Az alábbiakban megvizsgáljuk, hogy az áfa levonhatóságát az ingatlan tényleges rendeltetése, vagy az ingatlanjogi, illetve építési jogi besorolása dönti-e el. Ez lényeges kérdés, hiszen az irodai rendeltetésnek a földhivatali átvezetése vagy építési jogi átminősítése nagyon időigényes és költséges eljárás: több földhivatal a gyakorlatában (jogellenesen) a tulajdoni lapon történő átvezetéshez a társasházi alapító okirat módosítását követeli meg, míg az építési hatósági eljárásban az adott helyi építési szabályok függvényében szükséges lehet többlet parkolóhely megváltása.
Generális szabályként mondja ki az általános forgalmi adóról szóló törvény (röviden Áfatv.), hogy az adóalany abban a mértékben jogosult az általa igénybe vett terméket, szolgáltatást terhelő áfa levonására, amilyen mértékben azt az adóköteles termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás érdekében használja. Például az irodai tárgyalóasztal vételárát terhelő áfa olyan mértékben vonható le a fizetendő áfa összegéből, amennyire a tárgyalóasztal használata az adóalany gazdasági tevékenységét szolgálja. Ezen általános szabály alól kivételként tételes levonási tilalmat tartalmaz az Áfatv., ugyanis kimondja, hogy nem vonható le a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket és szolgáltatást terhelő előzetesen felszámított adó.
Az Áfatv. értelmében lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként vagy lakásként nyilvántartott ingatlan. Továbbá, nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség (például a garázs), még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült. Ebből következik, hogy ha egy lakóingatlanon belül egy szoba irodai célokat szolgál, és nem szükséges a lakás rendeltetésszerű használatához, akkor az a szoba adójogi szempontból nem minősül lakóingatlannak. Egy ilyen helyiség irodának tekinthető annak ellenére, hogy az a lakóingatlan, amelyikben van, sem ingatlanjogi szempontból (mivel lakásként van nyilvántartva), sem építési jogi szempontból (mert nem teljesíti az építési jogszabályokban meghatározott minimális parkolószámot) nem iroda.
A fentiek alapján kijelenthető, hogy amikor a teljes lakóingatlant iroda céljára alakítják át, akkor az átalakítás következtében az adott ingatlan adójogi értelemben már nem fog lakóingatlannak minősülni és az átalakítás áfája nem esik a tételes levonási tilalom alá. Ha az átalakítási munka teljes egészében megváltoztatja a rendeltetésszerű használatot lakáscélról irodára, akkor az áfa levonási jog is teljes egészében gyakorolható. Ellenkező esetben viszont nem lehetséges az előzetesen felszámított adó levonása.
A koronavírus világjárvány és az otthoni munkavégzés terjedése óta gyakori az olyan ingatlanokban történő irodai célú munkavégzés, melyeket egyben lakásként is használnak. Az ilyen ingatlanok felújításakor nem egyértelmű, hogy hogyan alakul az adólevonási jog, hiszen egyes helységek rendeltetésszerű használata kizárólag irodai célú lesz, míg egyes helyiségeket továbbra is kizárólag lakás céljára használnak. Továbbá, lesznek olyan helyiségek (például a mosdó vagy a konyha), melyek tekintetében irodai és magánhasználat is felmerül. A felújítás áfájának levonása ilyenkor aszerint alakul, hogy mely helyiségek tekintetében merültek fel az adott költségek. Ha a teljes felújítás egy időben történt, akkor a kizárólag irodai célú használatra eső felújítás áfája vonható le teljes egészében, ugyanakkor kizárt a csak magánhasználatra vonatkozó helyiségek felújítási áfájának levonása. Ha pedig az adott helyiség irodai és magánhasználatra is szolgál, akkor ezen helyiségek átalakítása kapcsán az adólevonási jog olyan arányban gyakorolható, amilyen az ingatlanban a kizárólag irodai célt, valamint kizárólag lakás célt szolgáló helyiségek aránya.
A fentiekből megállapítható, hogy az adólevonási jog gyakorlásánál és a lakóingatlan minősítésénél nem elég csak az ingatlan-nyilvántartás adataiból kiindulni, hanem a rendeltetésszerű használatot is szükséges vizsgálni. Ez azt jelenti, hogy a konkrét ingatlan földhivatali besorolása, vagy építési szabályoknak történő megfelelősége az előzetesen felszámított adó levonhatósága szempontjából nem feltétlenül irányadó.
Az adólevonási jog gyakorlása nem kötelező, arról az adóalany dönthet. A döntés meghozatala során jóhiszeműen, adójogi felelőssége tudatában köteles eljárni. Fontos, hogy alá tudja támasztani a az egyes költségek áfájának levonhatóságát. Elsősorban az adóalany képes megítélni, hogy egy adott költség az adóalanyiságot eredményező gazdasági tevékenysége érdekében merült-e fel, ugyanakkor ezt egy adóhatósági vizsgálat során igazolni is kell tudnia, mert az adólevonási jog megléte vagy annak kizártsága mindig az adott költség tekintetében, esetről esetre dönthető el.
Fotó: Getty Images
