A technológia tényleg nem ismer határokat. Éppen felfedezünk egy forradalmian új megoldást, máris jön a következő. A bevásárlóközpontokban, retail parkokban a mobiladatok értékelésével az ingatlankezelők még hatékonyabban kisakkozhatják: melyik márkaboltot hová tegyék, hogy mindenki jól járjon.
Ha végigsétálunk egy bevásárlóközpontban, megmásszuk az emeleteket, és sorra bejárjuk az üzleteket, akkor nem is gondolnánk, hogy tudatos stratégia alapján kerülnek az egyes márkaüzletek éppen oda, ahol vannak. Melyik kiskereskedő lenne a legsikeresebb egy adott helyen? Mely márkatípusok egészítik ki leginkább egymást? Milyen messze kell lennie egy kiskereskedelmi brandnek a versenytárstól? Ezek a kérdések nap mint nap felmerülnek, azonban válaszokat adni már nem is olyan egyszerű, és itt jönnek a képbe a kiskereskedelmi ingatlanszakértők.
Fel kell mérni az adott üzlethelyiség elhelyezkedését, környezetét, nem árt a piaci ismeret sem, és akkor még nem beszéltünk az intuíció szerepéről. Azonban a helymeghatározási stratégia megalkotása során ma már rendelkezésre állnak az adatok. Új elemzőeszközök segítik a szakértőket, hogy az ügyfeleiknek megtalálják a megfelelő üzlethelyiséget.
A minden mozgásunkat nyomon követő okostelefonok terjedésével a vásárlási szokások megértésének új korszakába léptünk. A mobilalkalmazás-fejlesztők anonim mobilitási adatokat árulnak, amelyek megmutatják az emberek demográfiai adatait – akik felkeresnek egy bizonyos kiskereskedelmi helyet – a lakó- és munkahelyüktől kezdve egészen addig, hogy egy adott bolthoz milyen útvonalon jutnak el.
Ez a bérbeadóknak segít, hogy jobban megértsék az egyes kiskereskedelmi ingatlanok ügyfélkörét, a kereskedők pedig többet tudhatnak meg a vásárlók szokásairól. De még ez sem mindig elég ahhoz, hogy megtudjuk: hogyan alakítsuk ki egy lokációban a legjobb bérlői mixet.
Már megint az adatok
A hagyományos helyelemzés gyakran a kompetitív telítettség fogalmán alapul. Ha elég nagy területet vagy népességszámot regisztrálhatunk egy adott területen egy bizonyos típusú kiskereskedő nélkül, akkor azt gondoljuk, hogy ott érdemes nyitni egy ilyen üzletet. De például ez a módszer nem minden esetben működik például a nagy lakberendezési és barkácsáruházak esetében, mert sokszor jól megférnek egymás közelében.
Annak érdekében, hogy megvizsgálhassák: hogyan érdemes hatékonyan az egyes kiskereskedelmi vállalkozásokat csoportosítani, az AlphaMap egy új, TenantFinder nevű eszközt hozott létre. Ez szinte minden egyesült államokbeli kiskereskedelmi helyet elemez, hogy mely márkák és üzlettípusok a legmegfelelőbbek az adott helyszínen egymás mellett többek között a márka szinergiája, a bérlői közösség és a demográfiai adottságok alapján. Így a retail parkok, plázák tulajdonosai jobban megérthetik a márkák közötti vevői magatartás összefüggéseit, és teljesen új dimenzióba helyezi a kiskereskedők és a bérbeadók helyszínválasztását.
Az adatok segítségével nyomon követik az egyes közösségeket több amerikai államban, hogy azok szokások, életkor, társadalmi státusz szerint milyen koncepció alapján vásárolnak és keresnek fel egyes üzlettípusokat. Majd ezeket a koncepciókat megvalósítják olyan helyszíneken, ahol ugyanezek az adottságok érvényesülnek.
Az AlphaMap az Egyesült Államokban több millió helyet és több mint 42 ezer márkát elemez, ami lehetővé teszi számunkra, hogy nagy önbizalommal ajánljuk a legmegfelelőbb márkákat egy adott helyszínre. Mivel ezeket az adatokat tömegesen elemezhetjük, most már képesek vagyunk feltárni azokat a mintákat, amelyek korábban rejtve maradtak, nyilatkozta korábban Jay Panchal, az AlphaMap társalapítója.
A közösség mindent visz
Az algoritmusok és adatok természetesen nem önmagukban működnek, hanem a kiskereskedelemre specializálódott ingatlanügynökök kapják meg, akik az ügyfeleiknek elmagyarázzák, hogy mit jelentenek az adatok, és milyen következtetéseket vonhatunk le belőlük. Sok esetben előfordul, hogy egy nagyon sikeres áruházlánc egy adott lokációban egyáltalán nem prosperál. Most már az ilyen típusú problémákra is választ kaphatunk az algoritmusok alapján.
De ahogy a kiskereskedelmi szokásaink is folyamatosan fejlődnek, úgy a városaink is állandóan változnak demográfia, társadalmi státusz és igények alapján. Vagyis a kereskedelmiingatlan-piacnak is folyamatosan alkalmazkodni kell az újdonságokhoz, a változó társadalmi realitásokhoz, nyomon kell követniük a városfejlesztési trendeket. De ugyanígy a városvezetők számára is feladat, hogy a helyi közösségek igényei alapján csábítsanak a településekre bizonyos típusú kiskereskedelmi vállalatokat.
Persze továbbra sincs tökéletes válasz arra a kérdésre, hogy melyik kereskedő tenné egy adott helyet a legsikeresebbé, hiszen ez számos tényezőtől függ, beleértve a kialakítást, a promóciót és a termék/márka piaci beilleszkedését. Mindenesetre a TenantFinderhez hasonló technológiák szélesebb körű elemzési képességeinek köszönhetően az ingatlanpiaci szereplők és a városi vezetők adatokkal tudják alátámasztani az elképzeléseiket, amelyek alapján döntéseket hoznak.
Fotó: Getty Images
