Ma már sok mindent meg lehet venni online, ezért a bevásárlóközpontoknak is folyamatosan meg kell újulniuk közösségi térként, szórakoztató központként vagy éppen sokfunkciós agoraként. Olyan vegyes felhasználású plázákra van igény, amelyek gazdaságilag, ökológiailag és társadalmilag egyaránt fenntarthatóak. De először nézzük meg, hogy mi történt „hardware szempontból”, vagyis a bevásárlóközpontok ingatlanfejlesztése terén az elmúlt évben.
A négyes metró végállomásánál elkészült Etele Plaza 2021-es átadása óta jelentősebb új bevásárlóközpont nem épült az országban, hiszen a III. kerületi, szinte teljesen visszabontott és átalakított, 25 ezer m2-es GoBuda Mall csak a felújítás ideje alatt nem szerepelt a statisztikákban. Törökbálinton megnyílt a helyi igényekre reflektáló 8300 m2-es Tükör Center, Kisvárdán pedig átadtak egy 3500 m2-es retail parkot.
A visszafogott befektetési kedv okát nem nehéz megtalálni: mint ismeretes, Magyarországon 2012 óta egyedi döntéstől függ, hogy fel lehet-e építeni bárhol az országban egy nagyobb méretű új retail egységet, vagy sem. Ha ma egy kereskedő az ország bármely pontján 400 m2-nél nagyobb üzletet szeretne építeni zöldmezős beruházás keretében, akkor az építési engedélyhez be kell szereznie az erre kijelölt kormányhivatal engedélyező nyilatkozatát is.
A hivatalos indoklás szerint azért, hogy átalakítsák a kereskedelem szerkezetét, mert a kereskedelmi forgalom 69%-át a nagy- és közepes, elsősorban nemzetközi hátterű vállalkozások uralják, amelyek ugyanakkor alig 1%-át képviselik a kereskedelmi vállalkozásoknak, míg a maradék 99%-ot képviselő mikrovállalkozások csak 31%-ban részesülnek a forgalomból.
Építkezés nincs, felújítás van
Nehéz arra vonatkozó statisztikát fellelni, hogy a plázastopnak köszönhetően mennyire kaptak erőre a kisboltok, de az biztos: a már meglévő plázákat a fenti intézkedéssel gyakorlatilag bebetonozták a piaci helyzetükbe. Bár nem ez volt a cél, sikerült elérni, hogy a működő egységeknek nem kell attól tartaniuk, hogy egy új és attraktívabb konkurens elcsábítja a vevőket.
Korábbi adatok szerint a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége 65 bevásárlóközpontot listáz országos szinten. A statisztikájuk tartalmazza a klasszikus plázák mellett a strip mall-okat is. Ez utóbbi műfajban Magyarországon a 14 egységből álló Stop Shop hálózat fontos szereplő, de ide sorolható a sikeres biatorbágyi Premier Outlet Center is. A lista a közeljövőben valószínűleg nem bővül tovább.
A Corvin Áruház a teljeskörű felújítás után egyfajta belvárosi plázaként tér vissza idén, de gyakorlatilag ez a kivételt erősítő szabály. Óbudán a Szentendrei út és a Bogdáni út kereszteződésébe tervezett, az 52 ezer m2 bérbe adható területű, 170 üzletnek helyet adó plázát a tervek szerint még 2021 végén nyitotta volna meg az Árkádokat üzemeltető, német tulajdonosi hátterű ECE, de a plázastop miatt a fejlesztés lekerült a napirendről.
A szereplők száma tehát nem bővül, de ez nem jelenti azt, hogy ne lenne verseny: az intézményi befektetők tulajdonában álló Allee felújítása 2022 októberében fejeződött be. A 18 millió eurós beruházás kiterjedt a létesítmény külső és belső tereinek újrateremtésére, ami egyszerre járul hozzá a vásárlói élmény növeléséhez, a bérlői összetétel és a fenntartható működés fejlesztéséhez. A kiadásokból önmagában a karbonsemlegesség elérését célzó fenntarthatósági beruházások közel másfél millió euróba kerültek.
