A magyar ipariingatlan-piac tavaly is jelentős új állománnyal bővült, miközben az üresedési ráta kedvezőbb szintet mutat, mint az irodapiacon. A pandémia nagy energiákat szabadított fel a fejlesztők részéről, és a beruházások lendülete azóta is töretlen. 2022-ben a fővárosi állomány 15%-kal nőtt, a kereslet több mint 20%-kal bővült 2021-hez képest. A vidéki piacot pedig a bérlők igényeire szabott beruházások ösztönzik.
Már nem csak ígéret a magyar logisztika?
A magyar ipariingatlan-piac az elmúlt években nagyobb sebességbe kapcsolt, és a hazai kereskedelmiingatlan-paletta egyik húzóágazata lett az irodaházak mellett. Nagy utat járt be a szegmens, hiszen már a rendszerváltás óta halljuk, hogy Magyarország kiváló lokációban fekszik, geopolitikai adottságaink kiemelkedőek, több nemzetközi közlekedési korridor halad rajtunk keresztül. 1990 után mégsem sikerült ezt a kedvező földrajzi elhelyezkedésünket olyan mértékben kihasználnunk, mint ahogyan arról a szakemberek évtizedek óta beszéltek. A cseh és a lengyel logisztika kiemelkedő eredményekkel büszkélkedhetett a múltban is, míg mi mostanában kezdünk felzárkózni.
Több fronton jelentős fejlesztések
Egyre több közlekedési ágazat tekintetében expanziót figyelhetünk meg, így a közúti fuvarozás mellett egyre nagyobb szerepet kaphat a vasút, nem véletlenül zajlik a Budapest–Belgrád közötti vasútvonal korszerűsítése. Emellett a V4-es gyorsvasút projekt előkészítés alatt áll, egy évtizeden belül reális cél lehet, hogy valódi gyorsvasúti összeköttetés valósul meg a V4-es fővárosok és Bécs között.
Tavaly elkészült a fényeslitkei intermodális logisztikai terminál is több mint 40 milliárd forintból. Európa legnagyobb és legmodernebb, zöld koncepciójú szárazföldi termináljáról beszélünk a magyar–ukrán határ közelében: a széles és normál vasúti nyomtáv találkozásánál fekvő East-West Gate (EWG) évente akár egymillió darab húszlábas konténert is képes átrakni. Az EWG-n irányítják Európában elsőként távolról, 5G-technológiával a darukat.
De ugyanígy a Budapest Airport számára is jó befektetésnek tűnik a Cargo City, amely évről évre folyamatosan kiemelkedő számokat és teljesítményt produkál. Nem véletlenül tavaly ősszel a magyar főváros repülőtere elnyerte Az év cargo repülőtere-díjat is. A Budapest Airport még 2020-ban 50 millió eurós beruházást jelentő fejlesztésként adta át légiáru-kezelő komplexumát azzal a hosszú távú célkitűzéssel, hogy ez legyen a kelet-közép-európai régió elosztóközpontja. Tavaly a január–augusztusi időszakban 47%-os cargovolumen-növekedést regisztráltak az üzemeltetők, vagyis úgy tűnik, hogy a tervek valóra válnak.
Az intermodális fuvarozás gyors terjedése azért is fontos, hogy az európai zöld megállapodásban (European Green Deal) lefektetett célok megvalósuljanak, azaz 2030-ra 55%-kal, 2050-re 90%-kal csökkenjen a környezet terhelése.
Jók a számok is
A logisztika elmúlt évekbeli fejlődését jól jelzik a számok is. Míg 2020-ban 128 ezer m2-rel nőtt az állomány, addig 2021-ben már 340 ezer m2-nyi logisztikai ingatlan épült fel. Ráadásul a szegmens diverzifikáltan fejlődik, amit igazol, hogy a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) tavaly a negyedéves jelentései során már nemcsak a budapesti, hanem a vidéki logisztikai állományt is regisztrálja. (Ellentétben az irodapiaccal, ahol jelenleg még nincs jelentősebb állomány vidéken, hogy érdemes volna statisztikát vezetni arról.)
A tavalyi év utolsó negyedévében a teljes országos modern ipari/logisztikai állomány 4,58 millió m2‐t tett ki. Ebből a fővárosi agglomerációban található 3,14 millió m2, míg a regionális hazai állomány 1,44 millió m2. Vagyis az összállomány csaknem harmada már vidéken található, illetve a fővárosi meghatározó hányada pedig az M0-áshoz kötődik.
Az üresedési ráta 2021 negyedik negyedévének végén 3,17%-on állt, míg tavaly év végén a fővárosi agglomeráció esetében 3,8%‐ot mért a BIEF, ami nem sokkal magasabb az egy évvel korábbi értéknél. A regionális spekulatív ingatlanállományban pedig 5%‐os kihasználatlanságot jegyeztek fel, vagyis a piacra érkező új állományt túlnyomó részben felszívja a piac, nagy a kereslet a logisztikai piacon.
2022‐ben az éves bérlői kereslet 680 ezer m2‐t tett ki, ami 7%‐kal meghaladta a 2021‐ben regisztrált rekord értéket. A szerződéshosszabbítások nélküli nettó kereslet 188 ezer m2 volt a negyedik negyedévben, ami az előző év azonos időszakához képest 7%‐os növekedést mutatott. További érdekesség, hogy tavaly az utolsó negyedévben egy előbérleti szerződést kötöttek több mint 118 ezer m2‐re a CTPark Szigetben, ami a budapesti ipariingatlan-piac valaha regisztrált legnagyobb kontraktusa volt.
