A szeptember 7-én Balatonfüreden megrendezésre kerülő Real Estate Beach Conference szokás szerint a szektor legfontosabb kérdéseit és problémáit veszik górcső alá. Idén a konferencia a magyar ingatlanpiac SWOT-elemzésére vállalkozik, ezen belül az egyik kerekasztal-beszélgetésen a négy legjelentősebb globális könyvvizsgáló, szolgáltató, tanácsadó vállalat prominens hazai szakértői vitatják meg az aktualitásokat „Mit jósol a Big Four?” címmel. Előzetesen rövid értékelésre kértük fel a a Big Four vezető szakértőit.
Stagnálás és növekvő üresedés
Általánosságban az ingatlanpiac lassulását/stagnálását várjuk. Az irodapiacon az üresedési ráta konstans növekszik, idén már a 13%-ot közelíti és várhatóan ez még tovább növekszik a befejezés alatt álló projektek elkészültével. A jelenlegi gazdasági helyzet következtében az ipari ingatlanok piacán a kereslet várhatóan nem fogja tudni ellensúlyozni az elmúlt években ugrásszerűen megnövekedett kínálatot, ezért ebben a szegmensben is növekedhet a kihasználatlanság, mondja Kálmán László, az Ernst & Young stratégiai és tranzakciós tanácsadással foglalkozó Partnere.
Az új fejlesztések volumene jelentősen csökkenhet, amit többek között indokolnak a gazdaság további lassulásától való aggodalmak, a megdrágult finanszírozási költségek, valamint a bankok konzervatívabb hozzáállásából következő szigorodó feltételek. A külföldi befektetők érdeklődése is mérséklődött, ami látható az adásvételi tranzakciók volumenének csökkenésén is. Jelentős változást a hazai gazdaság fellendülése, valamint a kamatszintek érdemi csökkenése hozhat, folytatja Kálmán László.
Új gazdasági realitások
Az európai lakáspiac a dinamikus drágulást hozó korábbi évekhez képest vegyes képet mutatott 2022-ben. A Deloitte Property Index 2023 kiadványa szerint Európában országonként igen eltérően alakultak a lakásárak. Bár a legtöbb országban további drágulást tapasztaltunk, ezzel párhuzamosan egyre több országban volt tavaly árcsökkenés. Az Egyesült Királyságban az új lakások esetében például az árak 20% körül estek tavaly. Várakozásunk szerint az európai lakásárak a magasabb kamatszintek mellett kibontakozó árkorrekciót követően stabilizálódni fognak, elemzi a lakáspiacot Kohári Gábor MRICS, a Deloitte Magyarország ingatlantanácsadási üzletágának vezetője.
A fenntarthatóság szempontjainak megfelelő és energiahatékony lakhatás mindjobban előtérbe kerül, és a jól tájékozott vásárlók elsősorban a kedvezőbb adottságú, hosszú távon értékálló lakásokat keresik. Az üzleti ingatlanok esetében az új gazdasági realitásokhoz való alkalmazkodás időszakát éljük, ahol a fejlesztők és befektetők a korábbi években megszokottól minőségében és mennyiségében is eltérő ingatlanhasználói igényekkel szembesülnek. Ebben a gyorsan változó időszakban az üzleti döntések még átfogóbb elemzést és körültekintő tervezést igényelnek, teszi hozzá a Deloitte vezető munkatársa.
Elkezdődött a regeneráció, de még hosszú az út
Az elmúlt években, nemcsak az ingatlanpiacot, hanem a gazdaságot érintő sokkok – a 2020-ban kezdődő COVID járvány, a tavalyi évben kezdődő orosz-ukrán háború és energiaválság – utáni regeneráció és „felépülés” időszaka kezdődött meg 2023 évben, annak is inkább a második felében, illetve várhatóan a 2024 is hasonló időszak lesz. Ugyan látjuk, hogy az ingatlanpiac motorjai, ha nagyon lassan is, de kezdenek éledezni, viszont érdemi változást, előrelépést nehéz lenne prognosztizálni, hangsúlyozza Bihatsi Péter MRICS, a PwC Magyarország ingatlantanácsadói divíziójának vezetője.
Az előrelépéshez szükséges lenne a befektetők részére Magyarországot ismételten vonzó célponttá tenni, illetve az országba vetett bizalmat jelentősen növelni. Fontos feladatnak tartjuk az idei évben, illetve a következő időszakban, hogy a megváltozott piaci körülményekhez alkalmazkodjunk, illetve meglátásunk, hogy edukálni kell a szakmai szereplőket az új helyzetre, magyarázza Bihatsi Péter.
2024 is válságév lesz az építőipar és az ingatlanpiaci számára
A külső körülmények lassan javulhatnak, az infláció csökken, az építőanyagárak árak bizonyos szegmensekben csökkennek (mihez képest?), és a hitelkamatok is lassú erodálódásnak indultak. A kereslet azonban – az ipari létesítmények, csarnokok építése kivételével – minden szegmensben drasztikusan csökkent, és esetenként a felhasználók azt sem tudják még, hogy a jövőben miként is használják majd ingatlanjaikat. 2023-ban is csak a kifutó, befejeződő projektek húzták az ágazatot. Az építőipar tehetetlensége sokkal nagyobb annál, semhogy egy ilyen sokkból gyors felpattanásnak lehessünk tanúi, ezért az építési tevékenység növekedése leghamarabb 2025-re várható.
Emellett nem hagyhatjuk figyelmen kívül, hogy a környezeti, fenntarthatósági elvárásrendszernek való megfelelés nagyon jelentős többletköltségeket ró a fejlesztőkre és a kivitelezőkre egyaránt, és nem látjuk annak jeleit, hogy a végső felhasználók (tulajdonosok, bérlők, üzemeltetők) felkészültek volna ezeknek a költségeknek a megfizetésre, hacsak azok nem járnak a fenntartási költségek érzékelhető csökkenésével, hangsúlyozza Dános Pál MRICS, a KPMG ingatlantanácsadási igazgatója.