Pedig a 2009-ben átadott Allee korántsem számított elavultnak, a beruházást vélelmezhetően az (is) motiválhatta, hogy a 2021 szeptemberében átadott 55 ezer m2-es Etele Pláza mindössze két metrómegállóra található innen. A 20 éves, 41 ezer m2-es Campona bevásárlóközpont teljes felújítására a CPI Property Group mintegy hárommilliárd forintot költött el, és amely során nem valósult meg a korábban tervezett bővítés, de teljesen megújultak a belső terek, nagyobb lett a szabadidős és vendéglátó szolgáltatás aránya.
Mások sem sajnálják a pénzt a felújításokra: Magyarország legnagyobb kereskedelmiingatlan-portfólióval rendelkező befektetéskezelő cégcsoportja, az Indotek Group összesen 38 plázát működtet itthon és külföldön. Szisztematikus munkával szinte valamennyi ingatlant felújították, és olyan közösségi tereket alakítottak ki, amelyek találkozópontként szolgálhatnak a látogatóik számára. Épületeiknek kulturális és szabadidős jelentősége van, nemcsak szolgáltató helyek, hanem fontos közösségi terek is, és ez lehet a plázák megújulásának egyik kulcsa: az agora újraértelmezése.
Az online mindent visz?
Az online áruházakat kiszolgáló háttérlétesítmények még a nem túl fényes számokat produkáló 2022-es évben is az ingatlanpiaci átlag feletti keresettséget regisztrálhattak. A fogyasztók láthatóan boldogan vásárolnak, élvezik a szinte korlátlan kínálatot és a 14 napos indoklás nélküli áru-visszaküldési lehetőséget. Úgy tűnik, az online piactér jó dolog, de nem helyettesíti a megfogható dolgok boltjait, mint ahogyan a meghökkentően korszerűtlen rádió is sokadik másodvirágzását éli a csúcstechnikás 3D filmek korában. Megtalálta azt a piacot, ahol a fogyasztók őt akarják.
Nézzük tehát, hogy mit akarnak a vásárlók, milyen előnyei vannak a fizikai shoppingolásnak, és hogyan tudják ezt kiszolgálni a bevásárlóközpontok? Egyrészt a hazai vásárlók híresen költségérzékenyek, és a boltokban spórolunk a szállítási költségeken. Másrészt az impulzív vásárlás jelentőségét se csökkentsük: néha igazi szerelem első látásra, amikor meglátunk egy ruhát, és úgy passzol, mintha csak ránk szabták volna. Bár vannak olyan webáruházak, amelyek virtuális tükrében megnézhetjük, hogy festenénk a ruhában, azért még van mit fejleszteni a technológián.
További szempontok a bizalom, a szaktanácsadás és a próbalehetőség. Egy jó szaküzletben van kitől kérdeznünk, pláne, ha olyan termékről van szó, amelyben nem vagyunk járatosak; itt említhetjük meg például a műszaki cikkeket vagy az építőipari anyagokat. Az is figyelemreméltó, hogy sokan tagadják, de a plázázás igenis örömet szerez, kikapcsol, vigaszt nyújt vagy éppen megjutalmaz. Hogy ezt online is meg lehet tenni? Nos, döntse el mindenki maga, de a kettő nem is zárja ki egymást.
Ha egy webáruház keresőjébe beírjuk, hogy „koktélruha” vagy „alkalmi öltöny”, jó eséllyel több száz találatot kapunk. Teljesen el vagyunk veszve, oldalról oldalra kattintgatunk, és általában nem tudunk dönteni, így több időt töltünk online vásárlással, mint amennyi valójában indokolt. Németországban erre a konzumsokk, illetve a Qual der Wahl – a választás kínja – kifejezést használják, pedig a késő hatvanas évek óta szolid jómódban élő németek megtanulhattak élni a pénztárcájukban rejlő lehetőségekkel.
