Nagyon izgalmas utat járt be a magyar irodapiac a rendszerváltás óta, hiszen a szürke, szocialista érában épült ingatlanok után megjelentek a nyugaton már jól ismert irodaházak prototípusai. Lassan kapott erőre ez a szegmens a magyar ingatlanszektorban, de azóta két ciklusban is a csúcsra ért. Ma pedig már világszerte új gazdasági trendek uralkodnak, amelyek meghatározzák a hazai munkaerőpiacot is. De vajon merre haladunk?
A rendszerváltás után a vadkapitalista években és az átmeneti gazdasági káoszban Budapest első emblematikus „A” kategóriás irodaháza a East-West Business Center volt, amelyet 1991-ben adtak át az Astoriánál a Skanska fejlesztésében. Lassan indultak meg a fejlesztések, tehát akkora volumenről, mint 2006-2009 vagy éppen 2016-2019 között megélhettünk, szó sem volt, de legalább fejlődést tapasztalhattunk. A kezdeti idők másik emblematikus komplexuma az 1996-ban átadott Bank Center volt a Szabadság téren.
Bár a kétezres évek előtti időkből pontos adatokkal nem rendelkezünk, 1998 környékén nagyjából félmillió m2 irodaterület volt elérhető a piacon, amelynek jelentős része még mindig „B” kategóriás kínálatot mutatott. Majd az ezredforduló idején beindult az ingatlanpiac, nem csak a kormányzati támogatással fellendülő lakásszektor mutatott jelentős életjeleket, hanem a plázák pulzusszáma is megemelkedett.
A modernkori bevásárlóközpontok váltak a helyi közösségek központjaivá, amelyek nem véletlenül váltak multifunkcionális projektekké. Így többek között 1998-ban került átadásra a Lurdy Ház, míg 1999-2000-re már a WestEnd City Center is elkészült, 2001-ben pedig a MOM Park nyitotta meg kapuit, amelyekben jelentős irodaterületek is kiépültek. Az ezredforduló ingatlanbummja az irodaház-fejlesztéseket is magával húzta, hiszen megugrott a beruházások volumene, majd 2003-2005 között némi visszaesésnek lehettünk a szemtanúi.
Az első aranykor és a válság
Szignifikánsan 2006-ban kezdődött az igazi nagy ugrás, ami aztán 2009-ben csúcsosodott ki a közel 300 ezer négyzetméternyi új bérbeadható terület átadásával. A nagyságrendet jól jelzi, hogy 2005-ben még csak 71 ezer m2 irodaterületet adtak át. A budapesti bérbeadható irodaterület volumene 2006-ban lépte át az 1,6 millió ezer m2-t, 2010-ben pedig meghaladta a 2,5 millió m2-t.
A klasszikus Belváros (CBD) mellett potenciális fejlesztői területté vált a Váci út, ahol a régi gyárépületek helyett új funkcióként jelent meg az iroda, valamint Buda egyes részein is új lehetőségek adódtak. Később Ferencváros is felzárkózott a Millenniumi Városközpont és a Corvin Sétány kialakulásával, valamint egyes agglomerációs területeken (pl. Budaörs) szintén beruházások indultak. 2010-ben a fővárosi irodapiac viszonylagos érettségét bizonyította, hogy a Budapest Research Forum alpiacokat nevesített, amelyek máig használatosak (Belváros, Pest-Központ, Bel-Buda, Dél-Buda, Észak-Buda, Nem Központi Pest, Váci úti irodafolyosó és Agglomeráció).
A hazai irodafejlesztési piac két csúcséve 2008 és 2009 volt, hiszen 2008-ban 22 új irodaház épült összesen 249 ezer négyzetméternyi új területtel. Nem véletlenül a kihasználatlansági ráta 2008 végén már 16,8 százalékon állt. Aztán jött 2009, ami egyértelműen az ellentmondások éve, hiszen immár nyakig merültünk a válságban, miközben a kivitelezés alatt álló projekteket be kellett fejezni. Így ebben az évben hazai csúcsként 292 ezer m2-nyi új irodateret adtak át, miközben a kihasználatlansági ráta az év végén elérte a 22%-ot is. 2010-ben pedig a teljes budapesti irodaállomány elérte a 3 millió m2-t.
2010-ben már kezdtek körvonalazódni az új piaci folyamatok, miszerint a válság hatására a spekulatív dominancia helyett az előbérleti megállapodások egyre nagyobb jelentőséggel bírtak. A válság az ingatlanfejlesztési piac dinamikája miatt csupán 2010-11-ben jelentkezett a számokban is, amely egészen 2013 végéig tartott. 2012 a valódi mélypont, az új kínálat éves volumene mindössze 22.951 négyzetméter volt.