Érdemes kitekinteni Európára is: a CBRE tavaly novemberi adatai szerint az európai logisztikai területek kínálata új mélypontra esett, az átlagos üresedési ráta kevéssel 2,3% alatt volt, ami 50 bázispontos csökkenést jelentett az előző évhez képest. Európa számos helyszínén történelmi mélyponton van az üresedés, a kínálatbővülést azonban a magas hitelfelvételi költségek, a növekvő építési költségek és a magasabb kilépési hozamok akadályozzák.
Újabb iparágak erősödnek
A vidéki piac erősödésének meghatározó motivációja az elmúlt évtizedben kormányzati szinten is támogatott újraiparosítás, hiszen globális szinten jelentős gyártóvállalatok telepedtek meg Magyarországon, amelyek azóta is bővülnek. Elég csak az Audira gondolni Győrben, vagy éppen a Mercedesre Kecskeméten. Nyilvánvalóan meghatározó a magyar iparban a járműgyártás szerepe, nem véletlenül BMW-gyár épül Debrecenben, de kiemelkedő a járműiparhoz kapcsolódó kiegészítő termelési folyamatok jelenléte is, mint például a gumiabroncs- vagy akkumulátorgyártás.
Az utóbbi időszakban az elektromosautó-ipar előretörésével párhuzamosan a kormányzat stratégiai célként tekint arra, hogy Magyarország nemzetközi léptékkel mérve is meghatározó szereplője legyen a klímaváltozás miatt is erősödő, feltörekvő iparágnak. Emellett természetesen más szektorok is folyamatosan bővülnek, így például hagyományosan erősek vagyunk a gyógyszeriparban, de a pandémia következményeként az e-kereskedelem is más sebességbe kapcsolt, ennek következményeként jelentős logisztikai szükségletek merülnek fel.
De általában az ellátási láncokról szóló változó vállalati stratégiák is ösztönzik az újabb beruházásokat. A járvány miatt előtérbe került, hogy ezeket a láncokat megerősítsék, még közelebb hozzák a fogyasztókhoz a termékeket. Számos nagy beruházást nevesíthetnénk az elmúlt évekből, így például a JYSK 80 milliárd forintos beruházásból valósította meg új, ecseri régiós logisztikai központját, amely 143 ezer m2-en 205 ezer paletta áru tárolására képes.
Átalakulóban a fejlesztői piac
Hol vannak már a 2008-as válság utáni idők, amikor alig épült spekulatív alapon logisztikai állomány Magyarországon? Továbbra is toronymagasan az M0-ás körgyűrű a legnépszerűbb zóna, az itt található településeken folyamatosan állománybővülés tapasztalható. A régi szereplők mellett az elmúlt években több beruházó is megjelent Magyarországon, vagy legalábbis bővítette tevékenységét.
A jól ismert szereplők között található a Prologis, a világ egyik legnagyobb szakvállalata, amely Magyarországon mintegy 639 ezer m2-nyi volumennel rendelkezik és 98%-os kihasználtsággal működik. De más vállalatok is aktivizálják magukat a hazai piacon, mint például a Panattoni, a GLP vagy éppen a magyar Infogroup, amely más szegmensekben is aktív. A VGP hazai indulása óta 165 ezer m2 logisztikai és ipari ingatlant adott át bérlőinek, és az idén várhatóan még 100 ezer m2-nyi épület készül el. A magyar cégek közül a Wing közel 300 ezer m2-es ipari portfólióval rendelkezik, és további 200 ezer m2-nyi fejlesztési potenciált nevesített; sőt, tavaly év elején megvette a CPI-tól az Airport City logisztikai parkot.
Két szereplőt külön is érdemes kiemelni, amelyek a hazai piac egyre meghatározóbb szereplői. A CTP 2016-ban jelent meg Magyarországon, és ma már vezető szerepet játszik a logisztikaiingatlan-fejlesztések terén. Nemrég duplázták hazai állományukat, hiszen az összterületük elérte az egymillió m2-t, és további expanziós törekvéseik vannak. 2025-ben ezt az állományt is szeretnék megduplázni. A Futureal-csoporthoz tartozó HelloParks is nagy lendülettel indított 2020-ban: Budapest vonzáskörzetében három helyszínen, összesen közel 270 ezer m2-en fejleszt megaparkokat.
Bár a városi logisztika szerepe jóval kisebb számos tényező miatt, érdemes megemlíteni, hogy tavaly ősszel megkezdődtek a földmunkák a Campona mellett, a XXII. kerületben, ezzel elindult a Park22 építése. A White Star Real Estate és befektető partnere, az Europa Capital célja, hogy korszerű, irodaterületekben gazdag városi logisztikai ingatlanokat kínáljanak leendő bérlőiknek.
Rugalmasság és technológia
A tavalyi gazdasági nehézségek és politikai konfliktusok vagy éppen az orosz–ukrán háború jelentős próba elé állította a globális ellátási láncokat, világszerte fennakadásokat tapasztalhattunk tavaly, miközben már-már fellélegeztünk, hogy megszűnnek a COVID-járvány által előidézett problémák. A munkaerő- és egyéb termelési költségek jelentősen emelkedtek, az energiakrízisről nem is beszélve, vagyis még rugalmasabb logisztikai szolgáltatásokra lesz szükség a jövőben, miközben az új technológiák tovább hódítanak.
Címlapkép: CTPark Vecsés
A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv legújabb, 2023-as kiadványában.
Szeptember 7-én a Balatonfüreden megrendezésre kerülő Real Estate Beach Conference rendezvényen a hazai ingatlanpiac legfontosabb kérdései kerülnek fókuszba.