Sokszínűség és multifunkcionalitás
Ami leginkább a plázák mellett szól, az talán a sokszínűség. Az emberek vágynak arra, hogy másokkal töltsék el az idejüket, a valós kommunikáció pedig mindent visz, miközben számos program közül választhatunk egy-egy bevásárlóközpontban. A COVID után lassan visszatérünk a „cappuccino-kultúrához”, ahol a plázák az eszmék és áruk cseréjének helyszínei is egyben, és ahol mindenekelőtt élményeket kapunk.
Ezt a fajta sokszínűséget a többfunkciós, alkalmazkodó koncepciókkal érhetik el a plázák üzemeltetői. Jó és fontos dolog a nagy alapterületű mágnesboltok vagy a nélkülözhetetlen közüzemi szolgáltatók kedvezményekkel történő becsalogatása a bevásárlóközpontba, de a hangsúly egyre inkább az egymást kiegészítő és szinergikusan működő funkciók keverése. Ezt a színvonalat azonban csak az építészek, mérnökök, befektetők, projektfejlesztők és felhasználók együttműködésével érhetik el, akik olyan multifunkcionális, vegyes felhasználású koncepciókat terveznek, amelyek gazdaságilag, ökológiailag és társadalmilag egyaránt fenntarthatóak.
Ahhoz azonban, hogy a vegyes felhasználásból adódó rugalmasságot lehetővé tegyék, többre van szükség, mint egy koncepcióra: újszerű működési modellekre és különösen a bérbeadók bátorságára és hajlandóságára, hogy ezeket megvalósítsák. A rövid távú elképzelés helyett, miszerint az utolsó négyzetmétert is a legtöbbet ajánlónak adják ki, a vezetés a szociális, gazdasági és ökológiai szempontból is ésszerű bérlői összetétel mellett dönthet, a vegyes felhasználás gondolatának figyelembevételével.
Előremenekülés vagy…
A jövő „ideális” bevásárlóközpontjában az áruk és az értékesítési folyamat csak technikai mellékterméke a vásárlói kapcsolatnak, amelyben a hangsúly az előnyökön és az élményen van. Más szóval: az ügyfél azért jön, hogy jól érezze magát. Ha megfelelő a kínálat, erős a csábítás, akkor sokáig marad, és ez pénzt hoz a kereskedőknek és a szolgáltatóknak. A növekvő szeletet kihasító online kereskedelem azonban továbbra is aggodalomra ad okot.
A központok mindenekelőtt a bemutatóhelyként való működésükkel tudnak ebből egy részt megszerezni, illetve egyes helyeken az online megrendelt áruk átvételi állomásaivá válhatnak. De ha már sikerült a vevőket rávenni arra, hogy betérjenek az üzletbe, akár kedvet is kaphatnak egy újabb vásárlásra.
Nálunk egyetlen pláza sem zárt még be, valamennyi túlélte a COVID miatti lezárásokat, de most itt az energiaválság, illetve az ESG bevezetésének kényszere, amit sokszor a külföldi befektetői elvárás ösztönöz. Ami a jó hír: az energiafelhasználás csökkentése, a tudatos energiamonitoring, a tetőkre telepített napelemek és/vagy kertek elterjedése, a szürke vizek felhasználása valóban társadalmi érdek, nem csupán költségcsökkentő elem.
A plázák mellett szól, hogy egy füst alatt számos teendőnket intézhetjük el a fodrásztól a bankon át a ruhajavításig, nem beszélve a klasszikus bevásárlásig. Vásárolni mindig fogunk, és a szakemberek szerint elképzelhetetlen, hogy egy szép napon mindent otthonról akarunk majd beszerezni. Társas, szociális érintkezésre vágyó lények vagyunk, és a találkozások egyik legjobb helyszíne egy télen-nyáron temperált hőmérsékletű, fedett parkolóval ellátott, sokszínű és csábító kínálatot felvonultató bevásárlóközpont.
Fotók: Etele Plaza – Bujnovszky Tamás
A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb, 2023-as kiadványában található.