Újabb fellendülés
Bár 2015-ben túl sok átadásra váró projekttel nem találkozhatunk, a bejelentett fejlesztések 2016-ban már megint optimizmusra adhattak okot, jócskán csökkent az üresedési ráta is. Előkerültek a fejlesztők fiókokban nyugvó tervei, amelyeket az elmúlt néhány év tendenciáinak megfelelően átdolgoztak (zöld szempontok, wellbeing, öltözők, kerékpártárolók stb.). Két év alatt csaknem 300 ezer m2 új irodaépület jelent meg a piacon, amelyek meghatározó része székház-projekt volt, emellett a felújítások is egyre nagyobb szerepet kaptak.
Egyrészt az SSC-k bővülése, illetve újabb nagy külföldi cégek központjai, másrészt a kkv-k egészséges jövőképe támogatta a beruházásokat. Míg korábban a pénzügyi szolgáltatók jelentős állományt vettek birtokba, addig később az infokommunikációs szektor szerepe növekedett meg. A bérlői igények pedig követték a megatrendeket, vagyis előtérbe került az emberközpontúság és a környezettudatosság, illetve az irodákon belül az ún. wellbeing.
2018-ban több mint 200 ezer m2-nyi új állomány került az irodapiacra, és 2019-ben folytatódott a lendület, miközben a nagyobb vidéki lokációban is épültek már modern munkahelyek. A Váci út továbbra is tarolt, de Dél-Buda kiemelkedő lokációvá kezdett válni (pl. BudaPart), illetve a Corvin Sétányon is jelentős fejlesztések zajlottak.
A HR szerepe felértékelődött a munkaerőpiacon, a toborzás a bűvös employer brandingre épült, vagyis az iroda nem csupán egy munkahely volt, hanem magát a céget jelenítette meg. Ráadásul az Y és Z generációk már egészen másfajta viselkedésbeli attitűdökkel érkeztek a munkaerőpiacra. Az irodaházakban tovább hódított a munkahelyi jóllét trendje, nem véletlenül egyre nagyobb siker lett a WELL minősítés, vagyis kvázi szállodai szintű szolgáltatási csomagok jelentek meg az irodaházakban. Emellett a technológia is gőzerővel fejlődött, az épületfelügyeleti rendszerek új szintre kerültek.
Pandémia és újabb válság
Majd mint derült égből a villámcsapás 2020 elején a világjárvány mindent felülírt, a sokk elérte az irodaházakat is, sok épület kiürült, eljött a home office ideje. Az irodaterek újratervezése megkezdődött, az üzemeltetőknek és a bérlőknek együtt kellett működniük, hogy a biztonsági protokollok általánosan érvényesüljenek. A főbb módosítások közé tartozott az érintésmentes technológia telepítése, az irodai alaprajzi elrendezések felülvizsgálata, a tisztasági megoldások kibővítése, és a beltéri levegő minőségének biztosítása.
Majd megkezdődött a visszatérés az irodákba folyamat, amelyet ötvöztek a hibrid modellel, miközben az épületfelügyeleti rendszerek még szofisztikáltabb megoldásokat kínáltak. A rugalmas irodaszolgáltatók pedig ismét erőre kaptak, és azóta is egyre nagyobb szerepet játszanak az irodaházak életében.
2022-ben újra beköszöntött a válság, vagyis a pandémiáig tartó szűk tíz esztendő ingatlanpiaci aranykora véget ért. A szomszédos háború és az energiaválság új valóságra ébresztett rá mindannyiunkat: az ESG-szempontok és a környezettudatosság egyre fontosabb szerepet kaptak, és azóta is kapnak. Még több százezer m2-nyi új állománnyal kalkulálhattunk az elkövetkezendő két-három évben, de a fejlesztők nyilvánvalóan lassítottak a beruházások intenzitásán. 2022-ben 267 ezer m2-nyi új állomány érkezett a piacra, ráadásul felépült a Mol Campus, mint a modernkori irodafejlesztések kvintesszenciája.
A közösségi terek már eddig is fókuszban voltak, most még fontosabbak lettek, ezzel összefüggésben az élményre helyeződött a hangsúly, amely pedig a dolgozói jóllétre összpontosít. Az üresedési ráta is nőtt, de még nem beszélhetünk krízishelyzetről. A jó minőségű, ESG- és fenntarthatóságkompatibilis épületek jól teljesítenek, de vannak olyan részpiacok, ahol erős a túlkínálat. Várhatóan idén még nagyobb mennyiséget adnak át, majd 2025-ben visszaesés következhet be. Vajon mi lesz a jövő, azt még senki sem tudja, de az biztos, hogy az irodapiac nem ülhet a babérjain. Multifunkcionális épületek, hibrid modell, digitalizáció, ESG, megújuló energia, átalakuló munkaerőpiac és új terek satöbbi satöbbi.
Fotók: Corvin Sétány
