami 2 év alatt 14%-os emelkedést jelent.

A legutóbbi 2018-as felméréshez képest a 0-10 év közötti életkorú gépészeti rendszerek 46%-os aránya felemelkedett 52%-ra, amely egyértelműen fiatalodó gépészeti rendszereket eredményez. A mintaszám alapján szakmai alapon azt javasolja a LEO, hogy a 17%-os arányban előforduló 10-15 éves telepített rendszerek felújítását érdemes előkészíteni, és az ennél régebbi, összesen 30%-ban megtalálható rendszereket energiahatékonysági okokból is fel kell újítani.

A teljeskörű SLA rendszer működtetése az előző kutatás 9%-os arányához képest 14%-ra emelkedett. Összességében örvendetes, hogy a mintában egyre nagyobb arányban láthatunk olyan minőségszabályozási és -ellenőrzési rendszert, amely nem mennyiségi alapon írja elő a szolgáltatás teljesítését.

A kapott adatok alapján elmondható, hogy a legutóbbi felmérés óta az energiagazdálkodásban nincs jelentős fejlődés. Ha megvizsgáljuk a közüzemi díjak és az energiagazdálkodási rendszer közötti összefüggést, akkor látható, hogy az energiafogyasztás optimalizálása meghozza az eredményt, ilyen esetben akár több mint 20%-kal is csökkenthetők a költségek.

Az irodaházak továbbra is nagy %-ban rendelkeznek valamilyen fenntarthatósági tanúsítvánnyal. (Pl.: LEED, BREEAM), habár a megnövekedett mintában ezek aránya kismértékben, hozzávetőlegesen 6%-kal csökkent 2017-hez képest.

+++

A LEO FM Benchmarking III. kiadvány megrendelhető a leofm@leofm.hu e-mail címen vagy a www.fmbenchmarking.hu oldalon.