A globális technológiai vállalatok mindig is kiemelkedő szerepet játszottak az irodakultúra alakításában, az új trendek többnyire a falaik között indultak el világhódító útjukra. Érdemes megnézni, hogyan reagáltak ezek a cégek a pandémia utáni reorganizációs időszakban, hogyan alakul az ingatlanstratégiájuk.
A müncheni ifo gazdaságkutató intézet még 2022 közepe táján 27 országban végzett felmérést, ez alapján tartósan beépült az otthoni munkavégzés a vállalatok foglalkoztatási gyakorlatába és az alkalmazottak elvárásaiba. A cégek többségében nagyjából egy vagy két nap a home office maximális időtartama, vagyis ez a trend tartósan jelen lesz a munkakultúrák világában.
A hibrid modell – vagyis az irodai és otthoni munkavégzés keveréke – meghatározza a vállalatok ingatlanstratégiáját is. E tekintetben a nemzetközi tech cégeket érdemes górcső alá venni, hiszen ők méreteikből fakadóan is számtalan irodát működtetnek világszerte, sőt, kampuszokat és székházakat fejlesztettek vagy egész irodaházakat béreltek ki a világ számos lokációjában.
Jól látható, hogy 2022 első felében a nagy cégek lassítottak, vagyis egyre kevesebb új állást kínáltak, miközben az ingatlanstratégiájukat is megpróbálták ésszerűsíteni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a megalomán kampuszépítési idők helyett eljött az irodaállomány optimalizálásának a trendje. Többek között a Twitter teret csökkentett, a Meta és az Amazon pedig lassította expanziós törekvéseit.
Emellett hatalmas méreteket öltött a fluktuáció a technológiai cégeknél, sokan új állásban gondolkodtak, a dolgozók rákaptak a home office ízére, és olyan munkakört kerestek, ahol még jelentős a távmunka szerepe. Az irodába való visszatérés folyamatát sokan ellenzik, de úgy tűnik, hogy mára már csak egy vagy két nap maradt a távmunkából a legtöbb helyen.
Eljött a racionalizálás ideje
A Szilícium-völgyben aktív tech cégek folyamatosan módosították az ingatlanpiaci elképzeléseiket, ami nem is csoda, hiszen éppen kikecmeregtünk a pandémiából, amikor a világgazdasági válság ismét beköszöntött. A Google háza táján is megkezdődött a dolgozók visszahívása a munkahelyekre, azonban a kollégák ellenállása miatt végül teret adtak a távmunkának is, noha a hibrid modell egyes összetevőinek arányai még ma is alakulnak.
A Google még 2022 áprilisában bejelentette, hogy 9,5 milliárd dollárt költ az Egyesült Államokban irodákra és adatközpontokra, és legalább 12 ezer új állást kínál abban az évben. San Joséban a Google egy 80 hektáros vegyes felhasználású projektben gondolkodik, amelyet előreláthatólag idén indítanak el a gazdasági helyzettől függően. A leendő kampuszban 4000 otthon épülne fel, míg az új irodákban várhatóan 25 ezer alkalmazott fog dolgozni. De azért nem vennénk mérget a tervekre, hiszen a Google később, még a tavalyi év végén újabb bejelentést tett, miszerint a munkaerő 6%-át leépíti, azaz 12 ezer dolgozótól fognak megválni.
A Twittert tavaly vette meg Elon Musk, és költségoptimalizációs tevékenysége a cég San Franciscó-i központját is gyorsan utolérte, hiszen az alkalmazottak ezreinek elbocsátása mellett kétharmadára csökkentette a cég székhelyét. A négy irodaszint két szintre való összevonását extrém költségcsökkentő lépésnek tekintik a felesleges irodaterületek felszabadítása érdekében.
A Facebook, vagyis a Meta is egyre inkább optimalizálja az ingatlanállományát, így például korábban kihátrált egy manhattani irodabővítésből, és a Hudson Yards projektben is visszalépett egy fejlesztéstől. Már a világjárvány előtt is a statisztikák szerint a Meta irodái általában 75% körüli kihasználtsággal üzemeltek. Nyilván az új ingatlanhasználati stratégiában azok lesznek az elsődleges célpontok, amelyek bérlemények vagy már előkészítés alatt álltak. Észak-Amerikában a Meta legalább 50 városban rendelkezik irodákkal, vagyis azért van honnan visszavenni.
Sokat veszítettek
A jól látható változások az egyik értelmezés szerint csupán annyit jelentenek, hogy az elmúlt évtizedben a nagy tech óriásokra jellemző ingatlanpiaci expanziót némileg mérséklik, és átértékelik a várakozásaikat az elkövetkezendő évekre. Ez az infláció, a munkaerőpiaci adatok és egyéb globális gazdasági tényezők miatt amúgy is logikus lépés.
Másik értelmezés szerint viszont kisebb helyen csaknem ugyanannyi munkatárs fog dolgozni, vagyis a nagy hodályok ideje lejárt, már nem a végtelennek tűnő open office-ban látják a jövőt. Erősödik a multifunkcionális használat, a megosztott munkaállomások hangsúlyosabb szerepet kapnak, nagyobb lesz a vetésforgó, pörgősebben használják majd a tereket.
A változó ingatlanstratégiákkal összefüggésben érdemes megjegyezni, hogy a Forbes 2022 végén összesítette azokat az amerikai milliárdosokat, akik jelentősebb vagyonvesztést voltak kénytelenek elkönyvelni. Köztük Mark Zuckerberg, a Facebook alapítója vagyonának csaknem kétharmadát veszítette el, amelynek értéke 42 milliárdra csökkent, míg a Google társalapítója, Larry Page 40 milliárdos veszteség után 76 milliárd dollárral rendelkezett. Természetesen továbbra sem kell aggódnunk értük, de az adatok jelzik, hogy a válság a globális tech cégekre sincs tekintettel, elég csak a részvénypiacra néznünk.
Időszerű a korrekció
Az elmúlt évtized aranykorában az amerikai fejlesztők sorra építették az irodakomplexumokat a nagyvonalú szövetségi adókedvezmények, az alacsony kamatlábak és az induló vállalkozások megnövekedett kereslete miatt. Túlfűtött lett a piac, sok a kihasználatlan terület, így mindenképp időszerű az irodapiaci korrekció. Összességében tehát a nagy cégek az irodaterületek csökkentésével próbálnak reagálni a változó időkre, de hosszú távú következtetéseket még korai volna levonni.
Címlapkép: Getty Images – Facebook
A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv legújabb, 2023-as kiadványában.
